楼市持续“变脸”考验调控智慧

70个大中城市，5月的房价有半数出现环比下降，两年来首次全面逆转，进一步印证了楼市的“变脸”。

多位接受《第一财经日报》采访的业内人士均认为，尽管“楼市崩盘论”系危言耸听，但过去那种量价齐升、开发商“躺着赚钱”的好时光已经结束。

不少专家对本报预期，未来可能出台围绕“首套刚需”进行信贷松绑的微刺激，但大幅放松可能性不大。

楼市的深度调整，无疑将对调控智慧形成考验。新华社昨日发文称，用行政手段应对楼市风险并不可取，应提高用市场手段、法律手段应对挑战的本领，更好地发挥政府作用，真正做到有所为有所不为。

一线城市“失守”

国家统计局18日公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城

市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，涨幅最高的是郑州，达0.3%，领跌的是杭州，下降1.4%。

业内数据计算得出，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均跌幅为0.16%，这是自2012年6月份以来首次由涨转跌。

“这也是时隔两年再次出现半数城市环比下调的现象。”业内人士表示，今年以来，楼市的变化速度已经超过了市场此前的预期。从首次出现个别城市价格调整，到3、4月出现华东区域的块状调整，再到5月后出现以东部城市为主的房价普遍下行，市场已经开始加速调整。

这其中，此前一直坚挺的一线城市也出现了明显的下调：上海一手房环比下降了0.3%，深圳环比下降了0.2%，广州与上月持平；北京则是二手房环比下调了0.9%。

在广州，一些郊区盘的松动十分明显。18日，位于广州芳村的路劲隽泷湾项目销售人员告诉《第一财经日报》记者，该盘目前推出一批促销单位，毛坯仅12000元/平方米，比此前的价格大降5000元。

房价到底降没降，一个直观的表象就是有没有老业主维权的“房闹”。近期以来，在杭州、广州、福州等城市，“房闹”此起彼伏。根据《第一财经日报》记者梳理，近年来每次涌现的“退房”现象背后，都伴随着楼市的不确定性，降价更会直接酿成冲突。

不过，即使在当前的“拐点”关口，仍有部分城市继续着坚挺的表现。数据显示，5月份环比涨幅中，郑州以0.3%位居第一，厦门、南京、北京和贵阳均以0.2%的环比涨幅紧随其后。共有15个城市仍保持着上涨的态势。

暴利时代结束

“今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度是有限的，不会出现过大过深的调整。”住建部政策研究中心主任秦虹近日对本报表示，“目前，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没那么悲观。”

不少开发商亦对本报表达了类似的观点。

农工商房产集团董事长张智刚对本报表示，中国的城镇化率还不高，GDP增速在6%~8%之间还会维持很长一段时间，再加上中国人的传统观念和老外有很大不同，长辈心甘情愿为年轻人掏钱买房，这些都支持刚需的存在。“但房地产的暴利时代确实已经结束了。”

信义房屋董事长周俊吉也对本报表示，中国的房地产市场已经进入下半场，量价的增速将显著放缓，部分区域的楼市供应已经过剩，但还没有崩盘的风险。下半场的特征在于，开发商“闭着眼睛就赚钱”的时代已经过去，今后只有那些注重品质、服务的房企才能较好生存。

与此同时，市场成交清淡是当前不少中介的直接感受。“现在观望气氛浓，大家都觉得房价要跌，我们也不停地换挂牌信息，推特价房，想快点成交，房东也着急，但生意不好做。”有上海房产中介表示。

在销售不振的情况下，开发商拿地更加谨慎。根据业内统计，销售20强的房企今年以来拿地总额仅为1502亿元，相比去年同期的1977亿元下滑明显。

由此也不乏看法更为悲观的业内人士。日前，业内人士接受本报记者独家专访时表示，房地产泡沫主要有三种表现形式：过度建设、过度借贷、价格过高，三种形式内地楼市全有，并且这些问题都不容易解决。“内地楼市的问题一旦暴露，就可能从一个极端走向另一个极端。”

业内人士认为，今年内地楼市客观上是存在崩盘风险的，如果无视这种风险，反而会令其出现；大家都重视的话，那还有机会。

楼市或迎微刺激

楼市“变脸”，全国商品房投资增速持续下滑，背后更大的问题则是经济的承受能力。

统计局数据显示，1~5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1~4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点。

业内人士说，由于房地产投资占全社会固定资产投资的两三成，而且楼市疲软也会波及水泥、钢材等领域的投资，因此楼市冷暖对整体经济的影响十分明显。

另一方面，政府偿债风险、开发商资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等，也将在楼市调整中逐渐暴露。这将引起监管部门的高度重视。

而对于地方政府，尤其是对一些“土地财政”依赖程度较高的地方政府而言，楼市下行所带来的土地市场“速冻”影响更大，大搞基建形成的高负债后遗症容易集中暴露。事实上，进入5月后，一些二三线城市土地流拍现象十分普遍。

压力之下，地方政府“救市”之声此起彼伏：没有限购的城市就采用公积金贷款和财税补贴等形式，有限购的城市则主要采用放松外地人购房资格认定、扩大户籍范围等形式。

与两三年前地方只要一松动就被叫停不同，本轮地方政府根据自身需要进行的“松绑”，只要不是触及到取消限购这个底线，都不会被叫停。这也符合了“两会”提出的分类调控要求。

在本月4日国新办举行的新闻发布会上，住建部总经济师冯俊表示，当前市场确实在调整过程中，按照“分类调控”的基本原则，对不同城市采取不同的调控措施。

张大伟分析称，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，目前即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限，最为关键的还是看信贷政策能否放松。

同策咨询研究总监张宏伟对本报表示，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是应该不会持续太久，预计在四季度，由于银行信贷对于首套自住房需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也会转向宽松。

上月中旬，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

如今距央行“喊话”已经满月，但新华社昨日报道称，不少地区的住房按揭贷款的紧张情况未见缓解，利率上浮、排队等“贷”等现状仍在，首套房贷政策遭遇“雷声大雨点小”的尴尬。

业内人士说，通过业内了解，预计后续可能会出台一些针对首套房房贷的“定向松绑”。“这个时间点不会太早，可能会在三季度的中后期。”他说，如果届时该举措出台，加上价格的下行调整，会对市场的成交有比较明显的拉动作用。此外，通过加快棚户区改造，也能在一定程度上弥补房产降温对经济的影响。

业内人士还说，楼市再继续原来那种30%的高增长已不可能，但也要避免出现“断崖式”下行。不过，新一轮调控不可能再现大规模流动性释放，而是依靠微刺激，定向、局部放松。

业内人士告诉本报，目前整个宏观经济形势不如预期，未来微刺激的力度、涉及面和频率都会加大，但主要会从实体经济入手。房地产行业的泡沫还是比较大，政府还是要借此轮市场降温将其中部分水分挤干。从这个角度看，房地产行业对于来自中央层面的“救市”期望不能太大。

他分析称，放松信贷是未来中央楼市调控的一个主基调，但基本上还是围绕首套刚需进行。对于部分刚需不大的城市，也会考虑将此类信贷资源向改善型需求导入。

新华社分析称，从民生角度来看，在市场自我调整期，政策上应当坚持几个“不能变”：抑制投机炒房行为不能变；守住个贷不扩大杠杆的底线不能变；保证低收入者基本住房需求不能变。