经济观察：降息“六连发” 中国楼市利好还是利空？

　　中新社北京10月26日电 (记者 庞无忌)“信贷政策持续宽松”这个大多数人认为毋庸置疑将利好楼市的政策，却在业内引发一轮关乎利好或利空的争议。

　　中国央行日前宣布，自10月24日起，下调存贷款基准利率，同时下调存款准备金率。从去年11月开始计算，中国已经连续6次降息、5次降准。多次降息降准让中国房地产市场进入被称为“史上最宽松”的利率政策时期——无论是商贷基准利率还是公积金贷款利率均降至历史最低。

　　低利率无疑可以提高购房者的购买能力、降低购房成本，促进购房需求的进一步释放。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“双降”后，随着流动性的增加，以及融资成本的降低，无疑将间接利好当下楼市，尤其是对7月中下旬以来回暖复苏步伐放慢的房地产市场起到一定刺激作用，一二线楼市交易量的持续降温也有望逐步企稳。

　　胡景晖认为，随着资金流动性的增加，融资成本进一步降低，有利于提振开发企业房地产开发投资的信心，预计在未来优质住宅土地资源稀缺的一线城市，对土地的争夺将更加激烈，出现“地王”也将逐步成为常态。

　　以北京为例，在沉寂数月后，北京土地市场迎来“地王月”。10月下旬，先是葛洲坝拿下樊家村“地王”，创出每平方米7.5万元(人民币，下同)的史上最高楼面地价。随后一天，丰台再度成交两宗溢价率突破100%的高价地。据机构预测，未来北京还将有多达27宗经营性土地出让，年内累计土地成交额有望突破2000亿元。仅未来一个月待售的土地中，就可能出现5至8宗“地王”。

　　“地王”频出被视为楼市火爆的标志，但有业内人士指出，历史经验表明，往往在地王频出之后，中国房地产市场会出现一段时间的低迷。同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国连续降息降准实际上是利空2016年楼市的，他预测明年第三季度，中国主要城市的房价可能出现回调。

　　这种预测基于对中期需求的判断。张宏伟认为，短期而言，今年的“银十”交投活跃已成定局，一线城市、部分二线城市楼市也会在年底出现繁荣景象。但这种楼市升温的背后是由利率持续降低等政策不断刺激需求带来的，一旦需求透支，繁荣之后可能会产生需求危机。他认为，到2016年三季度，需求透支的影响就会表现出来，届时楼市可能陷入一轮新的调整周期。

　　中信建投首席研究员苏雪晶也认为，今年以来的楼市政策正在透支未来的需求，“资本市场已经用低估值告诉大家未来的结果。”

　　今年7月以来，中国楼市销售增长放缓、开发投资增速持续下行似乎也印证了整体需求的不足。从短期内来看，中国楼市依然处于痛苦的“去库存”过程中。而且当前中国户均拥有略超过1套住房，意味着楼市供需基本平衡，难以再现以往因供求缺口过大而房价飞涨的景象。目前即使大多数地区限购已经取消，而且又有多轮降准降息等政策，当地楼市库存消化依然需要较长时间。如果今年通过政策刺激消化过量需求、而明年又继续加大供应，难免出现过剩危机。

　　除了这种“前期跑太快、后期跑不动”的忧虑外，也有专家认为，长期的低利率政策可能会“虚假”地提高购房人的支付能力，从而推高房价，带来高房价的泡沫风险。中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松告诉中新社记者，据其测算，去年以来，在首付、月供不变的情况下，中国购房者的实际支付能力提高了15%，这也意味着以往只买得起总价100万住房的人，现在可以买得起115万的房子。这会从另一方面导致开发商或者二手房业主提高售价。

　　邓郁松认为，如果要维持低利率，那么可以考虑在首付和利率之间实行反向操作，例如在利率下调的时候，适当提高首付，以避免出现房价高泡沫风险。(完)