消费增速没法跑赢生产增速 龙岩房地产业亟需深化供给侧改革

　　核心提示：

　　□ 通讯员 林镇江

　　在龙岩中心城市商品房的销售量与库存量的统计中，有这样一种现象耐人寻味：2014年楼市低迷，中心城市全年销售商品房107.53万平方米，库存商品房为312.61万平方米。2015年初开始，中央、省、市政府陆续出台楼市利好政策，尤其是在信贷松绑“组合拳”作用下，销售直线上升，全线飘红。据统计，到11月底，中心城市销售商品房149.95万平方米，库存商品房353.15万平方米。这表明，在销售回暖的同时，库存并没有随之减少，相反却在增加，消费增速没有跑赢生产增速。这说明仅靠刺激需求，已经不能解决房地产发展问题，必须在供给侧上做文章，正如习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上指出：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效益。”总书记的讲话，是针对当前全国经济发展状况而言的，但也完全符合龙岩房地产市场的实际情况，笔者多年在房地产业内工作，深感龙岩房地产市场供给侧存在诸多问题，必须深化改革。

　　当前，龙岩房地产存在的主要问题是商品房库存高企，占用开发企业大量资金，企业再生产发生严重困难。库存高企的主要原因是供给侧出了问题，主要表现在：超量供地、无序供地，造成商品房“产能过剩”。根据龙岩中心城市的人口规模和经济发展水平以及近几年商品房的平均销量，按容积率3.0测算，年供地500亩就足够了，但2012、2013年中心城市供应建设用地近5000亩，透支了未来8年的供应量。而按照现行土地“招拍挂”政策，供地后两年内必须开发，按建设周期推算，这5000亩土地建成的商品房，2014年开始将陆续推向市场，势必造成“产能过剩”，消费增速跑不赢生产增速就不足为奇了。

　　高地价、高税费决定商品房的高成本，房价下降空间受限。这两年，由于库存高企，企业急于回笼资金，都愿意降价销售，以价换量。但由于不断推高的地价，约16.5%的税负，摊到每平方米约260元的各种收费，再加上财务成本，使得商品房建设和销售的刚性成本难以下降，房价也就没有多少下降的空间。今年，位于东山板块、龙腾路等地段的房地产项目大都在亏本销售，更不用说楼面地价7000元/平方米的“国贸天琴湾”等当年的“地王”项目了。开发企业融资难，加剧资金紧张局面，部分企业经营难以为继。由于商品房库存高企，银行普遍不看好房地产前景，多数商业银行基本不放开发贷，特别是商业地产，连按揭贷款都不予发放。由于房市低迷，不时有房地产老板“跑路”的传闻，使得开发商向社会融资的难度加大，即使出高息，也很难借到款，进一步加剧开发企业资金困难局面。政府部门服务不到位，审批过于繁琐，给企业造成麻烦和负担。例如，从拿地到获得施工许可，厦门等沿海城市一般半年左右可以搞定，而在龙岩最快也得一年以上。又如，政府供地，按规定应净地出让，但往往企业在拿地后，碰到个别“钉子户”迟迟不愿搬迁，碰到电线杆未迁移，都还得自己去协调，费力、费神不说，还拖延工期，加大企业财务成本。上述供给侧存在的问题，使房地产投资回报递减，产能过剩加重，企业活力下降，最终影响龙岩房地产市场的健康发展。为此，必须深化房地产业的供给侧改革。

　　笔者通过调研，提出如下几点建议：首先，要在减库存上下功夫。要严格控制增量，盘活存量。目前，虽然房地产投资一路走低，10月份统计时，同比下降6.2%，估计到年底将下降7%以上。但并不能为了投资增长而继续生产无效库存。要科学合理供地，从源头上控制商品房增量。建议中心城市商品房建设用地每年新增供应量不应超过500亩。对商业地产五年内不新增土地供应。新建楼盘（除特殊情况外），一般不再规划建设新的写字楼、商场（店）等商业设施，确保库存逐年减少。对现有库存的353万平方米的存量商品房，要千方百计加以盘活。建议政府从现在开始尽量少盖公租房或保障性住房，多采用货币补贴方式鼓励符合条件的对象购买商品房，以求既能达到保障效果，又能去化既有库存。

　　其次，要采取有效措施，降低房地产开发成本，帮助企业增加效益。企业生产经营成本提高过快，是供给侧改革最致命的硬伤，供给侧的一项重要任务，就是要降低制度性刚性成本。房地产开发的刚性成本，主要有四个方面，一是地价、二是建安成本、三是税费、四是财务成本。对于这四项成本，有一种观点认为，土地出让价格是根据国家“招拍挂”政策，由市场决定的，税收的税率也是国家规定的，银行贷款利率地方政府也无权制定，似乎对降低成本无能为力。但笔者认为，只要有为企业服务的意愿，帮助企业降低生产、经营成本是可以有所作为的。例如，土地出让价虽由公开拍卖决定，但起拍价是由地方政府制定的；税率是国家规定，但收费项目和收费标准是地方政府决定的；银行贷款利率是央行制定，但改善服务、帮助企业缩短工期，也可为企业节约财务成本。总之，只要有心，办法总比困难多。况且，国家正在实行全面深化改革，有关土地、财政、信贷政策将会更有利于降低企业成本。

　　第三，加大商业地产的转型力度，促进商品房结构优化。龙岩中心城市商品房结构性失衡严重。据市房地产业协会的调查，到今年10月末，中心城市营业用房和写字楼合计面积为437.36万平方米，按2014年末常住人口70.6万人计算，人均商业面积为6.19平方米，大大高于发达国家1.2平方米和发展中国家约2平方米的标准，说明库存商品房的结构严重失衡。因此，必须以市场需求为导向，允许部分房地产企业将部分商业地产进行转型，比如将一些原规划的商场、写字楼转为住宅，可作为经济适用房、限价房、廉租房、安置房等使用，实现开发商与政府的双赢局面。

　　第四，完善楼盘公共配套，提升居住小区品位。供给侧改革就是强调在供给角度实施结构优化，向消费者提供高品质的产品。目前，龙岩的商品房品质与居民需求还有较大差距，在绿色、节能、智能化等方面仍处于低端水平，在设计功能上不能很好满足人们的需求，公共配套不够完善，物业管理、商业服务、交通、医疗、教育、养老、娱乐等公共设施也严重不足。因此，政府还要加大投入，尽力完善公共配套。开发商要努力推动技术进步，推动对绿色、节能、智能化、住宅产业化的应用，推动房地产与商业、教育、医疗、公共服务等功能的高度融合，给市场提供更高品质的产品。