福州老板应对涨租：加一次房租 每碗面涨2元钱
西二环北路沿街店铺受景观改造影响，人流量下降但店租还在涨
□东快记者黄弘妍刘媛/文林良划/图
“实际上福州市场上80%-90%的商铺租售情况都很惨淡。金山、鼓山、东街口、三叉街等地段，近几年降租现象都比较明显。但也有部分商铺人气鼎盛，即便接连涨租依然追求者众。南后街、达明路、省府路等属于此类”。双安房产董事长郑爱新昨日在接受东南快报记者采访时表示。
据东南快报记者调查，福州大部分商铺租金高企，但因实体经济走弱，店面投资的回报率受到牵连，已经出现商户转租和空租现象。近日，东南快报记者走访了西洪路、交通路以及市区几家综合体了解到，人流量大、群众基础夯实的地段，房东涨租现象较为明显，不少受访的经营者都表示难以维持。
西洪路
店租不断上涨，一碗面从6元也涨到12元
福州鼓楼区西洪路湖头街公交车站背后，原本有一家肖女士开的肉夹馍店，上个月刚刚转出去。
肖女士去年盘下这间20平方的店，付了19万元转让费。“去年一个月租金是11000元，今年12000元一个月，租金太高了，生意不好做。”肖女士说，“今年行情更不好，甩手时转让费13万元，都是亏本的。”
其中影响生意很大的一个原因，是从去年10月份，西洪路（二环内）改为单行车道后，客流量明显减少。
“去年10月，一个月营业额3万，已经不多，到11月，营业额直接少了三分之一，交完租金水电所剩无几，房租还在涨，真的开不下去了。”肖女士说。
东南快报记者走访了西二环北路和西洪路，发现半数以上的店面都存在房租节节攀升难以维持的现状。
在西二环北路总院对面有家牛肉面店，说到年年涨的房租，店老板也很无奈。“我开的小吃店沿街，租金更贵些，60平方米，一个月要8000元。”店老板说，“房东加一次房租，我就只能把菜金往上加，每碗面涨2元钱。”一碗面条，从6元涨到了12元。
交通路
竞标价格无上限原租户很被动
在福州交通路福建医大公交车站北侧，有一排店面是由招标形式租给商户的，李先生就在这租下了一间30平方米的小店，“通过招标出租商铺的结果是,多家商户去投标，竞标价格没有上限。”李先生说，“这很可怕，作为原租户就很被动，一旦有新租户出更高的价格租下，原租户就得拎包走人，其中不存在转让费。”
在交通路这个地段，竞标后，一平方一个月租金高达三至五百元，相当高昂。
而最令商户担忧的是，竞标后的租金一飙起，周围一些私人的店面租金也随之上涨。
“原本一平方一个月几十块的租金，立马涨到200。”李先生说，“竞标后的价格一旦作为一种参照，就能使非常多商铺的租金涨好几倍。”
此外,租下店面后，合同一般签订3-5年，合同到期后，又要重新竞标，这对于原租户来说很不稳定。“原租户要考虑品牌，投入的装修、设备等费用，一旦不能续租，这些费用都无处讨要，所以很多时候，即便涨租，也要硬着头皮续租。”李先生说。
记者走访过程中，不少商户表示，希望在招标形式下的出租，招标单位可以设置优先承租权，为原租户考虑。
此外，一些商户认为如果招标单位设置出租最高价，就可以避免恶意炒作者乘虚而入。但这一点，更多商户认为，很难做到。
综合体
外街商户更替频繁一年洗牌率20%
而走访市区几个综合体，东南快报记者也注意到，购物中心内人流量大，但依附于综合体“生存”的商业街人流量明显少了。除餐饮商铺人气高之外，其他店的客人都不多，不乏有商铺贴着“店面招租”或“转让”的告示。
刘先生在一家综合体旁的商业街上承租了一间100多平方米的店面，主营餐饮业。“我今年年初承租的，每平方是380元，转让费30万元。”刘先生说，他从侧面了解到，房东2012年把店面租过来，租金在200元/平方米。“转让费和租金都比较高，店面位置比较好才租下来的。”
刘先生说，他经营的是特色餐饮，如果做出人气，受到冲击并不大。而其他店铺却并非都这么好运，走访中，部分服装店和一些小商品贩售店，有转行打算。
“本来是看中了这里的人流量，谁知却不理想。”一家服装店的王先生在店门口贴上了“本店转让”的牌子。他说，自己的店开了一年多，生意并不好，“感觉在为房东打工。”
对此，一位在榕商业地产从事招商工作的张女士表示，综合体外街的商铺一般都出售给业主，租金由业主和承租户自行协商，开发商只能给出意见而难以介入。租金价格的拔高是因为业主对投资的回报率有既定的目标。
“正因如此，很多综合体外街前期的洗牌率都比较高，有的换手率甚至超过20%。”张女士说，外街受位置限制，哪怕差一个楼层，对人气的影响都很大。“比如同个位置店铺，一楼租金300元/平方米，二楼可能只有150元/平方米。”此外，铺位面积越小，价格可能越高。
而综合体内部的店面，则通常由开发商自营。大部分综合体的店租平均在200-300元/平方米，按照合同，每年租金涨幅在5%-7%。“一般零售业态的合约签2-3年，餐饮5年一签，更大的主力店或次主力店的合约都长达6-8年。”若还没有到第二合同期，店家就因生意不好而经营不下去，那么开发商则会与品牌协商，在商讨出结果后，使用备选的品牌中与既有的进行更替。
业内人士
“一铺养三代”的时代已经过去
“很多店转租。”一位不愿具名的福州房地产行业人士江先生告诉东南快报记者，因为合同中约定了店租按年递增，而实体店的经营也受到各因素冲击，难以抗衡上扬的成本，因此有的商户干脆不营业，将店铺挂在中介机构转租。
东南快报记者通过福州中介机构了解到，目前大部分商铺租赁的合同2-3年一签，每年的租金涨幅在5%-8%。“刚开始挂出来的店铺，租金和转让费都比较高。”江先生说，这些店面乏人问津。
采访中，朝阳房地产董事长刘强表示，福州市区现在有不少地方实际上都处于空租的状态。“很典型的比如东街口、三叉街一带，都是因为地铁围挡导致人流量大降，租金一降再降也租不出去。”
双安房产董事长郑爱新表示，实际上福州市场上80%的商铺租售情况都很惨淡。“金山、鼓山、东街口、三叉街等地段，近几年降租也租不出去的现象都比较明显。”他举例说，东街口曾有个店面，原先挂200元/平方米没有租出去，现在150元/平方米，仍然还未租出去。
郑爱新说，过去人们认为“一铺养三代”，但这样的时代已经过去。
虽然商铺租赁市场整体不好，但也有部分商铺人气鼎盛，即便接连涨租但依然‘追求者’众。“三坊七巷附近有个店面，房东一年提价20%-30%，现在租金已经达到500元/平方米了，但是想要承租的人依然很多。”郑爱新说，人流量大、有群众基础的地段租金就会比较坚挺，南后街、达明路、省府路等属于此类。
(东南快报)