链家368亿估值谁接盘 首付贷被叫停陷金融危局

　　中国经济网北京4月29日讯(记者 郭晓伟)半年来，关于链家的各种新闻接连不断。从二月份被上海住建委约谈，到本月被行政处罚，再到被上海商业银行暂停中介业务合作，被舆论淹没的背后是链家迈入资本市场的决心。

　　4月初，有媒体曝出链家已完成了60亿的B轮融资。这两天，又有消息称，链家目前实际进行的是B轮及B+轮融资，募集资金总计70亿元。而在估值方面，也由投前的330亿变成投后的368.5亿。另外，还有消息称，链家已经组建了上司团队，并和投资方签订了对赌协议，拟在5年内完成上市。

　　众所周知，撒钱快速吞并一干中介公司后，在市场占有率、门店数量和业务成交量上，链家已经坐稳了行业老大的宝座。但是，大量的人力成本、门店租金等，已经让链家变成重甲兵。如果上市成功，其未来利润的最大看点应该在链家金融板块。

　　然而，链家的金融板块又能否担此重任呢？

　　简单的说，链家金融主要为客户提供首付贷、赎楼贷、抵押消费贷款以及理财等业务，而这些资金的拆解和腾挪中P2P 的影子很浓。链家理财成立初期，便受到行业内“违规担保、自融”等质疑；而首付贷业务，更是因为政府的介入被叫停。

　　链家线下门店狂热扩张带动的资金运作模式，也引起了行业的冷思考。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国经济网记者，“必须正视的是，链家部分业务因为触及了行业监管的红线，所以被打压也是正常的。后续如何在行业规制约束下谋求创新，显然是此类中介金融平台需要研究的问题。但有一点是正确的，即做大消费平台，同时用互联网的手段来解决问题，是降低运营成本的关键所在。”

　　中国经济网记者联系链家方面相关部门，截至发稿，对方未给出明确回应。

　　368亿估值背后的真相

　　其实，2015年，链家在房产中介市场大肆收购已经揭开了Pre IPO的大幕。

　　不完全统计数据显示，仅去年一年，链家大举并购扩张进入上海、山东、广州、大连、东北、成都等地区，7次投资并购案助推链家迅速完成24个城市的业务覆盖， 5000家直营门店的布局以及100000名经纪人的整合。

　　还有信息曝出，链家在扩张的过程中，充分运用了股权的撬动作用。“链家收购的同行中，大部分通过股权置换完成。”

　　一位行业分析人士曾表示，“传统的房产中介中，线下门店是基础。一旦链家上市成功，这些门店的含金量都会暴涨。”368亿的估值，无疑已经是最好的证明。

　　数据显示，链家2015年交易额为7000亿元。其中传统的二手房买卖和租赁在2015年的交易额达到5500亿元，收入118亿元，占比约75.9%；新房销售中，交易额为1500亿元，收入25亿元，占比约16.1%。

　　门店快速扩张的同时，链家的利润率被不断拉低。

　　2014年，链家营收39.3亿元，净利润为4.1亿元，净利润率超过10.46%，而到了2015年，大举扩张的情况下，成本大幅度上升，尽管全年取得销售收入达到了155.2亿元，接近前一年的400%，但实际净利润仅5.5亿元，利润率下降为3.5%。

　　链家金融或成业绩爆发点

　　在媒体曝出的计划书中，链家提到，住房金融是链家的潜在发展业务。

　　链家表示，住房金融行业仍处于起步阶段，“互联网金融＋地产”将大有可为。以新房年交易额6万亿、金融服务渗透率1%、二手房年交易额4万亿、金融服务渗透率20%计算，全国住房金融交易额的潜在空间约8600亿元。

　　查询发现，目前链家金融主要有三种方式。一种是周转贷款，即针对买家，在银行批贷到放款之间的空档提供短期垫资，收取1.5%的服务费。第二种是赎楼贷，即针对卖家，当所售房屋尚未解除按揭，提供短期过桥贷款月息2%，平均期限约50天。最后一种方式是此前引起市场关注的首付贷。即针对买家，提供银行之外的贷款。

　　数据显示，链家金融服务产业中，2015年收入12亿元，占比约7.9%。

　　有行业分析人士认为，“在互联网+的背景下，链家依靠房产中介和金融的组合，市场潜力很大。”

　　严跃进也表示，“链家金融的业务推进，意味着在房地产互联网创新方面将继续发力。对于链家来说，目前门店规模相对大，而如何通过轻资产的模式来实现战略扩张，实际上链家一直在做思考。而链家金融本身的出发点不错，从创新角度看，自然有很多优势。”

　　首付贷被叫停 链家金融的危局

　　不过，在链家被爆出的大量舆论危机中，链家金融却成了众矢之的。

　　去年三季度，链家理财被诸多媒体曝出存在一些列违规问题。

　　在担保方面，首先，链家理财涉嫌自我担保问题。链家理财的担保方是中融信，而中融信的法人正是链家的董事长左晖。当时便有分析人士指出，“投资者很看重互联网金融企业的信誉。中融信来为链家理财做担保，其本质是链家集团用自己的信誉在背书。”

　　另外，在担保资金方面，中融信也超额了。

　　截至去年9月份，链家理财已累计投资资金90亿左右。截至目前，该平台已发放收益2.13亿。而根据工商注册信息显示，链家理财担保方中融信注册资金仅为5亿元，担保额度严重超标。

　　而就在今年，链家推出的首付贷也陷入了舆论的漩涡。

　　一季度，国家相关部门对房地产市场的首付贷产品进行排查。在上海银监局的抽查中，今年1、2月份，仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务，涉及沪上多家银行，总金额1.14亿元。

　　事情不断发酵后，上海相关部门终于给出了定论。4月23日，上海市银监局传出消息，上海商业银行将对包括链家等六家中介停止合作一个月；并对涉事银行的相关人员进行了问责。

　　虽然上海链接相关部门负责人表示，对链家业务影响不大，会采取别的途径变通。但是，资金链的中断很可能造成业务的停滞，况且作为链家的主要市场，上海地区业务的暂停合作并没有这么简单。

　　另外，链家理财和链家首付贷先后出事，“链家金融2017年预计可贡献20%的收入”的目标也变得遥不可及。

　　“靠传统线下扩张的模式，链家已经很难实现业绩的高增长。而作为轻资产运营的核心，链家金融又一次次陷入困境，对于急需做出业绩冲刺上市的链家而言，简直是雪上加霜。”一位不愿具名的行业分析师告诉中国经济网记者。