新罗上半年受理物业纠纷案252件 呈攀升态势

　　随着城市的发展，物业管理公司俨然成了居民生活的“大管家”，但业主与物业公司之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”……据新罗区人民法院相关数据统计，今年上半年，该院共受理涉11个小区的物业纠纷案件共252件，物业纠纷案件呈快速攀升态势。

　　违反装修协议 业主被告上法庭

　　在交房时，不少业主都会被要求与物业公司签订一份《装饰装修管理服务协议》，要求不得擅自封闭露台、阳台、安装凸窗、晾衣架、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机等等。今年3月新罗法院就办理了一起因业主违反《装饰装修管理服务协议》规定，物业公司将其告上法庭。

　　被告梁某、赖某居住于莲东一小区，在交房装修时与原告某物业公司签订了《装饰装修管理服务协议》，协议第18条约定，被告应自觉维护房屋外观统一，不得擅自封闭露台、阳台、安装凸窗、晾衣架、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机。如出现上述行为，原告有权予以制止、敦促限期恢复原状，并暂扣装修保证金。同时，被告梁某在向原告申请住房装修时，原告在《房屋二次装修申请表》上明确要求空调不能外挂。被告梁某在上述申请表中签字同意遵守装修的相关注意事项。此后，被告在装修过程中违反上述约定，将空调外机悬挂在外墙，此举不仅影响了小区楼房的整体外观形象，还易造成严重的安全隐患。随后，原告要求其整改。但是，被告至今仍未拆除外挂空调。为此，原告将其告上法庭。经法院审判，原告诉请被告拆除该空调外机，恢复外墙的原状，具有事实与法律依据，被告应于判决生效之日起十日内拆除其外墙所挂的空调外机，恢复外墙原状。

　　物业公司为原告的居多

　　据新罗区人民法院法官郑冬伟8月4日向记者介绍，这些物业纠纷案件主要呈现的特点为：物业公司提起诉讼居多，业主极少通过诉讼维权。以物业公司为原告的案件占98%，以业主为原告的案件占仅2%。主要有起诉业主要求清缴拖欠物业费、业主对物业公司服务不满主要以不交物业管理费的形式进行对抗。业主诉物业公司主要有要求赔偿因未尽安保以及维修义务导致损失、要求归还属于业主的收益及维护公共设施等，而且“抱团”诉讼趋势明显。单个业主对于物业公司相对弱势，业主基于共同利益“抱团”不交物业费。

　　法官分析，当前，物业服务合同纠纷中，业主拒交物业管理费的原因有：小区卫生、绿化、车辆等物业管理不到位；公共部分收支未予公示；违章搭建、噪音扰民等。

　　法官建议：加强沟通协调

　　针对实际判案经验，郑法官向记者介绍，业主和物业公司酿造矛盾的主要原因有：一是物业公司未能树立良好的服务意识。有的物业公司存在管理失范、人员混乱、虚假承诺等情况，动辄以押金、罚款、停水停电等手段强制业主服从管理，或挤占公共场所、公共设施搞经营创收，或未经业主同意多次转让物业管理合同、变更服务内容；二是业主自治组织发育不良。很多小区未成立业主大会和业主委员会，有的小区虽成立业主大会但形同虚设，导致无法有效行使物业管理的决策权；三是开发商遗留问题成纠纷隐患。如房屋存在漏水、裂缝等质量问题，交房不符合双方约定条件或开发商未能兑现承诺等，因开发商与前期物业公司多有关联，且业主联系开发商困难，直接将物业公司作为起诉对象或作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。

　　郑法官建议：职能部门要严格审查物业服务企业资质，严把市场准入关，同时建立监督评估机制，对企业服务质量定期评级建档，建立市场退出机制，促进物业服务行业规范发展，积极引导小区建立健全业主自治组织，强化自治组织职能，加强与物业服务企业沟通协调，积极构建物业纠纷调解机制。联合多方力量共同化解物业纠纷。作为业主，对于物业管理的瑕疵问题，应积极举证，维护自身合法权利；作为物业公司应当积极履行物业服务合同项下的义务。(记者 傅晓君)