租赁双方同意合同作废 押金是否需要返还？
05.09.2016 18:25
本文来源: 法院
未经同意擅自转租 新租客要求解除合同
2015年8月的某一天，老李拿来一份《租赁合同》放在阿强面前。阿强简单瞄了一下，便拿起签字笔，签下了自己的大名。
原来，这是一份房屋租赁合同。合同上，约定老李将坐落于厦门市集美区建筑面积约230平方米的店面租给阿强，租赁期限从2015年12月初到2021年11月底，每月租金为11.7万元。其实在2014年，阿强曾向老李租赁过店面，双方的合作挺愉快，没收押金。这份合同是阿强与老李前几天商量的结果。
“那你就把押金交了吧，这样就差不多了。”在合同签订当日，老李翻开刚刚双方签下名字的合同，其中一页清楚地标注着：承租方阿强应向出租方老李交付11.7万元作为押金。在租赁期内，只要阿强交清应支付的一切费用，租期结束后，老李应将押金无息退还阿强。因为之前已经提到这次需要押金，所以阿强迅速将押金给了老李。
合同生效后，双方继续之前的愉快合作。直到后来阿强得知这件事。
“啊，真的吗?”阿强从其他途径偶然了解到，老李出租的店面是未经原房东同意而转租的。考虑到他们的合同将面临无效的风险，加之其近期资金周转困难，阿强马上去找老李，商量解除租赁合同事宜。
双方签字确认作废 出租方不愿退还押金
2015年10月，阿强又跟老李坐在了同一张桌子上，双方面前都放着之前签订的《租赁合同》。
“我的状况您又不是不清楚，所以希望您能够理解。”阿强表达了歉意，并提出要求退还押金。老李也表示合同可以解除，押金也可以退还。
“您如果没有疑义的话，那我们就签字确认吧。”在这一式两份合同的尾部空白处，阿强都写上了“合同作废”四个大字。说着，阿强便在两份合同的尾部都签署了姓名与时间，并示意老李在自己的签名处签字确认。
双方签完字之后，也意味着这份合同已经作废。
但是，合同作废后，阿强却一直都没有拿到老李退还的押金。“这份合同是你提出要解除的，属于你单方面的问题，不关我的事。”阿强再次找到老李要求退还押金的时候，老李认为阿强单方要求解除合同，实质是一种违约行为，其无须返还相应押金。
“但是，是你自己违约在先，你转租这房子人家房东都还不知道呢。”面对老李突然改变的态度，阿强很是不解。老李辩称，“转租这房子，我已经拿到房东的书面同意了，所以我的出租行为不能构成你解除合同的理由。”
2016年1月，协商无果的阿强决定将老李起诉至集美区法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，并收回押金11.7万元。
是否违约成为焦点 因举证不能理应退还
合同的解除是否算单方面违约，成为该案的争议焦点。
在法庭上，老李除了坚持阿强违约外，还表示自己不清楚《租赁合同》上的“合同作废”字眼从何而来。“我之前是有应阿强要求在合同上签署姓名及时间，但是我们并未就合同解除达成一致”，老李否认了合同作废是自己的意愿。
“再说了，这‘合同作废’也不等同于法律意义上的合同解除吧。”老李认为，“合同作废”仅仅可认为是其同意阿强不再承租诉讼房产，但不包括其同意免除阿强因单方违约而应承担的责任。
集美区法院查明，阿强主张该案《租赁合同》一式两份，老李所持有的另一份合同亦注明“合同作废”，法院于庭审时告知老李于庭审结束后7日内向法院提交其所持有的合同原件，但老李未按期向法院提交。而阿强未使用该案讼争的房屋。
法院经审理认为，双方当事人已于2015年10月达成一致同意解除讼争合同。老李主张讼争合同解除系阿强主动提出，阿强单方违约，老李无须支付押金。但老李就其主张未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故老李的主张缺乏事实依据，法院不予支持。
我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”法院认为，老李在租赁期开始前即解除租赁合同，并未产生需要阿强支付的费用，所以老李无权扣押金。
老李不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院维持原判。
【法官说法】
该案中合同作废是否具有解除合同的意思，承办法官解释说，一方面，从文义解释上看，虽然“作废”并非解除合同的规范表述，但“作废”在文义上具有废除终止的意思，即除履行部分外，双方签订的合同其余内容均不再履行，并恢复原状，即应返还押金。且老李作为已与阿强签订过两次租赁合同的市场交易主体，从此前双方的交易惯例而言，对协商没收押金，则明确予以约定，故其对于“作废”所表达的意思及签字确认所产生的法律后果更应是清楚明了。而该案中并未予以约定，应可佐证系返还押金之意。
另一方面，从实际履行上看，2015年10月，双方就“合同作废”签字确认后，双方均未再按照租赁合同约定行使权利和履行义务。阿强未按合同约定使用讼争房屋，老李未按合同约定交付房屋也未要求阿强支付租金或承担违约责任，可见，老李以实际行动确认解除讼争合同。 来源：福建长安网 责任编辑：林倩
本文来源: 法院
05.09.2016 18:25
