福州市进入“旧城改造年” 市场机遇与挑战并存
伴随着福州城市建设的快速推进，旧城改造与新区开发一样成了热点词汇。据悉，今年福州市快速步入了“旧城改造年”，五城区加大了旧城改造力度，对公共服务设施和市政基础设施进行完善，旧城内部路网结构进一步优化，对交通拥堵进行有效治理。
同时，“旧城改造”的影响也开始逐渐发酵，近期大范围的旧城拆迁也让拆迁群体获得了可观的补偿金，由此带来的拆迁客搬迁问题及相关市场动态，也因为这一民生工程而再次活跃起来。那么究竟“如火如荼”的旧城改造给福州城市带来了哪些影响？而在“旧改”中土地市场与房地产市场是否会因此迎来新的发展机遇？围绕这些焦点问题，记者进行了走访了解。
焦点
旧城改造加速市区“脱胎换骨”
2014年，“旧城改造”成为了福州市政府重点工作，在福州市区内，随处可见“旧城改造”的身影，特别是在已拆迁区域的工地上，塔吊林立，水泥罐车往来穿梭，一派繁忙景象。
“今年，福州五城区持续加大了旧城改造力度，鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区的城区改造规划都已经陆续公布。”苹果树总经理魏江华告诉记者，从规划内容来看，随着改造工程全面升级，福州各城区必将“旧貌换新颜”。据记者走访了解，截至目前，政府着重落实的几大重点项目已经陆续开始动工，其中，鼓楼区加快杨桥新村二期、洪山科技园周边地块二期等19个项目的征迁步伐，并启动斗池路黎明永辉周边、加洋巷周边等27个旧屋区改造项目；启动镇海楼南侧片区及道山路、仙塔街等“十横九纵”27条道路沿线景观整治项目。
台江区全力做好红星苑二期、洋中路等11个旧屋区的房屋征收，同时加快启动了苏宁广场二期、中防联博地下人防工程项目，打造“苏(宁)万(象)宝(龙)”超百万平方米的大型主力商圈。
仓山区则继续加快推动改造面积约891万平方米的32个旧屋区改造项目，加快马尾新城三江口、海峡国际会展中心、火车南站、奥体周边等四个组团开发，全力推进地铁1号线、环南台岛休闲路、马尾大桥、海峡奥体中心等项目建设。
晋安区全面改造提升金鸡山公园，加快二期项目及配套项目建设步伐，力争上半年基本完成项目主体建设。在推进横屿组团、桂湖温泉生态城等36个项目征迁扫尾的同时，加快实施东二环连潘片区、火车北站L地块等46个旧改项目。
就在政府如火如荼地进行旧改的同时，不少涉及“旧改”的待拆迁地块也纷纷到“补偿”，5月中旬，黎明永辉附近的小区补偿方案已经确定，而加洋路34号改造项目征收补偿方案也在5月28日出台，并以市场评估价作为补偿安置依据。而这些地块的拆迁客在近期也开始陆续搬迁。
分析
A
城市升级需要旧城改造
在被记者问及近年来政府大力推进“旧城改造”是出于何种缘由时，不少业界人士一致认为这是当前城市升级的必然选择。
魏江华表示，近年来，福州的城市面貌虽快速改变、城市功能虽日趋完善，但受诸多因素制约，城区基础设施还不完备，品位还不高，尤其是中心城区仍有许多城中村、棚户区未改造，布局杂乱，房屋破旧，制约了城市的快速发展。通过旧城改造，能够把福州建设得更加现代，更加靓丽。
“旧城改造，对于目前正处于快速发展的福州来说，无疑是提供了有力的发展引擎。”天知观点总经理王锋做了一个比喻：就好比是人的“整容”，旧城改造不伤城市“血脉筋骨”，带来的是城市容貌的美丽蜕变，改造完成后，福州市区将“脱胎换骨”为现代化片区，有助于福州新一轮的城市升级，无论是居民的居住环境、城市的美化亮化、道路的拓宽还是城市配套设施的完善，都将让福州大变样。
B
土地释放缓解市区“地荒”
王锋指出，近年来，福州城市化快速发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏。2012年和2013年的土地市场出让情况表明，市区内的土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是市区住宅用地的供应量下降幅度更为明显，在这样的背景下，除几家大型品牌房地产企业手中仍有市区土地“存货”，大多数企业存在地荒。所以，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点。
王锋进一步解释称，除了释放土地之外，旧城改造还可以提升土地价值。旧城改造直接带来大量城市中心优质土地的释放，通过市场化的手段，土地单位价值被重新评估，而政府在重新将土地出让之后，也相应地可以增加财政收入。
“旧城改造的本质在于城市中心土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配以及节能环保生态文明的要求。”魏江华如是说。
在他看来，目前福州土地供应存在熟地供应量减少、向市中心以外地方扩张有限等问题，所以下一步土地利用的重点无疑会转向对已开发土地利用的调整上。盘活存量、旧地翻新，不仅是为了有效缓解“地荒”和“城市更新改造”的需要，更是地方政府对开发商黄金地段拿地冲动的某种迎合和妥协。
C
业主恋旧周边新房添“准买家”
记者来到近期正在搬迁的黎明永辉地块发现，这里多数居民已经搬离。附近的居民告诉记者：“由于许多拆迁住户平时的生活娱乐都在附近，所以与该区域有感情，大多比较恋旧，都选择在附近租了个房子住，有的在等待安置房，有的则等待拆迁补偿款的发放，希望在周边寻觅到一处更为合适的住处。”
王锋告诉记者，旧城改造随之而来带动拆迁，带来大量新的购房需求，且需求较为多样性。随着旧城改造规划的公布实施，旧城区内的原住民们，围绕房子的问题要考虑的很多，而市场行情也在发生着深刻的转变。一有拆迁消息，周边房源也会成为香饽饽。
由于拆迁补偿相对较为可观，所以随之而来带来大量新的购房需求，且需求较为多样性。这些刚性需求迅速增加，周边的二手房以及新房都会迎来销售上的利好，短期内会抬高二手房或者新房市场的价格。
正处在拆迁区域周边的福州某知名楼盘置业顾问告诉记者，近期由于旧城改造随之而来带动拆迁，带来大量的购房需求，楼盘也针对这些客群做了相应的营销活动，比如拆迁客群可以凭借拆迁证到营销中心免费领取礼品等，从而与这部分客群形成有效的互动。而这些活动也有效地让项目增添了许多准买家，有利于楼盘的快速走量。
影响
“按照福州市政府的规划来看，”旧城改造“工程还将持续，福州房地产市场将迎来新的机遇和挑战。”王锋告诉记者，机遇有两个方面，一是从销售层面来看，随着旧城改造工程的推进，周边新房市场的需求将会更加旺盛。二是从价值提升的角度来分析，虽然在短期时间内，由于全市整个旧城改造需时较长，辐射范围也较广，仅从其中一个地段无法体现整体效果，因此这些区域新楼盘价格不会出现大幅增长，但预计经过改造后，区域周边的生活配套和环境将会有所改善，居住环境优化必然会导致周边楼价有长远的升值潜力。
而魏江华则认为，在接下来的旧城改造中，规划的新项目将引来新一轮的市场发展机会，对品牌房地产企业而言，积极参与就是战机，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。获得较高的开发利润，在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。
但魏江华也提醒开发商，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。所以要想借“旧城改造”这轮机遇再次做强的企业必须提高与完善高度的专业能力。
(东南快报)