福建探索宅基地和农房多种流转方式
新华网福州８月１１日电（记者郑良）宅基地使用权和住房所有权是我国绝大多数农民最大的财产，但在当前城乡二元体制下，由于流转受到严格限制，农民住房财产权的资产价值并没有显现，如何唤醒这些“沉睡的资产”是农村改革进程中必须直面的问题。
十八届三中全会提出，要“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，由此，顶层设计为农房流转“开了口子”。而在地方，“摸着石头过河”的探索实践则早已开始。记者近日在福建沿海莆田、晋江、厦门等地调研发现，近年来，当地积极探索农民住房财产权抵押贷款、租赁、农房和宅基地置换等多种流转方式，拓宽了农民的融资渠道，增加了农民的财产性收入，受到了农民的欢迎。
——农房可抵押融资
记者在莆田、晋江、厦门等地采访发现，当地民营经济十分发达，有不少农民办企业、开小作坊、办农业合作社，他们用自家住房作店面、仓库、厂房甚至生产车间。这些农房是他们唯一值钱的财产，但由于法律将农村宅基地和农房流转严格限制在集体经济组织内部，使得农民房产的资产价值无法体现，导致农民无法利用这笔财产获得融资，也无法通过流转来获取资金和财产性收益。对农房流转的限制已成为制约农民生产创业的瓶颈。
去年年初，海沧区东孚镇后柯村村民柯女士以自家１３０多平方米的农房作为抵押，从厦门农商银行获得贷款７５万元，这是厦门首单农房抵押贷款业务。
柯女士一家承包土方工程，资金压力较大，以往向银行贷款只能由第三人提供担保，贷款额度只有二三十万元，厦门农商银行去年试水的“农房抵押贷款业务解了她们家的燃眉之急，用这笔贷款，柯女士买了一台挖掘机。
厦门农商银行总监卓小龙说，农房抵押贷款是十八届三中全会提出“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”以来，厦门农商行“试水”的一项业务。市政府出台了农房融资抵押试点工作方案，目前，市农商行已经与１１个村签订合作协议，协议授信２亿元，农村房屋抵押贷款已审批放款２１笔，金额达１０３０万元。农民住房财产抵押贷款享受利率优惠，利率定价比一般的保证类贷款少大约２个百分点，贷款期限一般在３年左右，农户可获得的融资贷款额度与农房的估值比例平均为４０％。
记者采访了解到，在莆田、泉州、厦门等一些沿海经济发达的城市，其所辖范围内的部分县区、乡村已经启动了农民住房财产权融资抵押试点，受到了农户的欢迎。
在莆田仙游榜头镇、城厢区华亭镇等地，在农房确权发证基础上，开始探索农民住房财产权抵押贷款。榜头镇镇长蒋庆和告诉记者说：“全镇红木家具企业和作坊有３０００多家，村里大部分土地属于农村集体建设用地，村民的厂房、家具广场等无法通过房产抵押获得融资贷款，‘有资产难变现’成为影响当地企业发展的瓶颈。”
在确权发证的过程中，仙游县逐步探索农村宅基地和农民住房流转、抵押、融资贷款的渠道，在榜头镇开展农民住房财产权流转、抵押融资的试点工作。县农村信用合作联社推出了“集体土地房屋产权抵押担保贷款”产品，农户可以将确权发证的宅基地使用权和住房所有权进行抵押来获取贷款。
民营经济发达的晋江市步子迈得更大，市农商行副行长杨金莲告诉记者，开展农房抵押贷款业务以来，农商银行已发放农房抵押贷款超过２５亿元，受益农户超过１万户，目前农房抵押贷款余额５．１亿元，笔数６２笔，户数６１５户。
——农房租赁、宅基地和农房置换使农民受益
租赁和置换是农民住房财产权流转的另外两种方式。西天尾镇后黄村是莆田的“华侨村”，有华侨近千人，村里大部分民房都是有６０年以上历史的老宅子，两层的小楼红瓦红砖、古色古香。
后黄村村支书许聪告诉记者，２０１３年以来，县、乡有关部门对村里建设用地及房屋进行了全面地清查、丈量、勘察，在收集有关审批手续的基础上，给农民颁发了“集体土地房屋产权证”。
在明晰产权的基础上，后黄村村委会和１８户村民签订了租赁房屋协议，租期为１０年。许聪说：“这些房屋都是能体现当地民俗文化特色的建筑，其中一些是海外知名华侨的老宅，我们租赁过来进行修缮。有的房屋将建作民俗馆，有的将成为乡村旅游景点，有的作为旅店出租，收益由村集体和户主共享。”
在莆田华亭镇涧口村，村委会附近的山坡地上，一排排整齐的３层联排楼房装修漂亮，门前马路宽阔，交通便利，３１０户村民刚搬进新居，他们通过宅基地和农房置换改善了居住环境。
村支书詹国强告诉记者，村里外出务工人员多，土地和房屋闲置、浪费现象大量存在。２０１３年以来，村里通过土地整理、宅基地和农房置换的方式，对分散在各处的农房“拆旧复垦”，统一规划建设村民住宅，让每户都有一栋３层的联排楼房。
对于复垦的耕地，在城乡统一规划的前提下，将其与城乡建设用地增减指标挂钩，把复垦耕地置换为城镇建设用地指标后，每亩的价值达到３８万元，有偿转让的土地收益，全部由村集体支配，用于村集体发展。
——因地制宜 完善制度破解农房流转三大难题
记者采访了解到，莆田、泉州、厦门等地广泛开展确权发证工作，对农民依法享有的宅基地使用权和住房所有权予以确认，并发放产权证。产权明晰，这是农房抵押、租赁、置换等流转的前提。
接受记者采访的多位基层官员表示，宅基地和房屋是农民最大的财产，确权发证确认了农民的住房财产权益。在当前农村劳动力人口大量向城市转移，农业生产向规模化、集约化发展的背景下，农民对房产有多样化的使用需求，农民住房财产权流转的改革探索不能止步于确权发证，而是在此基础上探索更多的流转方式，将农民手中沉睡的资产盘活起来，促进农民扩大生产，增加收入。
针对农房流转中农民不熟悉法律政策、信息不对称、交易缺乏有效监管等难题，去年底，莆田仙游县成立了县级农村综合产权交易中心。据莆田市委农办主任柯金国介绍，交易中心整合行政、中介、金融等职能，为农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村宅基地使用权、林地使用权等十类产权的转让和交易等提供行政审批、政策咨询、信息发布、交易签证、价款结算、跟踪监督和引导融资等服务。
莆田、泉州、厦门等地的国土、金融等部门负责人告诉记者，在农房流转试点中，农民权益保障与金融机构不良贷款风险防范之间存在着突出矛盾，这是各地面临的普遍问题。晋江市国土、住建等部门相关负责人告诉记者，由于农村宅基地实施“一户一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押贷款之后，一旦出现农户无法偿还贷款的情况，银行的债权如何实现，会不会造成农户流离失所，农户权益如何保障等问题是试点农房抵押必须要破解的难题。
杨金莲说：“即使农户不能偿还贷款，银行要处置抵押农房，也不能造成农户流离失所，这是前提，我们要求农户提供有其他房屋或抵押房产变卖后仍有安居之地的证明，不能将自家唯一的住房用于抵押贷款。”
柯金国介绍说，莆田正探索建立农村抵押贷款风险补偿基金，市、县两级财政出资建立增信资金，合作银行按不少于增信资金余额２０倍的规模专项开展农房抵押贷款业务，农户以宅基地和房屋作为抵押获得融资，一旦出现不良贷款，银行能够从该项基金中得到补偿，以此来提高银行开办该项业务的积极性。（完）