楼市限购政策迎来退出窗口期 松绑呈现差异化

市场机构统计数据显示，地方政府在楼市降温的情况下，松动调控几乎已经成为定局。截至目前，包括海口在内已经有20个城市松绑限购政策。业内分析认为，今年以来，房地产市场的持续降温和逐渐走高的库存压力，导致地方政府放松调控意愿增强。整体来看，束缚房地产市场3年之久的楼市限购政策已经迎来退出窗口期。

跟风

海口加入中止限购阵列

据海口市住房和城乡建设局相关负责人介绍，本周一，海口市已下发内部文件中止限购政策，并对行业内进行了口头通知。该负责人表示，取消限购是根据上级部门“双向调控”的精神，在结合本地区房地产行业发展的实际情况下，并参照其他城市做法做出的决定。

记者从多个渠道了解到，这份标号“海府办【2014】148号”的文件由海口市人民政府办公厅下发。文件中指出，从即日起中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。同时指出，中止执行房地产限购政策后，相关单位要加强市场监管，遏制投资投机炒房，抑制商品住房价格过快上涨。

另有资料显示，根据7月初海口市住房和城乡建设局数据，2013年全年海口商品房销售总面积337万平方米，今年1月至5月共销售120万平方米，商品房销售量同比下降17%，目前库存面积为560万平方米，消化库存有一定压力。

业内消息显示，海口市此次参照了其他城市取消限购的做法，由住建局拟文，海口市政府批准，最终在内部下发文件。

海口此轮限购政策起始于2011年2月，期间多次有“解除限购”传闻出现。今年6月，海口市已经开始实行新的购房入户政策，鼓励具有海南省户籍的居民购房入户，规定面积120平方米以上，可以有5个亲属的入户指标。希望达到消化库存商品房，刺激住房刚性需求的目标。

与海口类似，近日有业内消息称，广州南沙正在申请放开限购，如果该申请能最终落地，将对盘活南沙的存量房有较大帮助。公开数据显示，目前南沙区商品住宅库存量面积已达118万平方米，按照今年前5个月的月均5万平方米消化速度，预计需要2年时间才能消化完毕。

走向

松绑政策呈现差异化

来自中原地产研究部的最新统计数据显示，截至目前，已经有44个城市发布与限购相关的楼市调整政策，包括海口在内有20个与松绑限购相关，与落户政策有关的有4个城市，与购房及公积金补贴有关的有6个城市，发布其他各类救市政策的合计14个城市。

该机构分析指出，这些对限购政策进行松绑和变通调整的城市，主要分为两类：一类为呼和浩特、南宁、济南等发布明确政策文件，松绑限购政策；另外一类则为苏州、南昌、厦门、温州、昆明、成都、天津滨海新区、长春、兰州、无锡、杭州、温州等16个市(区)，虽未明确发文，事实上却有松绑政策。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，未来在“执行限购的46个城市”中，将在限购政策上出现明显的分化。

事实上，和其他不堪楼市下行压力、库存渐增的城市相比，一线城市尽管面临同样严峻的市场形势，但是在限购政策方面，目前尚未出现明显松动。此前，市场传言上海市有意松绑限购政策，但随即被当地否认。上海市政府新闻发言人公开表示，上海严格执行国家有关房地产市场的调控政策，不会放松调控。

“一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高。预计限购政策将长期执行。”张大伟分析认为，北上深广不会轻易放松限购政策。

“二线城市中，经济相对比较好的城市，比如厦门、南京、武汉等城市有可能继续执行限购，但在执行层面上可能部分放松。可能只行动不发文，也有可能在落户政策上出台放松文件。”张大伟说。

业内还有分析认为，此前，呼和浩特市明确发文松绑限购的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鉴榜样。甚至有消息称，多个城市曾前往呼市“取经”。而在张大伟看来，此前呼市的做法能够得到中央层面的默认许可，是在情理之中。

“二线城市中经济一般的城市及三线城市，未来可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策本身的松绑影响市场预期的作用。”张大伟认为，这些城市往往是库存积累严重、楼市销售接近停滞的城市，明文取消限购政策，是目前能够救市的无奈之策。

阴霾

去库存仍为最大压力

市场分析机构CRIC研究中心认为，上半年以来，房地产行业的调整，成为导致中国经济下行的最大因素。“在没有强大外力干预情况下，房地产市场通过自身完成调整的周期更多取决于价格的回调、需求的释放、库存的去化。”

业内房地产研究院7月14日发布《6月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至6月底，受监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，包括北上深广等35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4。

业内人士告诉记者，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，库存去化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。

报告还显示，截至6月底，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到97.5%、87.0%和86.0%。

新任住建部部长陈政高日前对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。尤其是“千方百计消化库存”的表述，无疑将成为地方政府后续楼市调控政策的重要依据，高库存城市的限购政策退位也将成为大势所趋。

实际上，截至目前，重点城市住宅成交量仍在低位徘徊，全国市场区域分化明显。中原地产监测的40个城市数据显示，7月前20日新建住宅成交面积日均值较6月下降4%，除一线城市下滑幅度较为明显之外，二线城市小幅下降6%，而三四线城市则微升1%。

而从全国市场销售情况来看，根据统计局公布数据，上半年全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。虽然降幅比1月至5月份收窄，但整个上半年均处于负增长区间。值得关注的是，当下市场区域分化明显，尤其是东部地区上半年商品房销售额同比下降14.0%。

张大伟告诉记者，大部分松绑限购城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力巨大。以此前明文松绑限购的呼和浩特市为例，根据业内房地产研究院的报告显示，2013年底，呼市的住宅去化周期高达37个月，排在全国35个大中城市之首。

业内普遍认为，库存增加、销售低迷是地方政府松绑楼市限购政策、刺激需求的主要动因。呼和浩特、济南、南宁、海口等城市无一例外都受到楼市库存的压力。而这些城市实施增加市场信心的政策，主要也是为了刺激需求消化库存，减少房企资金沉淀，加速资金流动，同时防止引起金融风险。

“综合来看，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”张大伟告诉记者，地方政策松绑限购政策的意愿正在逐渐走强，尤其是在楼市持续降温的情况下，松动调控已经成为定局。预计未来还会有更多城市出台不同角度、不同程度的松绑政策