楼市调控新景：下跌备案 从防大涨到防大跌

各种关于楼市调控政策将会放松的消息在上一周不断发酵。其中，最引人关注的莫过于杭州推出的降价备案制度：根据杭州市相关政府部门的规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15％，那么将通过技术手段限制网签。

尽管此后，杭州市物价局、住保房管局发布消息，称此举并非为了“限制降价”，而仅仅是要求“随意调整”价格的开发企业重新备案。但事实上，由于重新备案耗时较长，这一政策依旧被不少开发企业理解为“变相限制我们降价”。

而仅仅就在11个月以前，同样是杭州，开发商们还在大声疾呼，称当时地方政府推出的“限价”政策“违反市场经济发展的规律”，时至今日，政策转向了对房价下跌的备案。

上涨设限、下跌备案，房价为什么让地方政府如此纠结？短短的11个月，杭州的楼市究竟发生了什么，中国的楼市究竟经历了怎样的变化？

在中原地产首席分析师张大伟看来，随着区域市场调整加速，特别是接近年中，杭州很多企业的销售任务完成非常差，在6月份很可能出现一大波深度调整，所以杭州现行政策的出发点是为了防止楼市在最近出现“跳崖式”的下滑。

“这一政策的出现，根源反映了整体楼市或者是区域楼市发展出现了质变，以这一政策为节点，调控已经从防大涨转变到了防大跌。后续同类型城市将会有各种类型的政策。”张大伟说。

从2013年四季度开始，伴随着个人房地产信贷的收紧，以及各地库存量的不断增加，连续上涨一年的中国楼市开始触顶回落。5月中旬，国家统计局公布了前4个月房地产市场运行的各项数据，被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标——开发投资增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等等，几乎全线回落，房价涨势也再次出现创纪录的回落幅度。而就在上周，穆迪宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。种种迹象表明，中国的房地产市场正在经历一次转折。

在“分类调控”的宏观政策思路下，市场的转向让很多地方政府开始探讨并实施放松“限购”等调控政策的可能性，期待通过行政化的措施迅速改变房地产市场的颓势，杭州从上涨设限到“下跌备案”的变化无疑是个缩影。

不过，政策转弯，能否让市场也出现转弯呢？

不同于2008年以来房地产市场几次在调控重击下的周期性回落，本轮市场转冷更多的原因在于前期房价过快上涨等市场本身风险因素的积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。在众多业内人士看来，本次市场调整是近年来唯一一次不受政策影响而由市场供需变化产生的调整，其调整的深度和时间都会超过以往。

在供求关系这一基本市场规律的作用下，本轮房地产市场的变化其实已经不会再以个别地方的政府意志为转移。尤其是“分类调控”的政策指向，重点仍在鼓励自住型商品住房和首套房市场，而货币政策也在市场整体走低的情况下保持着稳定性，以上种种，使得地方政府的“松绑”作用显得十分无力。

就在一年多以前，调控房地产的目标还是让房价回复到合理区间，然而当房价真的开始掉头向下之时，地方政府却无法“淡定”面对。低价入市，快消库存，现在已经开始成为许多开发企业断臂求生的办法。在市场终于回归到它既定的轨道之时，对于涨跌变化，政策制定者应该保持一点基本的定力。