福州房价下跌1.44% 楼市告别野蛮生长时代

　　一、综述

　　刚刚过去的2014年，是2003年以来在没有政府主动调控情况下由房地产市场力量引发内在调整的一年，同时2015年将是我国房地产市场进入理性发展的一年。虽然在去年年末，央行出台降息政策、除四大一线城市外其余各城市纷纷宣布取消限购等房市利好消息传来，但面临供大于求的市场状况，开发商纷纷降低商品房销售价格，以价换量，争取消化去年过剩的库存量。

　　“理性回归”是2014年我国楼市的关键词，也是房地产市场的运行主线。据中国指数研究院公布的数据，2014年12月份全国100个城市新建住宅平均价格为10542元/平方米，环比连续8个月下跌。虽然2015年1月份止跌，微涨0.21%，以平均价10564元/平方米收官。但可见在过去的一年中，整个楼市状况并不乐观。与此同时， 2015年1月福州新建住宅均价为13764元/平方米，环比下跌1.44%，而且福房指数也已连续9个月下跌。这些表明 我国房地产市场已告别野蛮生长的时代，展望已迈入理性回归轨道的2015年楼市，楼市的风险偏好回落有可能会进一步降低楼市运行中枢，我国房地产市场将更趋合理化、秩序化。

　　“去库存”将是2015年楼市“主旋律”。截至2014年末，商品房待售面积62169万平方米，相比2013年末增加了12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。从满足需求情况上来看，2014年房地产开发企业房屋施工面积为726482万平方米，比上年增长9.2%，预期将在2015年全部形成实物供应。如果将2014年全国商品住宅销售面积12亿平方米作为当年实际实物商品房需求，那么2015年形成的供应大约可以满足6年全国新增实物商品房需求。当然若考虑到期房销售因素，且不考虑2015年新开工面积， 2015年所形成的实物商品房库存可能也需要2至3年消化。因此，去化将成为各房地产商的主要任务，“去库存”也将是今年我国楼市的“主旋律”。

　　面对楼市的新局面，继去年年末央行出台降息政策后，今年1月14日住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，指出要建立住房租赁信息政府服务平台，支持房地产企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。这一举措不仅在于完善租赁市场，而且也将有助于房地产企业摆脱当前“销售难”的困境。而本省的厦门市于1月16日宣布思明区、湖里区144平方米以下商品住房取消限购，至此，厦门已全面取消商品住房限购措施。福州市则于1月24日下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》(下称《意见》)。按照该意见，开发商的房源或福州居民多余的商品房或安置房，可以卖给政府。《意见》中明确，由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。有部分业内人士指出，政府统购商品用房这一做法可能会重回福利分房时代。不过，笔者认为，在市场相对较冷的时候，这个政策对开发商去库存、回笼资金方面来说或许是件好事，至少说明政策环境是相对宽松的。

　　从整体来看，当前楼市是趋于饱和的，供大于求的现状仍未改变。但受需求释放，供应减少影响，短期内主要城市的库存压力将得到缓解。展望未来，政策环境和货币环境趋于宽松，市场信心增强，我国楼市将进一步回暖。

　　二、1月图例分析(市区)

　　1、福房指数

　　2015年1月份的福房指数为157.55，相比上月下降了0.55%，与去年同期相比下滑幅度为5.66%。从趋势图上可以看出，自去年4月份起，福房指数已连续第九个月出现小幅下降情况，尤其新年伊始，却面临环比、同比、均幅齐降的尴尬局面。结合去年下半年的福房指数来看，福州楼市下行态势明显，今年1月份福房指数走势疲软亦在情理之中。

　　2、供求比

　　1月福州(五城区)住宅签约面积为22.34万㎡，新增住宅上市量为16.52万㎡，供求比值为1.35。本月再次出现供销双降现象，福州住宅整体的供求关系转变为求大于供状态。从福州五城区各区域的住宅供求比来看，较之2014年12月，除台江区的供应量有所增加外，其余各区域的住宅成交量与供应量均出现不同程度的下滑。

　　3、月成交量价

　　1月份福州(五城区)成交面积为22.34万㎡，较上月的30.77万㎡减少了8.43万㎡，降幅为27.4%；1月福州住宅成交1712套，较上月减少了847套，跌幅为33.1%。

　　2015年1月份福州商品房住宅成交均价为15156元/㎡，相较上月减少了1060元/㎡，降幅为6.54%，本月福州五区住宅均价又有小幅下滑。

　　4、板块成交量价

　　在成交量方面，金山板块以98031㎡的成交量，占本月总成交量的33.84%夺魁，相比去年12月上涨了5.06%；闽侯板块则以66268㎡的成交量屈居第二，占本月总成交量的22.87%，相比去年12月下跌了2.31%；东区板块以40267㎡的成交量位居第三，占本月总成交量的13.9%；仓山板块以32415㎡的成交量紧跟其后，位居第四。可以看出，本月前四大板块盘踞了成交总量的八成以上，成交区域较为集中。

　　2015年1月，江滨板块以20891元/㎡的均价夺得桂冠，环比下降4.06%，同比上涨6.51%；而西区板块本月以17500元/㎡的均价位列第二，与上月均价相比则上涨了10.61%；金山板块以15283元/㎡的均价位居第三，上涨了5.06%；东区板块和市中心板块则分别以15023元/㎡和15004元/㎡的均价成交，与去年12月份相比，东区板块下跌了1.12%，市中心板块下跌了25.25%；仓山板块以12993元/㎡的均价成交，跌幅为8.69%；五四北板块以11727元/㎡的均价成交，下跌4.48%；闽侯板块则以9661元/㎡的均价成交。从总体涨跌幅情况来看，下跌板块占多数，只有西区板块和金山板块有所上涨。