网传“最成功开放式小区”大起底

　　■宜宾“莱茵河畔”小区走红，被称“国内最成功开放式小区”

　　■记者调查发现，它只是多个封闭小区组成的“建筑群落”

　　■相关人士认为，它在规划上确有可取之处

　　●不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”，更不是说全国所有城市都要拆围墙。

　　●只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的。——上海同济大学副校长、2010年上海世博会总规划师吴志强

　　近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”

　　随后，宜宾的“莱茵河畔”小区一夜之间爆红网络，包括人民日报客户端在内的多家媒体还发布了一组该小区的航拍图，它被称作“国内最成功开放式小区”。但成都商报记者现场走访发现，“莱茵河畔”多处设置和普通封闭小区并无两样，其开发公司也称，该楼盘是一个“建筑群落”。另外，宜宾地产业界和规建系统内部人士也称，“莱茵河畔”不算开放式小区。

　　事件缘起

　　一篇网文让它一夜走红

　　被称“国内最成功开放式小区”

　　日前，在一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的公众号推送文章中，作者特别提到了宜宾南岸东区的“莱茵河畔”小区，正是这篇文章让这个小区瞬间走红。

　　作者在文中是这样描述该小区的——

　　“神奇的是，竟然有地产商已经做出了‘开放式社区’，并且成为当地有口皆碑的一道风景线。那个楼盘在四川的宜宾，叫做‘莱茵河畔’。整个楼盘内的道路全部向城市开放，住宅的安全防护体系后退至单元门口。住宅楼单元门直接朝向道路，俨然一副巴黎或纽约街头的景象。

　　楼盘内的道路向城市开放之后，会乱糟糟吗？去过的人通常这样描述：宽敞的步行街干净整洁，临街店铺玻璃窗明亮无占道经营，车辆统一停放在规定地点……”

　　随后，这篇文章迅速在微信朋友圈传播。 宜宾“莱茵河畔”小区也因此迅速走红，引发国内多家媒体关注，并被称为“国内最成功的开放式小区”。

　　记者调查

　　它是“开放式小区”吗？

　　开发商内部并不这样认为 定义为“建筑群落”

　　但是，在宜宾房地产业界甚至是其开发公司丽雅置地内部，并不认为“莱茵河畔”就是严格意义上的开放式小区。宜宾本土房地产开发商杨先生戏称：“如果莱茵河畔算是开放式小区，宜宾的翠柏商贸城、城中央、万兴现代城、金帝庄园、鼎业兴城等都可以叫开放式小区。”

　　那么，“莱茵河畔”小区究竟是不是开放式小区呢？成都商报记者进行了实地走访调查。“莱茵河畔”所在的位置是原来的宜宾化纤厂。企业外迁后土地没有卖，而是由化纤厂改制后的丝丽雅集团成立了国资控股的宜宾丽雅置地有限责任公司，对原化纤厂厂区土地进行开发，分三期进行建设。

　　该小区的背景资料称：“莱茵河畔项目是宜宾市首个纯欧式风情大盘，位于宜宾市南岸东区，由宜宾丽雅置地有限责任公司开发，总建筑面积83万平方米，总投资约20亿元，计划在4年内分3期开发，项目建成后将是宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾城区地标性建筑群落。”

　　成都商报记者注意到，开发商对莱茵河畔的定义为“建筑群落”。

　　它是什么样的小区？

　　由多个封闭独立“子小区”组成 “门禁卡各用各”

　　成都商报记者实地走访发现，莱茵河畔一期项目共分为银杏花园、翠兰花园、香梅花园、玫瑰花园和雪绒花园，五个小区完全独立，小区之间通过街道相连。道路两边铺面林立，包括银行、百货店、西餐厅、电影院等。而在二、三期项目中，更是分为西湖湾、丽江湾等更大的封闭式小区。所有小区中，都有独立门禁系统、保安系统、花园、道路和消防通道，从这方面来说，“莱茵河畔”与其他大型封闭小区并无本质区别。

　　宜宾规划建筑系统专业人士曾先生表示，之前的城市规划法律法规对开放式小区或封闭式小区并没有明确规定。但企业在项目规划过程中，将小区封闭化是业内潜规则，因此目前宜宾的商品房，基本都是封闭式小区，“没有完全开放的小区”。

　　业主钟女士告诉记者，“莱茵河畔”之前从没宣传过开放式小区的概念，她当初选择此小区主要还是看重其独立小区的封闭和安全。同样住在“莱茵河畔”的颜女士告诉记者，“类似莱茵河畔的小区在成都很多嘛，其实就是因为地势原因或开发时间的先后，被切割成为若干个子小区。事实上，子小区之间都是独立封闭的，小区外的街道两边有铺面，可以行车，很正常。”另外，颜女士告诉记者：“莱茵河畔子小区之间的门禁卡也是不通用的，各是各。”

　　连线对话

　　“捧红”该小区的网文作者刘德科：

　　无意神化该小区，但规划上确有可取之处

　　那么，这个并非严格意义上的开放式小区，又是如何一夜之间被称为“国内最成功开放式小区”的呢？

　　成都商报记者多方查证发现，此说法的最早来源是公众号德科地产频道推送的一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的网文。昨日下午，成都商报记者联系到网文作者刘德科。据了解，刘德科为财经作家吴晓波旗下微信公众号“德科地产频道”合伙人、资深房地产人。

　　刘德科告诉记者，他没到宜宾“莱茵河畔”考察过，但看过小区的卫星云图和某大型房地产集团考察“莱茵河畔”后形成的报告。该报告认为：“此项目在规划手法上有对开放式街区的大胆尝试，在执行力上也有较高实现度，制造一个有情趣，充满生活与和谐气氛的住区并不容易。仅此，已值得肯定。”

　　对于究竟何为开放式小区，刘德科称，他所理解的所谓开放式，不是说必须所有单元入口都朝马路。“从规划的角度来看，这(莱茵河畔)已经是国内做得相当不错的开放式住宅区了。莱茵河畔能把住宅区内的道路打开，用合理的交通动线有机组织各个单幢楼宇或小组团，这在国外很一般，但目前在中国仍有可取之处。”

　　那为何地产业内部并不认为“莱茵河畔”是开放式小区呢？刘德科表示：“是不是开放式社区，关键要看规划逻辑，而不是看到几个小组团封闭起来，就断定是封闭式小区。这种理念在现实中也会遭遇一些问题，比如小偷。但开放式小区是发展方向，不能因噎废食。”

　　至于为什么会在当初那篇公众号推送的文章中突出强调“莱茵河畔”这个小区，刘德科解释，自己并没有想要神化该小区的意思，“和中国的很多楼盘一样，这个楼盘也有很多问题。但我们提到它，并不是要神化它，仅仅是因为它在一定程度上采用了开放式社区的理念。”

　　(成都商报)