搜房独家专访：福州商业地产前景广阔
7月17日，张家鹏商业地产公益课程走进福州，首次在福建开展商业地产培训课程，福州借此机会，独家专访了RET睿意德商业服务部董事，也是本次课程主讲师之一的陈丽琳女士。陈女士对福州商业地产的未来发展提出了自己独到的见解，让人受益匪浅。
(陈丽琳:零售地产策略定位与营销策划专家 拥有超过12年商业地产咨询及战略顾问经验，具备丰富的市场研究、产品定位、建筑设计顾问、财务分析及主力商户招商代理经验。)
【精华要点】
选择城市供应量大的地方开课。福州目前商业地产偏保守。从需求扩大、商户的角色下沉 、政策导向等因素看好二三线城市商业地产。走轻资产路线，商业地产开发商要学会当个“好导演”。商业地产开发商要学习具备乙方心态。商业地产的“六维理论”缺一不可。对于投资客群来说，要看好租赁和回报率和销售价值是不是对等的。
：您在这个行业多长时间？
陈：12年。一直在做商业地产。
：您所擅长的是哪一块的？
陈：是专注于商业地产的前期规划、定位，包括招商。我们公司有专业运营的团队，后期的运营会涉及的方面都会进行对接，很多碰到的问题必须反哺到我的规划中去，等于链条中各个方面你都需要去了解。
：我知道张家鹏商业地产公益学院有一个“321计划”，计划在3年内在100个城市开展公益讲堂，那么这个计划对于城市的选择上有什么要求？
陈：主要是看城市供应量比较大的地方。不一定是根据城市GDP、城市能级去选择。因为做大讲堂是公益的，更多会通过终端客户的反馈，觉得哪一座城市更需要我们。这和业务量、客户的反馈和我们对城市的判断都有关系。
：按照您的理解，对福州现有的城市现状做商业地产前景有怎样的预测？
陈：福州这块，关键我觉得说，当地的消费很有独特的特定性，它的社会收入结构接近于“锥形”，就是说高消费人群比较多（闽商），中产阶级比较少。这会影响市民的消费习惯、消费方式。相对来说，福州目前商业地产还是偏保守的，商业地产这块前景是非常好的。未来两三年，很多开发商的转型是能够看到。
：有人说，做商业地产，一线城市最好，二三线城市由于市民购买力不足，不太看好。
陈：一二线市场需求可能相对较大，但是它是一片红海，就是项目非常多，供应量也很大。上海、北京、沈阳、成都，特别是沈阳、成都，大家都称作商业的重灾区。在这些城市做开发，它的求商业化求精细化会更高，消费者挑剔程度都比二三线城市高，这样会造成下沉难度大。第二个，商铺的选择。现在很多商铺其实都在下沉。开店的计划赶不上开发商开项目的计划。下沉到二三线城市，对业务量的扩张、 市场的布点都有好处，所以二三线城市机会很大。另外还有一个是政策的导向性也有关系。开发商取得的政策优势、税收优惠，以及国家近几年在推的城镇化开发、实行产业扶持等。商业是一个很好的带动地区发展项目。
