专家称“小区开放”存误读 并不包括业主居住区域

　　《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)近日发布，其中关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的规定，以及“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”等意见引发热议。在昨天最高法举行的发布会上，最高法有关负责人对这一热点做出回应，称这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。　　　 □热点回应

　　小区拆墙还需立法配合

　　昨天，最高法召开发布会，发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(→)》，共22个条文，重点内容包括：关于不动产登记与物权确认或基础关系争议；关于预告登记的效力；关于特殊动产转让中的“善意第三人”；关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围；关于按份共有人优先购买权的司法保护；关于善意取得制度的适用六个方面。

　　发布会记者提问环节上，有记者提问称：“将小区开放，是否违背物权法的原则？”

　　对此，最高法民一庭庭长程新文表示，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。”

　　程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善处理好相关的纠纷。

　　□专家说法

　　小区开放并非随便出入

　　“政府的出发点是好的”，中国政法大学教授王卫国表示，近期他也关注到了“开放小区”的相关新闻，他认为这并非是要将小区对外开放，而是实现小区内道路公共化。

　　王卫国称，他仔细研读了有关意见，发现其内容主旨并非要将居民区对外开放，并非是指所有人都能随便出入。王卫国举例称，比如根据需要，小区需要开放南北通行的道路，使其公共化，根据中央的意见就是将小区一分为二，使这条南北通行的道路成为“公共马路”，而小区自然会被分割为两个小区，而两个小区与这条横穿的南北马路之间仍然会有栅栏等围挡。

　　强制征地需给业主补偿

　　王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。

　　王卫国表示，根据相关法律的规定，如果政府因公共利益需求，可以向小区业主进行强制性征地，从目前来看，政府所考虑的公共利益就是缓解拥堵，这完全符合法律的规定。

　　王卫国称，这其中涉及到土地使用权的问题，包括划拨土地使用权和出让土地使用权。通常情况下，开发商在向政府购地时都缴纳了土地使用金，这部分金额最终转嫁到了购房者身上。因此，政府强制收回土地时还需要论证并进行补偿。王卫国称，补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本等。此外，由此给居民带来不便进行的补救措施，包括噪音、污染等一系列问题也应考虑在内。

　　□延伸采访

　　昨天，记者采访了一些开放式小区和封闭式小区业主以及居委会的相关人员。对于开放小区，有些居民认为开车在小区间穿行，有效避开了拥堵；也有很多人担心小区开放后，涉及业主权益的问题也会随之而来。

　　支持

　　穿行小区上班省半小时

　　通常情况下，导航地图标记的直线距离虽然只有几公里，但由于楼群、小区夹在其中，往往到达目的地要绕道而行，费时不说，还要忍耐堵车。对于将小区开放的话题，有不少市民持赞同意见，这其中一个重要因素，就是可以穿梭开放式小区，不用绕远到达目的地。

　　家住新外大街23号院的宋先生就对开放式小区持赞同意见。宋先生每天开车上班都要通过北二环，如果不穿越小区间的道路的话，他要先穿过新外大街到达积水潭，然后向西前往二环辅路，在上、下班的早晚高峰期间，这条行车路径堵车严重，宋先生至少要耽误30分钟至45分钟。

　　相比之下，宋先生所在小区南边就是文慧园和志强园两个开放式社区，这两个社区与北二环辅路相接，宋先生从自己的小区南门出发，穿越这两个小区，不到15分钟的时间就能到达北二环辅路。“我们小区大部分人要去北二环的话，都走这个方向。”宋先生介绍，在早晚高峰时走主干路非常的拥堵，因此为了节省时间，他都选择穿越这两个开放式小区。

　　“小区的路相对比较宽阔，因为是小区，所以走这条路的车没有干路上的车辆多，所以不会那么多，而且是直线距离，很方便，不用绕路走。”

　　开放式小区能缓解拥堵

　　和宋先生一样，家住回龙观的范先生也认为，将小区开放是有必要的。范先生介绍，每天上班高峰开车出行，每次都要通过回龙观的北郊农场桥，然后走一段京藏辅路才能进入主干道，这段路程，范先生要花费将近1个小时，但是从行车距离上看，还不到5公里的路程。

　　“之前回龙观紧挨西三旗附近的几个小区都可以穿行，小区对外是开放的，那个时候，开车不到20分钟就能上京藏高速。”范先生介绍，后来小区将穿行的道路堵死了，车辆无法穿行，因此出行只能走主干路了。

　　范先生认为，现在回龙观的堵车非常严重，尤其是回龙观社区往进京主干路的连接段。“车多路少，原来很多小区的小路都被封死了，人口密集的回龙观社区居民出行只能靠北郊农场桥等几个主干路，所以开放小区，能缓解拥堵。”范先生称，单靠主次干路来疏导交通是远远不够的，正如人体不仅需要大动脉，还需要密布全身无数的毛细血管，才能保证正常机能的运转。

　　反对

　　业主固定车位经常被占

　　相比支持将小区开放的宋先生和范先生，家住文慧园的王女士则对小区开放有些担忧。

　　王女士所在的小区恰恰是开放式小区，因为产权和地形的复杂，文慧园内很多楼宇之间没有围挡，连接楼与楼的道路比较宽敞，附近居民出行都要相互穿越小区。

　　在文慧园居住了20多年的王女士介绍，自己家中有两辆车，由于小区的道路是开放式的，所以过往的车辆特别多，而且经常有人将车停在自家门前，占了自己的车位。“我们小区物业不收取停车费，小区居民停车问题基本是就近原则，找离自家门、窗近的空地停车。”

　　王女士介绍，自从她所居住的小区开放后，很多外部车辆便将车停到自家或者邻居的车位前。“小区附近有好多餐馆，停车基本就是用餐的人，到了午饭、晚饭的时间，几乎找不到停车位了，因为小区是开放性的，物业不管，但是小区居民的停车位就没有人保障了。”

　　为此，王女士家在自家常年停车的地方安装了一把地锁，每次将车开走前都将地锁锁上，等晚上回家时，再将地锁打开。“不仅我们家如此，附近很多居民都效仿，将车位上安装地锁，就怕被人占。”

　　担心业主安全没有保障

　　将小区道路公共化，建设开放性小区，作为霍营街道华龙苑北里居委会工作人员的王翠娟担心小区的安全问题无法保障。

　　王翠娟认为，目前封闭式的小区在管理上更为方便，一旦小区开放后，小区居民的安全将无法得到保障。“现在进出小区都需要门禁卡，车辆出行也需要出入证，即便是外来车辆，也需要领票进入小区，这样小区内的人员、车辆相对固定，都是小区居民，比较安全。”王翠娟担忧，一旦小区开放了，随便出入小区的人员增多，给一些不法分子以可乘之机。王翠娟认为，政府应当出面为开放后的小区聘请一些安保的志愿者，或者建立一支安保队伍，平时维护小区的治安和秩序，这样业主的安全就能得到及时的保障了。

　　家住文慧园社区的王女士同样认为，自己的开放式社区没有安全保障可言。王女士称，出了家门就是“大马路”，很缺乏安全感，天黑后，甚至不敢一个人回家。“小区内很难看到保安，如果楼门口的门禁坏了，最后一道防盗底线就是家里的防盗门了。”王女士介绍，三四年前，小区的治安比较乱，经常有偷盗自行车的事情发生，后来地区民警加强了这一带的巡逻，治安环境才有所改善。

　　京华时报记者王晓飞

　　(京华时报)