福州南屿三楼盘相爱相杀 后市或调整营销策略和价格

能攻心则反侧自消，不审势即宽严皆误。在去年7月底第一期开盘时，群升江山城可能万万没想到：自己头啖汤还未饮完，新生代就已接踵而至。

第一回合，在正荣财富中心开盘前夕，博仕后悦府放价“截和”，这只是斗争的开始。5月24日，悦府首次开盘，同一天，正荣进行产品加推，群升悄然暗开，南屿三盘一场相爱相杀、有竞有合的“攻心计”正在升级。

事件

三盘混战锋芒毕露

半个月前，酝酿已久的正荣财富中心开盘。在开盘前一日，区域内“敌手”博仕后悦府便放出“7999挑战价格底线”的信号，进行公然“挑衅”。彼时博仕后品牌刚刚由官邸转入悦府的销售，相较于从去年9月就开始蓄水的正荣财富中心，无论是关注度还是影响力都显得较为有限，而凭借7999元/m的价格策略快速上位，令悦府实现了一定程度的快速截客。当时，区域内另一大对手群升江山城的态度则貌似淡定，隔岸观火。

如今，南屿“事态”再度升级。5月24日，博仕后悦府首度开盘，上午9点不到，悦府营销中心就集结了多路人马。有彻夜排队的购房者，有伪装成购房者的其他楼盘售楼人员，有多路竞争对手暗派来刺探军情的“小密探”，还有各路光明正大拦截客户的大巴在路上不停转悠。

同一天，正荣财富中心二期68~105㎡新品加推，群升江山城打着举办新一代奔驰E级试驾会的旗号，新房源悄然暗开。至此，三盘混战，锋芒毕露，已然升级。

“我一早就去了开盘现场，这一次价格表没公示，都在销售员手里。但是，开盘价格并没有此前释放的价格低，现场排队的椅子摆了200多张，开了16个单元的房子。”区域内竞争对手的某销售经理对记者“放料”，尽管他们楼盘当天也有销售动作，但他还是一早赶到博仕后的开盘现场，毕竟第一手知道博仕后的开盘情况，对他们下一阶段的价格和营销决策很重要。

攻防

博仕后“低价攻心”，揽客初见成效

尽管博仕后开盘均价被对手认为并没有此前释放的信号那般挑战“底线”，也有小部分客户对此价格有所反弹，但客观来说，这个价格总体而言仍然比区域均价低了不少。

据CRIC克而瑞福州机构的统计，博仕后悦府首次开盘，推售高度为29层的2号楼以及33层的3号楼，共推出472套产品，主力户型以88㎡的三房为主，而折后的均价为9700元/㎡左右。

同日，群升江山城暗开的是3号楼，共132套，主力户型为81㎡，整体折后均价为11100元/㎡。而此前正荣财富中心首开之时，均价为10500元/㎡左右。

对比之下可见，博仕后的开盘均价仍然是区域“低值”，其低价攻心策略也初见成效。而深深地产市场部经理林周也表示，“我们始终坚持性价比，毕竟现在客人就这么多，区域内正荣刚刚去化一拨，群升也在持续消耗市场，我们一定要用抢的。”不过他也坦言，如此的低价只是首次开盘价格，后续三号楼整体加推，由沿街产品转向中心产品，价格肯定会往上走。

内外敌手“趁火打劫”，且卖且珍惜

对手花大力气造势、花大投入宣传，正好能轻巧嫁接为我所用，这种互相借势的“趁火打劫”，如今正被运用得如火如荼。

第一回合，正荣财富中心开盘，博仕后“放价”从中拦截，一时间给市场一个措手不及，当时有不少客户选择两边同时预约，进行价格和产品对比。

第二回合，博仕后悦府开盘，正荣同日加推新品。“因为没有预售证，只能选择低调处理，刚开始预约效果还不错，当天预约了50多套。”有关负责人流露出满意态度。

此外，区域外楼盘，如阳光城西海岸、世茂御龙湾等，也秉持“走过路过绝不放过”的原则，丝毫不放松地在开盘项目周边“围追堵截”。

而当日选择“暗开”的群升，也是抱着同样的心态。群升置业营销总监郝先俊表示，“博仕后开盘，我们也顺势卖了20多套房子，平时工作日，新区都是冷冷清清的，大家都没活动也就都没成交。如今别家做活动，会把我们整体都带热，合力赚吆喝，相互托市，其实就是一种有竞有合的关系。”

后市

价格和营销调整，或成下一阶段战略重点

在与板块多位营销负责人的交流中，记者发现，价格和营销策略的调整，或将成为接下来三盘之争的战略重点。

林周透露，尽管此次开盘中，发现购房者能接受的价格有限，高楼层价格抗性较大，出现了难以消化的情况，但他仍表示，“下一阶段，我们打算把2号楼剩下的房源公示，进行扫货。接下来对3号楼整体加推，价格肯定要往上走，不会像一期这么低了。”

而正荣方面也对市场抱有乐观态度，表示接下来定价和销售策略会有所转变。“二期价格总不能比第一次低，只是涨多涨少的问题，而且接下来推出的产品比一期沿街产品贵一些也是正常的。在推广方面，下阶段营销中心开放，我们也会请明星来引爆热市。”