规范租房中介需解决“无法可依”问题

业内人士认为,“允许改造住房按间出租”新规与群租房是两个概念,住建部没有放开群租。新的政策需要落实,更需要加强监管。治理群租市场,政策应该更多地关注对违规中介的治理。
　　加强房地产经纪行业监管,立法是必由之路。房地产经纪行业要实现健康持续发展,必须加快立法进程,大力发展房地产经纪行业组织,健全完善社会监督机制　　 □　本报记者　　　赵　　丽
□　本报实习生　王玉风 “不会卷土重来吧?”
　　这两天,住在北京市丰台区马家堡西路附近的杨桂春如鲠在喉,“高度戒备”是临近几家人的状态。
　　两年前,楼下的群租房让杨桂春和邻居如入“水深火热之中”。“后来北京市禁止群租,经过情况反映,终于换回风平浪静。可看新闻,说又换政策了,可以群租,我们得知道楼下是不是‘重整旗鼓’了”。
　　杨桂春所提到的“换政策”,指的是住建部表示允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。
　　不过,杨桂春和她的邻居们稍安勿躁——按间出租并非群租。

“放开群租”系误读
　　“我实在受不了那些异味。有些房子的厨房被改造成卧室,群租客就在客厅过道搭灶台做饭,油烟味儿散不出去,他们就开着大门,整个楼道都是难闻的油腻味道。在我们小区,有的群租房把灶台设在阳台,楼上楼下的邻居可就惨了,香辛料下锅,油烟四起,那味儿顺着热气就往楼上客厅跑,真让人叫苦不迭,而且这种阳台厨房还会漏水”。
　　说起群租带来的种种影响,杨桂春说一天也道不完。
　　“虽然地处南四环,但因紧邻地铁,这里的群租房很受欢迎,价钱合适又交通方便。”杨桂春居住小区旁的房屋中介人员向记者介绍说。
　　这样的评价与一项关于群租房的国家自然科学基金项目的调研结果不谋而合。根据调研结果,大学毕业生选择住房考虑的因素,按照重要性从高到低排列依次为价格便宜、交通便捷、周边配套完善、内部人群性质和内部舒适。
　　“在受访的毕业大学生中,对于可接受的住房价格与内部舒适度方面,82%的毕业生租客可接受的月租金范围为700元以内,且由于收入低,他们愿意压缩对住房舒适度的需求以谋求低成本的居住空间；对于住房区位选择方面,62%的毕业生租客希望通勤时间在20分钟之内,且希望仅需换乘1次或不需换乘。”参与调查的中山大学调研人员介绍说。
　　在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,市场有需求、中介有利益、管理缺手段,使得群租市场一直存在。
　　“群租房和此次允许的按间出租是两个不同概念。群租没有标准、没有服务、没有安全保障；按间出租仍要符合人均最低居住面积要求,符合消防安全标准,出租人或者经租机构要提供租住服务和对房屋使用安排负责。”赵庆祥向记者强调说,目前有群众认为是开放群租市场,这是误读,“住建部没有放开群租,不符合消防安全等强制性标准的、不符合人均最低居住面积的、属于危房不宜居住的等房屋仍旧不允许出租。‘改造后按间出租’,与我们一提到群租时脑子里闪现出的‘上下铺’‘鸽子窝’完全不是一回事”。
　　众所周知,与以往中介直接掌握房源不同,目前群租的房子多出自“二房东”之手,中介扮演着“二道贩子”的角色。
　　对此,赵庆祥说,市场供求越失衡,投机现象越严重。不管是“二房东”还是房屋租赁市场上的“二道贩子”,都是靠赚取房租差价牟利,因为位置好的租赁房源供不应求,所以投机者就会想方设法垄断信息,获取房源然后再加价转租。解决“二房东”问题,比解决群租问题相对容易一些。只要禁止房屋所有权人将房屋出租给未备案的房地产经纪机构,然后对房屋转租严格征税,另外再对承租者进行必要的风险提示,就能有效解决租赁市场投机问题。

监管问题亟待解决
　　不过,在杨桂春这样的普通业主看来,即使不是放开群租,但未来出台的相关政策会不会对群租房网开一面,甚至让群租房披上合法的外衣,从而让乱象更加难以管理?
　　对此,业内人士的看法是,此番新政是在一定放松的前提下,对“群租”的再次规范。
　　回顾过去,面对曾经从中央到地方的一纸禁令,群租市场却似乎不为所动,在“上有政策下有对策”中风生水起。
　　“越是严厉的规定,越是把本来明面上的‘群租’给治理到了‘暗处’,安全隐患反而更加隐蔽,潜在的威胁反而更加严重。”赵庆祥说,“房屋群租管理涉及房屋市场管理、流动人口管理、社会治安管理等多方面,具有数量多、规模小、分布散、隐蔽性强、执法难等特点,很难管理”。
　　按照之前的相关规定,租房是不能改变房屋内部功能的,简单说就是,卧室只能用作卧室,客厅也只能用作客厅,这类规定主要是针对以往的群租乱象。从去年开始,上海尝试了一种称之为“N+1”的租房方式,也就是允许将符合条件的客厅改造成一间房间,单独出租使用。从地方的实践来看,这么做,一是增加了中小户型租赁住房的有效供应,二是可以适当降低承租人租金的负担,三是有利于规范住房私自改造出租行为。
　　对于此次租房新规,业内也不乏担心:
　　在租房问题的调控过程中,相关部门增加一些规范政策比较常见,其实业内更关注这次“N+1”租房方式的推行。这种修改是否能够真的起到降低房租的作用,还要看未来落地的措施——中原地产首席分析师张大伟的担心是,未来政策的口子会不会越开越大,甚至出现“N+2”“N+3”,这或许会让之前违规的群租变得合法化。
　　新的政策需要进一步明确,目前单靠各地住建部门去管理这么多的出租房十分困难。北京现在出租的房屋在200万套以上,住着将近700万人口。如此大的数量,单靠北京市建委包括区县建委有限的人去管,非常困难。所以,我们也希望市场上有非常明确的法律法规,都能执行到位,到底什么是对的什么是错的——我爱我家总裁胡景辉的忧虑也落在了后续的监管上。
　　面对这样的困惑,赵庆祥认为,政策还需要尽快给出落实的细致建议。
　　“要落实到具体操作层面的话,可能要由住建部给予指导、制定可以操作的细则,要规范到加建洗手间、加建灶台等行为在什么样的情况下可以,什么样的情况下不可以,就是要非常具体、非常可以操作和落实。从现在整体的层面上,我们不能一下子要求做到这么细,我们要逐渐逐级地落实到最基层。”资深房地产专家韩世同说。
　　在记者采访过程中,不少业内人士表示,关于治理群租市场,政策应该更多地关注对违规中介的治理。
　　对于房产中介的乱象,赵庆祥给出的原因是“根源在立法,无上位法可依”。
　　据赵庆祥介绍,房地产经纪行业立法层级不高是一个重要原因。立法层级不高会造成三个结果:一是行业缺少有力的规则和规范,没有规矩难成方圆；二是缺少对房地产经纪服务主体的认可和认证,没有行业准入机制,“二道贩子”“黑中介”就会层出不穷；三是缺少必要的罚则,房地产经纪机构和人员的违法违规成本较低,对不法机构和人员也难以形成有效威慑。
　　“加强房地产经纪行业监管,立法是必由之路。回顾过去不难发现,我们也曾经搞过多次房地产经纪行业的专项整治,并且是多部门联合整治,但治理效果难以持续,根源就在于管理上无法可依,行业监管也一直没有建立起长效机制。房地产经纪行业要实现健康持续发展,必须加快立法进程,大力发展房地产经纪行业组织,健全完善社会监督机制。”赵庆祥向记者分析说,针对群租乱象,中介机构必须办理备案手续,经纪人员必须挂牌上岗,推行统一的租赁合同和经纪服务合同文本,推行租赁经营保证金制度和租金押金监管制度。