首付贷“换马甲”路径起底：虚增评估 按揭变首付
编者按：在房地产业务链条上，金融似乎永远是不可或缺的一环。曾经风生水起的首付贷如今虽然面临围剿，但是已经被培养出来的市场需求似乎不愿意 就此隐退；而绕过了转按揭限制的赎楼贷虽然以“低风险”的形象呈现在公众面前，然而面对在利益分配和信息掌握上均强势的中介，低风险更多的只能依靠房价的 “单边向上”。
■本报见习记者 刘 萌
“首付贷”是近期楼市热词，通过房产中介、P2P、互联网众筹、消费信用贷款等渠道筹集购房首付款的现象并不鲜见。近日，央行、各地金融监管机构开始对“首付贷”进行清理整顿，“首付贷”虽然紧急刹车，购房者、投资者的资金需求并未跟着“首付贷”的叫停而立即熄灭。
《证券日报》记者近日调查发现，首付贷由明转暗，消费贷、信用贷等产品仍在为买房首付提供资金。并且，对于信用贷能否用来支付购房首付，多位贷款公司的业务员表示“客户不需要告知贷款用途”。同时，房产中介也想出了另类的“中介服务”来降低购房者的首付款。
信用贷接过
首付贷“大旗”
《证券日报》记者以客户身份咨询了几家贷款担保公司，其中一家公司的业务员表示，“可以帮客户向银行申请无抵押信用贷款，手续费为贷款额的 2%，贷款期限最长为5年，一般批准3年，根据客户的资质情况，贷款金额几万元到几百万元不等，利率一般为年化10%-20%，最快5个工作日就能放 款。”
另一家贷款公司在询问了记者收入与工作情况后表示“符合贷款条件”，“无抵押信用贷款最多贷3年，最多100万元，利率一般为年化10%- 15%，手续费为贷款额的2.5%。如果能提供房产或者自营公司等证明，贷款金额可以更多，贷款期限最多可以申请到10年，手续费可以降至贷款额的2%， 不需要抵押。”
该工作人员还表示：“如果贷款金额比较大，我们公司需要在多家银行申请信用贷，可能时间上会稍慢一些，但肯定能申请到客户需要的金额。”
对于这类贷款能否用于购房首付，本报记者咨询的几家贷款担保公司均表示“客户的贷款用途由自己决定，不需要告知担保公司。”
事实上，信用贷、消费贷挪用的问题近几年一直存在。2013年12月份，银监会下发《关于个人消费贷款领域风险提示的通知》，其中明确规定消费信用贷款不能用于购房，而且贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。
据记者了解，虽然个人去银行申请消费贷款需要提供发票等证明材料，但通过贷款担保公司的一条龙服务，这一证明要求形同虚设，而银行一般也没有足够资源逐一审核。
提高评估价
变相降首付
事实上，除了贷款担保公司，还有中介可以帮助解决“首付不足”。
《证券日报》记者近日走访北京地区各大房产中介发现，部分中介公司仍有办法帮客户解决首付款不足的问题。
“我想要买房子，但是首付款不够怎么办？”本报记者以购房者身份向房产经纪人抛出这个问题时，得到最多的回答是，“首付差得多吗，如果不多的话，我们可以将房屋的评估价做高，提高贷款金额。”
据了解，这种提高估值减轻首付压力的原理来自银行对房屋评估价的认可度。据了解，通常签订购房合同后，房产中介会根据客户选择的按揭银行选择该 银行认可的评估机构对房屋价格进行评估，出于风险考虑，根据房屋位置、年限等指标综合考虑，房屋的评估价一般不会超过房屋市价的85%。
以一套市值500万元的房屋为例，按照评估价85%计算，房屋的评估价为425万元，按照目前北京地区首套房贷款标准来看，购房者最多可以贷款 297.5万元(425*0.7)，向下取整为297万元，即首付款为203万元。也就是说，虽然目前北京地区首套房的最低首付为30%，但是选择购买二 手房的买家，首付款肯定高于30%。
根据多位房产中介对本报记者的介绍，目前由于首付贷叫停，中介和银行都不想错失一些优质客户，部分银行对评估公司的评估价采取“睁一只眼闭一只眼”的态度，首付款紧张的购房者可以钻空子，和中介有合作的评估机构甚至可以将房屋的评估价做到市价的100%。
以上述500万元的房屋为例，按照评估价100%计算，首付款可以降为150万元，也就是说减少了逾50万元。由于目前个人住房商业贷款多为八五折的优惠利率(4.165%)，首付款的降低实际上比以前向房产中介或贷款公司借的“首付贷”更为划算。
如果通过降低评估价降低首付仍不能覆盖首付款怎么办？房产中介还有办法。
北京地区一家大型房产中介的经纪人告诉《证券日报》记者，“如果您选定了房子，我们在合同上可以多写一些，这样就可以向银行申请更大额的按揭贷款。当然，需要先按照虚假合同付30%的首付，首付的来源等定下房子以后再具体商量。”
当本报记者向该经纪人咨询是否有之前合作过的贷款公司，可以帮忙办理贷款时，这位经纪人则表示：“我没有这个权限，具体等定下房子以后再想办法就可以。”
在《证券日报》记者走访过程中，一位在中介看房的客户在得知记者来意后提示本报记者：“你向普通的经纪人咨询没有用，现在监管比较严，中介也比较谨慎，可以通过老客户介绍来咨询，会得到不少‘干货’。”
【编辑:李南轩】