福州首次土地拍卖结束 旧屋改造地块或成主打

　　2014年5月20日上午，福州首次土地公开拍卖，除2014-04号地块暂缓出让以外，其余4幅地块均成功出让，出让总金额达48.44亿元。其中，保利(福建)房地产有限公司以底价17.8亿元竞得宗地2014-01号鼓楼旧屋区改造地块；正荣集团有限公司以24.2亿元竞得2014-02号横屿7#地块；福州市建设发展集团有限公司以底价6.15亿元竞得2014-03号火车南站西广场南侧地块；利嘉(福建)国际贸易有限公司以底价2940万元竞得2014-05号"海峡医药城"项目周边城市道路地下空间地块。

　　 福州住宅用地存量有限

　　 今年或主打旧屋改造地块

　　参与此次拍卖会的一位业内人士向记者表示，"虽是2014年首拍，但勉强算是平稳开局。"归根结底，还是与出让地块特点有密切关系。2014-01号地块市场反响不激烈，其实在预期之内。"该业内人士称，这一地块商务办公和住宅用地仅16.5万平方米，扣除拆迁安置房后，还要按照不低于5%的比例配建公共租赁住房，并全部回购。如此一来，实际楼面价格可能达到1.5万元/平方米，留给开发商的利润空间已相当有限。

　　此外，这个地块被分割成四个地块出让，不规则且面积小，不容易整体规划，商业价值不算太好。这样来看，开发商只有在功能设计和用途的合理配置上精打细算来增加利润空间。"未来有可能会将商务办公部分全部改为小户型住宅。"该业内人士分析。尽管2014-02号地块竞得人在交地时要交1个亿的履约保证金，但仍被多位竞拍者看好。

　　该业内人士认为，"主要是看好化工路横屿片区的商业前景。目前，这里已有泰禾大型商业综合体进入，周边也有多块住宅用地，同时这里又是东三环进出节点，未来必将形成东部城区又一商圈。"通过此次拍卖会也能发现，今年福州楼市异动已超4个月，现已传导至上游土地供应环节，多数开发商对市场预期变化明显，加之资金链趋紧，"拿地也变得越来越谨慎了。"扶碧娟表示，纵观近年来福州土地市场，商办土地的占比在逐年加大，昨天出让的4幅地块中，仅2014-01号地块有住宅用地属性，其余均为商办土地。本次土地拍卖有3幅地块均以底价成交，延续了2013年土地拍卖境况，除非地块优质，否则开发商均保持着理性的态度，不会盲目争抢。

　　据记者了解，今年下半年，福州还将集中公开出让部分市区地块。一位不愿透露姓名的知情者称，"年内，晋安区连潘旧屋区、仓山城门和三叉街片区、晋安奥体片区等都将启动整体改造，而福州住宅土地存量越来越有限，今年的住宅用地或将全部从旧屋改造地块提供。"观点相比之前在各种市场都可以拿地，目前企业更加集中在一线城市和厦门等少数二线城市拿地，这也反映了整个市场的不景气。这种分化也是市场出现危险的一个节点。——中原地产首席市场分析师张大伟

　　当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体而言，"研究放宽限购政策"或许成为相关部门短期内摆脱这种还债险局的探索之路。

　　 ——同策咨询研究部总监张宏伟

　　 数据

　　同策咨询研究部通过对45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)研究发现：45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州的土地财政依赖度高达156.4%。

　　据不完全统计，截至目前传闻救市的城市已经超过10个，其中政策明确落地的城市也已经达到了6个。最新的一个城市是扬州。

　　(东南快报)