福建出台最严土地新政 严禁“量身定制”现象
东快讯(记者陈聪文李建伟)各级党政领导不得滥用手中权力，以打招呼、批条子、私下授意等各种形式干预土地出让工作……近日，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》，对我省进一步规范商品住宅用地以及捆绑商品住宅用地在内的其他经营性用地出让工作。 中原地产福州分公司资源中心总经理温江霞表示，此举是配合中央基调增保障促民生，规范土地市场避免提升土地成本，同时限制些土地放量，保证库存健康去化。
土地出让前
禁止违规设定前置条件
土地出让过程中，为竞买者“量身定制”、违规减免土地出让价款等现象时有发生。为此，我省出台了“史上最严”的经营性房地产用地出让政策。
据悉，在土地出让过程中，一些地方政府为了吸引某个品牌名企进入，往往人为设置了一些附加条件，从而影响到土地市场的公平公正。
对此，《意见》明确指出，在出让经营性房地产用地时，地方政府不得违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定以下前置条件，如要求竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩，要求竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模(面积)、建筑规模、建筑高度等建筑业绩，要求竞买人必须在某行业协会、著名媒体公布的行业排名中位居前列，或者提交相关证明文件，要求竞买人必须具有某特定品牌，或者提供某品牌企业愿意入驻的意向书(承诺书)等相关证明文件，要求竞买人必须是上市公司、国有企业或本地企业，上述情形以外的其他具有排他性的前置条件。
“土地出让若设定了前置条件，那就有失市场竞争的公平性。虽然地方政府都希望引进强大品牌入驻，比如总部经济的入驻自然会带来很大的经济连锁效应，但是土地的出让还要考虑其结构性的问题。”福州大学教授、房地产研究所所长王阿忠说。
土地出让中
限制挂牌出让和“毛地”出让
对于违规出让土地的，将追究有关责任人责任。《意见》指出，将建立健全土地出让违规预警体系，对土地出让公告中的出让条件实施网络审核过滤和违规预警；上级国土资源部门应加强对各类土地出让公告的动态监测监管，发现违规设定前置条件的，应责令暂停出让活动，限期纠正，并追究有关责任人责任，已成交的，其土地出让合同无效。
经营性房地产用地应主要采取招标或拍卖方式出让，确需采取挂牌方式出让的，其土地出让公告方案及相关出让文件应当报送上一级国土资源部门审查；严格执行净地出让规定，凡拟“毛地”出让的，在批准土地使用权出让方案之前，应按权限将土地使用权出让方案、土地出让公告方案报送上一级国土资源部门审查；土地使用权出让方案、土地出让公告方案及相关出让文件未经审查通过的，不得向社会公开发布并实施出让活动。
土地出让后
禁止擅自改变保障性住房用途
土地出让后，不得随意改变批准的土地用途和容积率等规划条件；符合规定需变更土地用途和容积率等规划条件的，应根据相关规定，严格履行专家论证、公示(或听证)等规划修改程序，不得以政府会议纪要等形式替代规定的调整变更程序；国土资源、建设、规划部门需加强土地出让后合同约定、规划条件执行情况的监督检查。
严禁以建设保障性住房名义取得用地审批后变相进行经营性房地产开发和销售；承担保障性住房开发建设的单位擅自增加建筑规模的，其增加部分不得进入市场销售，市、县(区)政府及国土资源、规划、房产主管部门不得采取补办土地出让手续、补收土地出让价款的办法，准许其按商品住宅进行销售，也不得予以办理土地、房屋产权登记手续；对历史上已建成并剩余的保障性住房，应由政府按规定收回并统一进行公开处置。
专家声音
该《意见》的出台对于今后土地市场的规范化是很有帮助的，无可否认，在土地招拍挂过程中经常会有暗箱操作的举动，这也违背了我省土地制度阳光化的精神。从目前来看，房地产处于动荡的时期，政府部门在这个节点出台政策，可以看出是有长远目光的，想对土地市场做一个长期的呵护和保障，意义重大。
——福建知名房产专家王剑超
业内分析>>
“量身定制”现象一直存在
去年底，位于广东广州萝岗、东莞和湛江以及广西柳州的三块万达地块曾被政府收回，二次出让时又被万达竞得。对比这些地块出让的前后两次公告，最大的变化也是删除了有关“IMAX入驻”条款，IMAX在华最大战略合作伙伴正是万达院线，双方早在2011年就达成战略合作。
为了吸引万达落户，地方政府往往会主动为万达“量身定制”设置了很多竞买人的条件，例如规定“影院至少有一个厅作为世界先进电影放映技术厅IMAX”这样的苛刻条件，这样的挂牌出让也让外界质疑为“萝卜出让”。
“不仅是万达，地方政府要吸引一些巨头，往往会设置很多前置条件，这些条件可以把绝大多数的竞买者排除在外。”广州一位房地产业内人士坦言，这种量身定制的现象一直都存在。
合富置业房地产经济研究院院长龙斌分析，虽然引进这样的巨头对发展地方经济有力，但市场竞争应该是公平竞争，土地招拍挂就应该公平公正公开，如果设置了很多条件，定向面向某一家，那对其他企业是很不公平的。 第一财经日报
