福州"准现房"时代来临 对期房市场冲击大
近段时间，不少买房的人都发现，楼盘的实地不再是一片荒芜的工地，而是雏形显现的“准现房”，有的甚至已经开始拆掉脚手架，进入最后的收工环节，施工现场也纷纷贴上了“准现房销售”的宣传横幅。据了解，在市场成交趋缓的背景下，不少开发商祭出了营销“杀手锏”——准现房销售，比如，闽江世纪城，建发·国宾府，中庚红鼎天下都纷纷以“准现房”为卖点吸引购房者，一时间福州楼市似乎迈进了“准现房”时代。那么，“准现房”比起“期房”究竟有哪些优势？“准现房”销售模式对开发商是否有更高的要求？而这种模式是否会打破目前市场“以期房为主”的格局？带着这些焦点问题，记者走访了业内资深人士进行详细了解。
准现房成开发商营销“利器”
记者：从目前市场来看，不少楼盘都打出了“准现房”销售的宣传广告来吸引客户，集中式出现这类营销模式有何原因？
王仕能：以市中心为例，起建于2011—2012年之间的项目，如今已陆续进入交房阶段，这些项目的价格普遍较高，面积也较大，高端的产品属性决定其销售进度，因此自然而然地，这批即将交付使用的准现房在市区中心楼市唱起了主角。
徐伟：这里有两种情况，一是原来的期房建设成熟之后，变成了“准现房”销售，还有一类是从项目开建时就定位为“准现房”。比如闽江世纪城，项目在封顶之后才开始卖，这在福州市场上并不多见，而此种模式也深得购房者的认可。
李辉：我认为在目前整个市场成交放缓的背景下，开发商对于快速走量格外看重，而对于同一品质的楼盘，准现房相对于期房更具优势。开发商拿出比较有优势与卖点的准现房冲击当前不温不火的市场也在情理之中。
记者：在市场反馈来看，“准现房”的营销模式是否会给开发商销售带来实质的提升？
王仕能：这是毋庸置疑的，特别在楼市成交平淡的背景下，“准现房”的销售策略可以提振购房者的信心，是营销的一把利剑。
徐伟：准现房营销确有“破冰”的功效。从市场反馈来看，这类性质的楼盘销售速度相对于期房来说更快，比如闽江世纪城就因为“准现房”的卖点引起了购房者的广泛关注，目前项目尚未认筹，就已经有了众多潜在客户。
李辉：会有一定程度的促进，据我了解，某一些楼盘此前销售情况不好，但开发商在重塑“准现房销售”的营销策略之后，销售得到了巨大的改善。
准现房安全、直观
记者：“准现房”作为开发商青睐的营销手段，与期房相比究竟有哪些方面的优势，对购房者又有哪些利好？王仕能：与期房相比，准现房有着十分明显的优势。具体的表现在准现房“看得见摸得着”，比如，准现房的小区在看房的时候是可以让购房者进入感受的，小区内有什么配套，已经不需要通过售楼人员来为你讲解。走在准现房的小区里，想怎么了解就怎么了解。准现房能实实在在地呈现在购房者眼前，规划、房屋实体都一览无遗，购房者可以直观地感受房子的结构、建筑、户型、质量等情况，从而为购房者提供是否出手的重要依据。
徐伟：准现房可以实现购房者的入住“提速”，提前成为“主人”。购房者下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉是期房所无法比拟的。因为从购买期房到入住至少要二到三年的时间，而准现房最多只需要一年。
李辉：除了以上所言外，我认为还有一个重要方面，就是准现房更安全，对于购房者来说，无疑是一颗定心丸，不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见，几乎没有烂尾的可能性。
记者：在“准现房”密集上市的背景下，是否会对期房市场造成很大的冲击？
王仕能：冲击肯定会有，毕竟准现房有着期房所不具备的多种优势，但是也不能就单纯地认定准现房一定就能在竞争中取胜，因为不同的购房者诉求也都不尽相同，比如在同一区域内，产品的户型、规划、地段都会影响购房者的选择。
徐伟：我认为价格会是一个重要因素，如果准现房的价格比期房有明显的提高，那么就相当于购房者用“更高的成本”换取“更快的入住”，这样，准现房的优势就不大，反之，如果在同一个区位，准现房价格与期房的差别不大，那准现房势必会赢得更多购房者的青睐，优势才能凸显出来。作为“准现房”代表的闽江世纪城在定价上也将遵循“高性价比”这一原则，相信届时一定会给福州市民带来惊喜。
李辉：如果两个楼盘的基本条件相差不多，客户可能会更倾向于购买准现房。但这里也存在“准现房”选择空间大小的问题，从这方面考虑，期房则具备“选择性更多”的优势。
开发商综合实力的“试金石”
记者：众所周知，以往福州的楼盘销售都是以期房销售为主，而准现房的出现，是否将对开发商提出更高的要求？
王仕能：与期房销售不一样，准现房销售对于开发企业的综合实力提出更严格的要求，准现房对于开发商资金、管理的要求更高，但从另一方面说，那些以品质著称的开发商，则有可能成为准现房最大的受益者。
徐伟：做准现房产品，开发商必须在工程质量和房屋结构布局上下更多的力气。由于短期就能看到“成品”，如果房屋的实景模样与沙盘或是图纸反差大，尤其是一些影响业主居住生活质量的配套(例如：楼间距变小、容积率减低、房屋面积缩水、品牌电梯被更换等)，必然会引起一连锁不良反应，比如，业主维权、后期销售受影响、开发商遭遇诚信危机等。
李辉：准现房销售对企业综合实力要求很高，一是现房开发资金压力大，而卖期房则压力小；二是销售成本高，因为销售周期拉长，资金成本增高；三是对品质要求更高，如果购房者看过之后对产品不满意，那么打动客户的几率就小很多。
记者：有如此的压力，那么如果市场转暖，开发商还会坚持“准现房”销售吗？
王仕能：能够做出好的“准现房”产品，会对开发商的品牌带来很大的提升作用，可以迅速积累市场口碑和客户支持。这对于有资金实力和运营能力的开发商而言，何乐而不为。
徐伟：会坚持，因为准现房销售更能凸显品牌实力，比如闽江世纪城是在世纪金源集团强大实力的支持下采用真正意义的现房发售模式。较之期房，现房销售必须建立在开发企业具有强大的资金实力和高品质产品的基础上，二者缺一不可。而闽江世纪城以“全成品”形式销售，一方面说明了企业的强大实力，另一方面也展示了企业的责任意识。
李辉：从目前市场来看，越来越多的购房者青睐准现房产品，这也会驱使越来越多的开发商去认真研究和开发这类产品。
准现房销售将成为趋势
记者：既然准现房如此受到市场的欢迎，那么接下来“准现房”营销模式是否会成为趋势？王仕能：虽然市场上很多楼盘都是期房销售，但是从楼市长远发展角度来看，“准现房”销售或会成为“后调控时代”楼市营销的趋势，“准现房”很可能成为楼市的新宠。
徐伟：准现房销售模式已经成为一种趋势，尤其是一些品牌开发商在楼市平淡的情况下，不失时机推出准现房或者现房销售模式，从而在众多产品中脱颖而出，这种营销模式的出现，不仅考验开发商的开发水平，也会对整个楼市产生深远的影响。
李辉：在当前楼市下，购房者的观望情绪愈来愈强，楼盘销售周期延长。因此准现房销售将成为常态。
记者：那么是否会彻底改变目前市场上“以期房销售为主”的局面？
王仕能：不会，因为前面有提过“准现房”营销对于开发商的综合实力有极高的要求，不是所有开发商都能做到，以福州目前的城市化进程速度、开发商成本预算、购房者购房理念等方面综合考量，未来几年，现房或准现房销售迅速代替期房成为营销主流的可能性不大。
徐伟：虽然是未来的趋势，但这也是个循序渐进的过程，我认为接下来一定是“期房销售”和“准现房销售”并存的局面。这无疑也增加了开发商的竞争力，对于购房者来说是好事。
李辉：建议购房者在选择时还是要对比楼盘的性价比和综合实力，而不是单纯地只看是现房和期房。
(东南快报)