福州市区楼市库存还够卖1年 涨价是“最大杀手”

　　“某楼盘全线涨价千元”“5月份至今没有订单了”“4S店撑不下去”……福州住宅价格还会继续上涨吗？楼盘屡屡售罄究竟是不是谎言？如一阵迷雾袭来，很多人都在问：“今年的经济怎么了？”

　　本报即日起启动“百姓经济生活调查”，派出各路记者从地产、汽车、金融、3C、旅游等与居民经济生活有关方面深入调查与采访，关注老百姓最为关注的事件、包括地产库存、楼盘销售骗局，车主消费意愿、市民投资偏好等诸多方面。

　　今日，本报首推“百姓经济生活调查”之“福州楼市‘迷雾’调查”，将调查报道福州市地产库存现状、房价上涨传言是真是假？哪些楼盘是假“学区房”等。

　　即日起，本报也诚邀各位读者为我们提供线索，你在消费过程中遇到不公事，你的钱袋子增值不理想等，都可以通过以下方式告诉我们，也可以提出你的期望与建议。1。拨打热线：0591-87535092；2。发邮箱至：[email protected]；3。@东南快报（微博）（微信公众号、官方微博）。

　　东快记者

　　2015年刚刚过去，但楼市库存仍然像一把“达摩克利斯之剑”高悬于房企头顶。去年11月份以来，中央决策层连续提及要消化房地产库存，刚刚闭幕的中央经济工作会议也明确指出，化解房地产库存是今年经济社会发展五大任务之一。政府的一再发声，将各地去库存的压力摆在了明面上。

　　与此同时，关于福州的楼市库存也陷入了争议之中，既有“库存已进入合理水平”的说法，也有“库存依旧压力山大”的观点。那么福州楼市的库存现状究竟如何？什么区域的库存压力明显？哪家开发商的库存最高？又有哪些应对和解决的措施？为此，东南快报记者连日来进行了走访调查。

　　 数据 只卖不建存量够卖一年

　　根据福州中原地产资源中心所提供的数据，福州市区库存存销比为12，也就是说消化周期需要12个月，闽侯区域则需要15个月。

　　而福州市房地产交易登记中心网站的数据显示，截至2015年12月23日，福州五城区可售商品住宅23637套，比较2014年同期接近3万套的库存有明显下降，按福州楼市目前的消化速度，消化新房库存需要12个月左右。

　　这两组数据也充分反映了当下福州楼市库存现状。

　　观点营销总经理王锋表示，一般来说，库存的压力警戒线是在22个月左右，福州市区库存消化需要12个月，说明目前供求比回归到1：1，供需平衡状态，所以与全国一线严峻的形势相比，福

　　州市区库存量已经处在相对合理的水平。而闽侯目前还处于供过于求，面临的压力会更大一些。

　　中原地产资源中心总监张伟霖告诉东南快报记者，福州楼市这两年的主旋律就是在去库存，而政府的做法是“控土地出让”与“政策利好刺激”。在2014年全年，以及2015年上半年，福州市场鲜有住宅土地的出让。这一举措也使福州的新开工楼盘锐减，专注于去存量房。

　　“应该说这两年，福州去库存保卫战还是取得了不错的成绩，从2014年上半年市区需要21个月的库存周期，降到了目前的12个月。所以从今年下半年开始，我们看到，政府开始主推住宅用地，而不少开发商也开始积极拿地。”张伟霖表示。

　　 调查 闽侯连江是重灾区或面临烂尾

　　“政府送补贴，买房趁现在。”目前不少福州近郊区域的房地产开发商都打出这样的标语。政府动用补贴的方式来促动市民买房，也说明了这些区域早已深陷库存困局。

　　以贵安区域的多个在售楼盘为例，其体量之大、其去化之难，都会让知情者咋舌。据东南快报（微博）记者走访调查，除了贵安新天地的去化能力较强之外，中国贵谷，正恒先生的山等项目都面临困境，动辄数百套的房源与忍受长达2年甚至更久的消化周期，对困守在此的房企来说，无疑是巨大的煎熬。价格、销量的双双滞涨，这也造成了如今个别楼盘已经面临烂尾的状况。

　　拿闽侯区域来说，今年以来，成交量一直不乐观，再加上政府目前的主要发展方向是东拓南进，作为福州西的闽侯，区域投资价值减弱，库存仍旧“压力山大”。

　　张伟霖认为，福州郊县面临着严重的供需失衡，是目前福州楼市高库存的重灾区。张伟霖表示，如今政府也意识到了风险，闽侯区域已经严格控制土地出让了，今年以来，闽侯鲜有住宅土地出让，这就是为了控制供应量加大，而专注于解决库存问题。

　　“郊县的库存问题是巨大的，但作为消化周期只有12个月的市区，也不是说就没有隐患，下半年土地拍卖进入了疯狂的模式，这多少也让人担忧，其实，最可怕的还是巨大的潜在库存。已经拍下的土地，新开工建设面积，这部分供应将在未来几年内集中体现，消化它们也需要几年时间。而目前过高的楼面地价将影响到这些楼盘最终的定价以及考验市场的消费能力。”王锋如是说。

　　分析

　　 A 配套不行交通不便

　　王锋指出，目前福州的库存积压大多出现在开发区、新区，也折射出地产开发以住宅先行的模式存在不足。目前新区的开发模式大都是先卖地建房，后建设配套设施，政府的管理、规划行为滞后于开发商的市场行为，造成配套跟不上，购房者不愿意买。

　　在东南快报记者的走访中，一位单位在空军医院的叶女士也说了自己的担忧，她此前一直想买闽侯上街万科又一城的房子，因为离单位并不算太远，价格也在承受范围，但后来看到了周围的环境和配套后就放弃了，她直言，万科又一城的配套没有想象中发展得好，在那里买房，生活很不方便。像叶女士这样考虑置业问题的并非个案，不少经济实力稍强的购房者都会选择配套设施较强的区域。

　　张伟霖表示，如今福州购房的主力军是刚需客群，买房的目的大都是居住，正是因为存在这些不便利，所以购房者不愿意买，库存也在不断积压，而库存一大，开发商的资金链就会出现问题，发展到一定阶段，就不得不降价抛售，降价卖得出去就会引发高价买房的业主不满造成纠纷，卖不出去，开发商就面临资金链断裂的风险，所以高库存严重影响房地产市场的健康发展，是必须重视切迫切需要解决的问题。

　　所以，这些问题的存在正警醒政府和开发商在今后应优化房地产开发模式，尤其是新城区的开发。应该汲取金山、五四北等新区开发以住宅先行的经验教训，未来居住区开发应该提倡基础设施、商业配套、生活配套设施先行的模式。同时，他也指出，在一个新住宅区的形成过程中，政府的重视、政策扶持相当重要，如公交网络的铺建、教育资源的投入等，才能避免“空城”的出现。

　　 B 涨价依旧是“最大杀手”

　　按照中原地产提供的数据，我们可以看到目前福州品牌房企的库存压力有所缓解。截至去年11月30日，融侨集团在市区的住宅存量为83387㎡，而泰禾的住宅存量是62009㎡，阳光城住宅存量则是125552.6㎡。从数据上来看，阳光城的存量偏高。

　　业界人士的观点是，目前仍然是去库存的攻坚时刻，涨价很有可能造成有价无市，是楼市去库存攻坚战中的“最大杀手”。而佐证这一观点的则是房地产交易中心的每周交易监测数据，可以看出，去年11月份、12月份以来，市区的成交量也从最高的周成交800多套一路下滑至500套，600套之间徘徊，而究其原因，主要是市区某些楼盘开始涨价所造成的成交下滑。

　　“当土地屡屡拍出高价，开发商知道自己的房子可以卖22000元的时候让他们只卖20000元，这是非常痛苦的事情。”一位不愿意具名的业内人士告诉东南快报记者，但这也需要开发商能够充分认识到目前库存的风险性并未解除。

　　他表示，拿融侨、泰禾、阳光城等品牌房企来说，虽然目前来看，存量的压力不大，不过去年下半年来，他们又开始掷重金于土地市场，接下来也将面临新开工楼盘的建设。涨价并不利于销售，维持健康稳定的市场也是在保护自己。

　　 去库存 路在何方？

　　在王锋看来，目前楼市库存的最大压力还是在近郊区域，而这些区域虽然库存量较大，但并不意味着行情就会结束，除了开发商发挥主观能动性之外，更亟待解决的是人口格局的突破与购买力的增加，这有赖于轨道交通、路网建设以及商住配套的不断完善。

　　而地产商的定位也要随之改变，以前是城市开发商、要向着城市运营商、配套服务商的角色改变。按照目前福州近郊的情况，房地产急也急不来，要等，起码需要2-3年的培育期。在此期间，开发商应该沉下心来专注于提升产品的软硬件实力，而不宜再盲目扩张。

　　张伟霖则表示，市区的库存去化也面临着充分竞争，“没有竞争哪会有好产品。”以前市场是单边市场，粗放管理都可以挣到钱，但现在充分竞争之后就要求企业采取精细化管理和好的理念、模式等，社区物业管理服务成为开发商争夺焦点；在“双创”氛围下，共享办公空间等新模式已经诞生。此外，除了产品创新之外，价格方面开发商一定要更为理性，比如去年年底这一波行情，还是建议应该以优惠带动走量的形式再削减库存，而不是盲目提价而错失走量的好机会。