限价令或只是数字游戏 对房价下行无实质药效

日前，有消息称，北京和广州的“限价令”终于出现松动，一些高端楼盘被政府“放行”。这让笔者联想到国家统计局刚刚公布的5月房价数据，北上广深四个一线城市的新建商品住宅平均价格环比跌幅为0.08%。

房价跌了，行政意味极强的“限价令”放松，逻辑上似乎对路，但仔细分析，“限价令”对于房价的下行并无实质性“药效”，其背后或只是数字游戏。

去年年底，上海官方也曾经运用行政手段限制高端楼盘的入市，虽并无正式文件出台，但开发商均表示接到了口头通知。接近上海房管局的知情人士告诉笔者：“确实限了两个月，那个时候，价格超过一定限度的楼盘是领不到预售证的。”

该知情人士称，国家统计局每月都要公布房价数字，虽然一线城市的房价一直涨得最快，但每个城市的领导都不希望自己管辖的城市房价“名列榜首”。

从这个角度上看，“限价令”只是从结构上调节了房价涨幅，对于房价的实质性下降几乎无效。我们也可以从最简单的经济学原理出发，“限价令”导致供给减少，在需求旺盛的情况下，价格必然上涨。

今年3月，上海高端楼市传出了热销声，部分项目甚至“日光”。这些楼盘热销的原因主要有两点，一是因为这部分楼盘在去年年底拿不到预售证，春节后拿到预售证抓紧时间集中推盘，二是因为这部分楼盘的“蓄客”时间已经长达半年，加上开发商给出了小幅度的优惠，销售情况还不错。

显然，“限价令”只是从形式将高端楼盘出售的时间后延，但实质上却会影响开发商的资金链情况，特别是开发商在高端楼盘上沉淀的资金相对较多，其销售难度也比刚需楼盘大。

据笔者了解，虽然对“限价令”抱怨连连，但开发商也只能“无奈遵命”，进而有部分房企想出了将精装修与毛坯房“分拆销售”的法子。“卖地的时候价高者得，房子销售的时候却限制价格，我们对这样的做法确实很无奈。”有开发商说。

当然，必须承认的是，在楼市极度火爆时期，通过“数字游戏”调节房价，某种程度上会影响购房者的预期，这或是“限价令”降温楼市的唯一疗效。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，市场化的改革作为大趋势，去行政化不仅可以平衡供需关系，更可减少对楼市预期破坏，让楼市恢复市场本性。因此，一线城市的“限价、限售、限签”调控该调整转变，应该考虑逐渐取消并退出市场。

另有专家认为，随着楼市的转冷，除了“限价令”，限购政策的退出也已经被排上日程表。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，限购取消是大势所趋，当前尽管限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但是，从南宁首次放松限购政策至今，各地限购政策放松的尺度越来越大。“除了一线城市外的所有限购城市，有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。”