用地有限政策宽松 厦门开春楼市行情看涨

　　厦门网-海西晨报讯 节后楼市分外热闹。2月17日，省政府出台“闽八条”新政，从加大支持消费力度、支持农民工进城购房、打通库存转换通道等八个方面促进楼市库存消化。紧接着，2月19日，三部委联合发布契税与营业税调整新规，自2月22日起，个人购买住房可享受的契税和营业税优惠政策范围进一步扩大。一系列楼市政策接踵而至，厦门新春楼市走向再次成为各方关注的焦点。近日，记者特地采访多位业内人士，一起听听他们的观点。

　　文|李珊 游丽娟

　　厦门住宅库存量小

　　“闽八条”如何落地？

　　2月17日出台的《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》涵盖了八条优惠政策，被不少业内人士称为继2014年“闽八条”之后福建房地产救市政策的新“闽八条”。这份意见提出了降低商业贷款首付比例、土地规划变更、团购优惠、购房补贴等大力度措施，传递出明显的利好信号。

　　与“闽八条”新政一样备受市民关注的还有2月19日出台的关于房地产交易环节中契税和营业税的调整。新规指出，对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　如此密集推出的楼市利好让整个房产界沸腾，一时间各种预测声音不断。记者走访市场了解到，“闽八条”新政在厦门操作性有限的说法较为普遍。厦门均和评估董事长王崎认为，厦门可能不会对这些政策照搬执行。他表示，目前厦门商品住宅去化速度在一年以内，类似“团购”、契税补贴、购买商品房当保障房等政策或难以实现。不过，也有业内人士透露，根据以往经验，并不能完全排除出台一些符合厦门实际情况的去库存化举措。因此，“闽八条”新政的落地执行仍令人期待。

　　政策面持续宽松

　　业内看涨楼市行情

　　值得注意的是，个人购买二套住房按2%征收契税的优惠政策已于前日在厦门正式执行。某楼盘的置业顾问告诉记者，由于购房者在购买新房时主要考虑楼盘价格、区域配套等方面，对于契税等税费考虑并不多，所以契税新政对新房销售影响相对不大。不过，也有定位中高端楼盘的置业顾问表示，项目在售的都是大户型豪宅产品，新政能为客户节省几万元的契税支出，对提升购房者置业意愿还是有所裨益。

　　此外，诸多楼市新政的密集出台对厦门房价会带来什么影响呢？厦门均和评估董事长王崎认为，由于厦门商住用地供应有限，在目前厦门购房需求旺盛的情况下，今年厦门房价依旧看涨。某业内人士也分析道，就楼市库存而言，厦门一直保持在1年以内的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或将进一步推高2016年厦门房价水平。

　　业内声音

　　“闽八条”新政延续了宽松基调，首先响应央行降低购房首付的政策调整，明确提出首套商贷首付最低20%、二套房首付最低30%的举措。但考虑到目前厦门楼市去刚需化成为新常态，高单价高总价高门槛才是购房者面临的核心问题，首付比例的下调无法显著激活购房需求。只是对于具备购买实力的改善型购房者来说，撬动房产的资金杠杆降低了。

　　另外，围绕“去库存”这一主题，新政提出了多个指导性意见，包括各个地方政府收购库存商品房作为公租房，房地产企业将库存商品房转化为企业总部、众创空间等其他产品结构，允许符合标准的未开发非住宅用地变更土地用途等，都是切实可行的实施方案。对于厦门楼市而言，住宅产品库存结构较为健康，存量将近320万平方米，去化周期为11个月，是市场良性运行的合理区间，因此受新政影响不大。相较之下，厦门的商办类项目面临较大的库存压力。在产品用途转化或土地性质变更上操作空间较大，将更多地得益于新政利好。

　　同时，库存动态月报和风险防控制度建立以及各地库存情况定期上报并排名，使市场进一步透明化和风险把控都将有据可依。

　　商办类项目更多得益于新政

　　这次“闽八条”新政涉及很多方面内容，传递了政策面持续宽松的积极信号，主要目的是通过各类措施达到有效去化存量的目的。不过，由于目前厦门商品住宅的库存压力较小，新政对于漳州、龙岩等存量压力较大的三四线城市而言影响会更大。

　　在优化开发用地供应中，“闽八条”新政提出2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。这条指导性意见可谓是新政的一大亮点。近年来，由于厦门岛外出让的商办用地较多，商业、SOHO类产品呈现一定的去化压力。如果此条措施能落地厦门，既可以缓解住宅土地供应紧张的压力，又能减轻商业办公的库存压力，可谓一举两得。

　　不过，由于厦门新政细则还未具体出台，“闽八条”的最终落地执行成效还有待时间检验。从近期楼市表现看，2月份适逢传统春节假期，大多数项目仍处于蓄客期，成交数据稍显平淡。加上去年第四季度开发商集中推盘及购房入户政策的刺激造成部分消费力的提前透支，上半年厦门楼市需要一段缓冲期，预计下半年会出现不错的行情。

　　新政对三四线城市影响更大

　　克而瑞厦门机构分析师

　　欧磊

　　厦门唐氏地产常务副总经理

　　陈耿杰

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