银行小区店面设标识引纠纷 业委会收费未果诉请拆除
19.10.2015 18:41
本文来源: 法院
2006年9月，交通银行厦门分行（下称交行）与F小区的多户业主签订租赁合同，由上述业主将沿街店面出租给交行办公经营，租期10年，截至2016年10月止，业主承诺交行有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌等标识。
租赁后，交行在上述房屋的外墙设置“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识至今。2015年初， F小区业委会（下称业委会）向其提出需交纳外墙使用费，交行拒绝，业委会遂诉至法院，请求判令交行立即拆除该处的广告牌，并向其赔偿损失9.8万元。
一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主从事与物业管理有关的民事活动，F小区业委会具有诉讼主体资格。依照相关法律法规，建筑物的外墙属于全体业主共有，但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
交行系F小区店面的合法承租人，交行基于上述店面特定使用功能的合理需要，经业主同意无偿利用相应的外墙面，设置“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识，应认定为合理使用。该标识起标明和指示作用，与宣传、渲染功能的广告存在明显区别。业委会认为该标识系广告牌，依据不足不予采信，其主张缺乏法律依据不予支持，判决驳回其诉求。
宣判后，业委会不服，向厦门中院提起上诉。
业委会上诉称，其一，交行利用的外墙系公共外墙，根据物权法规定，建筑物的外墙属于全体业主共有部分，业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。第三方在未经业主集体同意的情况下，擅自使用公共部位，均属侵权，业主有权要求停止侵害、排除妨害及赔偿损失。其二，根据其向交行出具的函可以证明，其并未同意交行无偿使用该空间，而是注明同意设置，但应按600元每平方米预交修复金9000元，广告位置使用费另行核定后收取，此事由管理处负责监督实施，款入我委账户。后交行将9000元人民币打入其账户，其向交行发出了新的要约，交行以行为进行了承诺，同意有偿使用该处设置广告牌。
交行答辩称，根据最高人民法院的相关规定，其在合理的范围内无偿利用专有部分相对应的讼争外墙面，不属侵权，无须征得全体共有权人的同意。其对讼争外墙的使用没有违法任何法律、法规、管理规定，也未损害他人的合法权益。业委会主张的已经通过其行为同意有偿使用F小区业委会所在小区公共外墙设置广告牌无事实和法律依据。
厦门中院对案涉标识牌设置地点进行现场勘察认定，交行所租赁房屋墙体外面连接着走廊，走廊相连接的外墙上设置有“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识牌。该标识牌的长度、宽度均未超出交行承租店面对应的长度、宽度。双方当事人对上述勘察结果均不持异议。
厦门中院审理认为，交行设置标识属合理行为。从业委会提供的收费票据显示收款内容为“交行外墙修复金9000元”，无法证明交行同意支付广告位置使用费，双方当事人亦未对广告牌收费标准进行确认，对业委会关于双方已就外墙面设置广告牌达成协议的主张不予采信。
综上，法院驳回F小区业委会上诉，维持原判。
■连线法官■
银行标识符合民事习惯、大众观念及公平合理精神
关于本案的争议焦点，承办法官柯艳雪分析，小区的外墙面属于全体业主共有，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿利用与其专有部分相对应的外墙面，但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言，交行承租的F小区底层商铺均为商业、办公，交行对该房屋的使用来源正当、合法。经实地勘察，上述房屋外墙相连着公共人行走廊，走廊外墙与临街墙面相连，这种建筑特色即为“骑楼”，底层沿街店面后退且留出公共人行空间。交行基于商业办公的需要，在其承租房屋专有部分相对应的临街墙面设置“交通银行”“24小时自助银行服务”中英文标识，既符合商用房屋的惯常设置、建造和使用目的，又符合民事习惯、社会大众观念及公平合理精神，应属合理使用范畴。 来源：人民法院报 责任编辑：林昕
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19.10.2015 18:41
