贾康：抓住楼市分化后的改革契机

　　在多种因素作用下，3月以来国内主要城市房价指标降温，楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭，有不少观点认为楼市现“拐点”，房价的“大跳水”，甚至“崩盘式”全面回落。但上述认识似乎过于极端化和悲观，因此，有必要区分市场分化(有升有降)和大势拐点(长期曲线掉头向下)的不同，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的不同。我认为，综合考虑当前楼市表现应该属于前者，而非后者。

　　 房地产市场分化有利于挤泡沫

　　中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展新阶段的状态。总体而言，中国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中，在今后几十年城镇化水平高速提升期里，还会有几亿人要进城居住。伴随我国社会总体上从“中等收入阶段”向“高收入阶段”演变，我国城市中心区域房价仍保持长期性上涨趋势。前期房地产市场可能由于种种原因形成一些泡沫因素，但在市场出现分化的情况下，正有利于使泡沫现形并加以消化。值得说明的是，尚无可信理由认定中国楼市已进入断崖式“大跳水”和“崩盘”过程。正常的市场是允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我国楼市前些年表现似乎是个单边市，大家实际上谁也不觉得其中有风险，很多资金都肆无忌惮地在房地产市场里面炒作，而现在出现市场分化，正好是一个矫正契机。

　　市场分化后可以使一些要买房的居民得到价格实惠，但不能因为现在一些具体的价格下调案例，就简单预期房价会普遍“大跳水”，甚至出现“断崖式全面崩盘”局面，这反而会使相当多的购房者“买涨不买落”而犹豫不安。要看到，有些地方房价仍然坚挺，并且还有涨价的案例。今年4月份70个大中城市新建商品房价有69个与去年同期相比上涨，有8个环比下降；二手房价同比下降的城市有2个，环比下降的有22个。当然，从成交量等指标看，再往后有降价表现的城市可能会更多些。需要强调的是，统计公布的价格是均价，光看均价不能说明太多问题。在“有升有降”的具体场景即“市场分化”环境出现后，对于交易双方来说，最重要、最关键的是具体分析每个交易对象的具体情况。如果说楼市现在已进入一个波动的、分化的阶段，正好是一次改变和结束以往“单边市”的全民教育。今后对房地产价格的分析要分线、分市、分段、分类、分型。

　　所谓分线，就是一、二、三、四线城市的房价会有明显区别。分线之后还要分市，同一线上的不同城市也可能有明显区别。接着还得分段，即同一个城市里不同地段的房价也可能大相径庭。比如北京，有人说现在房价出现了下调案例，但应看到五环之内还较稳定，主要是在大兴、通州等地段有个别调价案例，这就体现了地段的不同。再往下还得分型，什么样的户型、朝向、楼层、具体特点，都可能会导致价格不同。再往下还得分类，比如学区房还是非学区房，与地铁站是什么关联状态等。有了市场分化以后，所有和不动产发生关联的社会成员要一起学习，形成对市场的基本认识，并顺应市场要求去防范风险，优化自己的具体决策。目前应是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机，政府也可酌情淡化和收敛行政性“限购”等权宜手段。

　　 实行“双轨统筹”框架

　　现在我国政府决策层对于房地产领域显然已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。这样一来，低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就将会获得有效供给。另一方面，在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置并得以健康发展，我们现在越来越可望接近这个境界。应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择，将原来不得已而为之的限购等行政手段趁此机会淡出、收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这是一个需要因地制宜、渐进掌握的过程。目前所有的迹象合在一起，对市场分化总体上应该给予正面评价。其后的中长期制度建设如果能跟上，应能有效防止超出正常幅度的强烈大幅反弹。

　　既然政府已清晰地把重点放在保障房托底上，保障房有效供给如果在几年之内跟上来，就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用。那么，现在就更没有必要特别强调在商品房、产权房这个概念上才有意义的“房价调控”。调控不是说可以不存在，而是说现在不必刻意针对房价去强调“调控”这两个字。真正有意义的是，一方面由各地相机抉择淡化行政限购措施——这不是所谓的政府“救市”、“挺市”，而是政府回归市场轨上应秉持的调控理性；另一方面积极贯彻三中全会精神加快房地产税立法，并适时推进改革。不宜简单化地认为房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的总体趋势，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些楼市泡沫，也有利于降低住房空置率，因此房地产税应是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。

　　解决好楼市和房价问题，根本性思路与策略应是政府和市场各司其职。目前在房地产宏观调控层面应说正在实行“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。政府要做的是首先要托住“廉租房”与“公租房”合二为一这个底。其次要积极发展更高一层的“共有产权房”，让刚刚毕业进入社会的年轻白领等没有实力买完全产权房的群体，不用再去当“房奴”。第三是在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头”(出资支持新建保障房)转为“补人头”(政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东)提高绩效水平。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了，其余的事情可交给市场解决。

　　“双轨统筹”调控框架现在已前所未有地明确，政府部门正聚精会神地把几千万套保障房做实、做好，而且保障房概念下清晰地把“廉租”和“公租”两个概念并轨，这都是值得称道的进步。但令人遗憾的是，前些年在高举“调控”大旗阶段上，本应抓住不放的长效制度机制建设，特别是我国改革中的“攻坚克难”事项——房地产税改革，至今进展很不理想。

　　总之一句话，在推进全面改革，以及在资源配置中使市场发挥决定性作用的视角下，加快房地产税立法，以经济手段置换行政调控，力求提高房地产市场的健康度，应是楼市分化之后政府和各方抓住改革契机、顺应客观规律的重要抉择。(财政部财政科学研究所所长 贾康)

　　(中国证券报)