开发商积极寻未来出路 工业地产或成开发新宠

面对进入调整期的楼市，经历过大风大浪的发展商积极探索新的出路，除住宅、商业地产外，近年来工业地产凭借投资回报稳定、获得政府支持等多方优势崭露头角，万科、绿地、合生创展、富力地产等房企均有不少项目正在开发，有些已获得稳定回报。

工业房地产，简言之就是工业性质的土地以及在这样的土地上建成的房屋及附属物，通常包括厂房、仓库和研发楼等。工业房地产又可以从不同产业角度分为物流类地产、科学园类（研发办公类）地产及制造业类地产。

戴德梁行的分析报告显示，过去十年间一线城市的住宅价格上涨10倍，写字楼价格上涨3倍，工业地产涨幅极小。

以广州白云相近地块的实际出让价格为例，2014年出让价格为2004年的8倍之多，增长额达5000元/平方米，工业用地价格从2004年到2014年，涨幅不超过200元/平方米。除土地本身的增值能力、工业物流用地普遍以底价成交、价格绝对值比商住用地低很多外，工业地产还容易获得政府支持，给出优惠政策、补贴、税收奖励等。

目前住宅租金回报率为2%,写字楼为5%,工业厂房则普遍达7%—10%,且租期一般在5—10年，相对稳定。因为低投入、高产出的特点，被地产大佬相中的工业地产项目越来越多，显示其作为房企新增长点的苗头。

国内房企“一哥”万科在收购徽商银行、宣布小股操盘、建立合伙人制之后，也借签河北廊坊项目宣布进军属于工业地产范畴的物流地产，万科愿景希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目，借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务崛起及移动互联网消费的推动，迅速建立全国性物流网络平台，打造万科品牌的城市服务商。

同属2013年“千亿房企”阵营的绿地集团，从2008年开始已着手布局工业地产，在参与全国各地城镇化发展的过程中凭借自身开发实力和产业运营能力，为各地量身打造结合“生态、产业、居住、休闲”等功能于一体的24小时活力新城。绿地“产城一体化”模式开创了产业发展与城市发展良性互动的新格局，目前集团的工业项目包括呼市高新技术产业示范区、海口绿地空港产业城、哈尔滨广告园、大庆科技园、绿地南昌国际博览城等。

本土龙头房企富力地产，其位于花都空港经济圈内的“富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓”2010年3月已正式挂牌，项目总占地面积2200亩，规划建设仓储面积100万平方米。目前，该项目仅有小部分仓库投入使用，但2013年已产生2000多万元现金收益，按该园区内30元/平方米/月的租金收益计算，一旦未来100万平方米仓储全面建成后，收益更加可观。

优势

工业地产回报率较高且稳

“过去的工业园区，主要是纺织、纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业，属于人力密集型、污染严重、资源严重浪费、无配套、孤立、远离城区的地方，目前的工业园区则主要是生态工业园区、高新技术科技园、电子产业园等，进驻的企业以高新技术为指导的第三产业和高端制造业。新型工业园区人才、技术、资金高度密集，配套生活、休闲、娱乐区域，这种新的工业园区未来更有向产业新城发展的趋势，以多种产业形式形成产业集群，配套完善，集居住、办公、商业、休闲娱乐为一体。产业新城最大的特点就是将大力发展生活配套、商业配套及公共设施配套，产业新城时代需要更多专业化的城市运营商介入，这将是房地产模式与产业模式相结合的最佳时机。”戴德梁行广州公司工业及物流部主管黄文礼在接受记者采访时表示。

无论是新的工业园区或外来产业新城的开发上，房企都有优势，土地运营、金融渠道、政府关系等方面都帮助房企获得更高价值的土地资源，而较强的融资能力和金融运作水平，也是发展工业地产和帮助企业成长的息息相关因素。

展望

产业+房地产或成发展新模式

业内人士表示，随着传统制造业转移和产城融合发展、乡镇经济的现代化改造，未来珠三角的房企将获得更多进入工业地产的机会。

大量中低端产业向广东外围转移，这些企业所遗留下来的产业土地将形成新一轮工业地产发展的巨大商机。如何把广州周边的传统乡镇经济从基建到软环境一体化改造以使其符合现代产业和城市的发展，也将为广州工业地产的发展机会。

但专业人士也同时指出，未来产业新城的开发，如果发展商要在工业性质的用地上盖酒店、购物中心甚至住宅、公寓等配套设施，都会涉及到需要改变土地性质的问题，理想状态是在拿地或与企业合作的同时，该地块已有相应的综合配套规划。