福州综合体扎堆出世 部分综合体平日似“空城”

13.11.2014  16:36

  近几年来,福州的商业地产蓬勃发展,不少综合体在开业初期和消费旺季都经历了“万人空巷”的场景。但东南快报记者日前在市区的某综合体却看到,其附属的商业街店铺纷纷“求转让”,经营者表示“客源不足”,此外,还有的综合体平日人流量少,乍看甚至宛若“空城”。有专家表示,城市综合体“大跃进”,目前已经出现区域性、结构性过剩。但即便如此,仍有不少综合体正在积极建设亟待开业。

  业内人士称,兴建综合体热的醉翁之意不一定在销售,还有背后集团长远发展策略或积累商户资源等原因。且通过综合体来实现“圈地运动”,也是一种战略手段。现在福州的综合体项目良莠不齐,若选址处没有相应的商圈辐射,就需要寻求差异化经营。此外,受电商影响,综合体应该大幅提升体验类业态,挖掘不能被网络所替代的市场以求突破。

   部分综合体平日似“空城

  近年来,福州多个综合体陆续开业投入使用,一站式的消费体验打破了传统的“逛街”模式,受到福州市民追捧。万达广场、五四北泰禾广场、苏宁广场开业时的热潮还历历在目。

  然而,日前东南快报记者走访了部分福州综合体,却发现人流量平平,部分综合体甚至少人问津,偌大的商场乍看似“空城”。

  昨日上午,在位于城区北部的一个综合体内,东南快报记者注意到,商场内部逛街的人群寥寥,三三两两分布在偌大的商场内,看起来人气有些疲软。“工作日来逛街的人很少,只有到周末才会比较忙。”一名服装店的导购员这样说。

  而在仓山区的另一个综合体,商场内部逛街的人群热闹一些,但依附于综合体人流“生存”的商业街则比较冷清。除餐饮商铺人气高之外,其他店的客人都不多,一些商铺贴着“店面招租”或“转让”的告示,还有部分店面关门歇业。

  在此经营服装店的王先生在店门口贴上了“本店转让”的牌子,要将100多平方米的店转让出去。“本来是看中了这里的人流量,谁知却不理想。”王先生说,他的店开了一年多,自己是第二期承租,上一期的租户就是因为人气不旺生意不好而退租。

  “综合体人流量的多少是由多方面因素构成的,比如业态布局、动线设计等,但是随着综合体的逐渐增多,人群被分流也有一部分原因。”一名不愿具名的业内人士介绍,“就比如当年东街商圈‘称霸’时,连带着整条南街也都是人,街边小店生意也差不了。

   综合体扎堆出世 “是敌是友”看能否相互辐射

  即便部分综合体显现出人气不足的态势,但地产商们的建造热情并没有被“浇熄”。据相关统计,福州地区范围内已投入运营和正在筹建的大小综合体将超过20个。

  2010年金融街万达广场的开业开启了福州兴建综合体加速的脚步。之后,仓山万达、五四北泰禾广场、苏宁广场等相继开业……

  日前,阳光城集团也宣布进军商业地产,福州首设项目位于海峡奥体中心附近。这意味着“备受瞩目”的仓山区将在万达广场、乐都汇等之后,再添一个城市综合体。此外,中央第五街、红星国际广场、东二环泰禾广场、华润万象城等都正在积极筹备中。

  从地理规划上来看,综合体的分布并不均衡。二环沿线除了传统的万宝商圈,一路之隔是苏宁广场。过尤溪洲大桥,是红星国际、仓山万达广场、乐都汇三大综合体落户附近。从世欧王庄北上驱车10分钟,便是东二环泰禾城市广场;而东南向同样是10分钟车程,就抵达台江万达广场。可见热门区块综合体分布较密集,部分热点区域几分钟车程就有一个综合体。

  “综合体这么多,选址又不均衡,但是相互竞争还是强强联手,主要看附近有无商圈相互辐射。”曾就职于福州某大型综合体相关部门的陈女士介绍,以万宝商圈为例,其本身客源已经成熟,商圈已经形成,当苏宁广场进驻,三者定位不同但互相辐射分享客流则形成共赢。若周围没有商圈辐射,就需要综合体突出差异性和不可替代性,定位不明确的综合体容易被同区块的其他综合体抢跑客源。

   零售业态受电商冲击大 体验化成未来发展趋势

  东南快报记者走访多个综合体后注意到,不少服装、零售类的商户,虽然人多但成交少。在一家店试穿衣服的黄小姐说,“先来实体店试穿、看看款式,再到网上买比较合算。”黄小姐的想法也得到了不少购物者的印证。

  “这几年由于网店对实体店的冲击,购物中心普遍出现一个严重的问题——重点业态的零售类业态毛利骤减。”曾就职于福州某大型综合体的陈女士表示,互联网时代,只有线下能做到的消费才是商场挖掘人气的机会。

  “福州的综合体已出现区域性、结构性过剩的问题,现在有些综合体,平时如空城一般,也只有双休日人流量才会比较大。”福州大学民建经济研究院常务副院长陈章旺教授认为,现在“千体一面”,产品和品牌同质化较高,没有实现功能聚合、土地集约的功能。

  如果单个综合体想要脱颖而出,差异化经营应是主攻的方向。“新的综合体在业态规划上,也开始摒弃以零售为主导的思路,把重点放在餐饮、生活配套、娱乐休闲方面,以迎合新的市场需求。”日前对外公布的“奥体·阳光天地”,也大幅缩小了零售方面的比重,仅占14%,其余以43%生活体验,34%餐饮和9%的儿童业态来突出全体验式的特性。

  “原本的购物中心招商法则,餐饮一般只占20%不到的比例,因餐饮毛利率远低于零售,承租能力也相对较差。但现在餐饮比重变大,也折射出了体验式消费时代的到来。”陈女士表示。

  (东南快报记者 黄弘妍)