百督府的晴雨表 福州、厦门楼市下行调查

日前，被称作是福州最贵的高端楼盘再次推出了“限量2套的500万定制精装，5月购房送100万精装庭院”的优惠。

据三盛百督府楼盘销售人员透露，这一次百督府主推800-2000平方米独栋别墅以及500-800平方米的双拼，最低售价2000万元/套。

“此次最低售价2000万元一套，之前的价格区间是3000万元--5000万元。”

看来，对比项目第一次的开盘，百督府高高在上的价格已经有了一些折让，而之前三盛百督府初期到北京、香港等地做多次推广时，曾有“看房需要验资5000万”的极高门槛。

显然，现实总是要“骨感”一些，据福州房地产信息网显示，三盛百督府以福新苑及保福新苑备案的房源为34套，但至今为止仅销售出一套，去化率仅为3%。

“百督府项目地段很好，但是价格太贵了，光是验资5000万就已经让人望而却步。”谈及百督府去化缓慢原因，有市场人士如是分析。

虽然去化速度慢的直接原因是产品的定价过高，但不可否认的是，在楼市下行、库存高企的当下，些许豪宅也许会将市场的阴晴变化映照的更加清晰。

而百督府作为福州较具代表性的顶级豪宅，其一举一动依旧可以在侧面反映出市场的最新动向。

福州：降价打折

据调查，除了百督府祭出“购房送100万精装庭院”的优惠外，目前福州入市的项目，九成以上的开盘或者加推时均有不同程度的优惠折扣。

其中，6月8日，福州香开新城楼盘打出“购房可打99折，并立减15万元”。而包含有别墅和高层的三盛国际公园也有消息称，现在购120平方米的三房户型，每平方米一口价12500元。“这比年初一平方米下降了1000多元。”

福州另一高档楼盘中庚红鼎天下甚至打出了“买豪宅，送豪车。30辆奔驰，马上送完”的广告。

此外，福州本地开发商融信管理层也委婉地表达了要降价的意向，其称：“之前公司新开盘定价通常较附近项目平均高出5%-10%，相对而言，公司在福州市场新盘的定价将更为灵活。”

除了楼盘打折招数频出，近日的成交数据也反映出了福州市场的冷清。

据福州市房地产交易登记中心数据显示，5月福州市区五行政区住宅总签约套数为1099套，比上月环比减少128套，降幅达到10.43%。同比去年5月的1763套，福州今年5月一手房成交量减少了664套，降幅为37.66%。

初步统计显示，90-144平方米的房源成为5月成交主力，达到621套，占了五行政区整体住宅超过六成的销售量。

截至5月末，福州可售住宅套数为26351套，面积344.16万平方米，环比上涨4.35%。125平方米以上户型的去化周期超过19个月。

在整体市场成交下降的情况下，个别豪宅项目的销售情况也有不同程度的转淡。

据调查，阳光城集团在福州闽侯的别墅项目开盘首月的去化率降至70%且价格持平，而其2013年的销售率为100%且价格上涨了20%左右。

此外，福州闽侯世茂御龙湾的看房者数量同比减少20%。为此，该公司的管理层表示，目前正将重点放在销售转化率上，并且为老客户提供介绍费以刺激销售。

厦门：政府“托市”

在福建开发商谋划着为项目促去化时，作为其“邻居”的厦门开发商也将打折优惠作为对市场态度的最直接表达。

资料显示，5月24日开盘的别墅项目泰禾·厦门院子不仅赠送面积，每套还配送2-4个车位，以此提高性价比。据称，在开盘当天厦门院子不仅有常规的让利，还给予一次性付款的购房者大幅优惠。

此外5月31日开盘的厦门海上五月花，也直接打出扩容折算价13500元/平方米来吸引购房者。但是，除了打折之外，一直作为福建省重点住宅供应区域的厦门，也有着不同于福州市场的特点。

此前，有厦门市场人士对观点地产新媒体表示：“目前厦门楼市走向仍然扑朔迷离，一方面开发商价格让利加快去化节奏，另一方面政府也有着托市的心思。”

数据显示，2013年厦门房地产投资531.8亿元，在三产投资中的比重达到50.2%，但同比增速仅2.5%。“显然，房地产对经济的拉动力不足。”但上述业内人士指出，“政府一边想提振销售，一方面又不希望房价上涨。”

而为了提振楼市，地王的出现或也是一大助力。两家国企集美建设和厦门国贸天地房地产有限公司就在5月14日的厦门集美区土地拍卖会上大唱主角，并成功拍出“地王”。

当时，集美建设以4.57亿元竞得一宗5.6万平方米的小地块，溢价率为35.6%。另一宗总建筑面积达24.3万平方米的地块，则被厦门国贸天地房地产有限公司以31.96亿元拿下，楼面价13135元/平方米，溢价率60.4%，成为集美区新地王。

“对于此次土地出让，厦门市场反响比较大。”有厦门当地房企内部人士对观点地产新媒体透露：“大家都认为这次土拍是厦门政府找了两个国企来托市。目前，集美区房价在1.5万-2万元/平方米左右。楼面地价每平方米都1万多元了，房价能跌吗？”

另悉，国贸拿下的地块靠近杏林湾，邻近华润橡树湾、中航城国际社区、IOI园博湾几个项目，地块前景极好，很大可能被开发成高端住宅项目。

“不管政府要托的是豪宅的市场还是刚需的市场，国企正在努力托市，这已是公开的秘密。地王可以拉升地价，给市场注入信心，带动楼市成交量回升。”另一市场人士继续分析称。

但是，“市场不好的时候，做什么都没用。”上述市场人士如此感慨道，“近期有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可自行调节，若情况属实，低迷的厦门楼市或将迎来利好。”