【检察案例】房市陷阱致一房两判

房市“陷阱”致一房两判

福建省仙游县检察院向法院发出再审检察建议

福建检察网4月21日讯（陈青） 在房地产交易中，经常有一些“陷阱”让买房者们“房”不胜防。前不久，福建仙游县检察院就督促纠正了一起将已抵押给银行的房产转让他人而引起的“一房两判”案件，目前法院已接受检察建议再审此案。

他将抵押给银行的房产未解押卖给别人

2009年6月8日，林某将其位于仙游县鲤城街道的房产抵押给工商银行仙游支行以申请贷款，抵押期限为15年。2012年4月6日，林某又与张某签订《商品房转让协议书》，将此房屋以人民币30万元转让给张某，并要求张某代为清偿银行债务。

这次转让抵押房屋交易，林某并没有取得抵押权人仙游县工商银行的同意，而张某也未按约定代林某清偿银行债务以消灭抵押权，因此，这处已抵押给工商银行的房产处于“未解押”状态。

法院对这处房产作了两份不同的判决

房屋交付期限截止后，林某未将房屋腾空交付给张某，也没有按协议书的约定履行变更房屋所有权证和使用权证的义务。2013年1月5日，张某将林某起诉至仙游县人民法院。同年4月10日，仙游县人民法院作出判决：房屋归张某所有，林某协助办理相关过户手续。林某对此未予理睬。

在此过程中，直至2014年3月20日，林某已连续4个月未按合同约定偿还给工商银行的贷款本息，尚欠利息、本金12万多，经多次催讨，仍未偿还。2014年4月22日，工商银行仙游支行将林某诉至仙游县人民法院， 同年6月6日仙游县人民法院作出判决：被告林某还款付息，若未在本判决书指定期限还清，原告工商银行仙游支行有权以被告林某设定抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押担保范围内优先受偿。

两份判决生效后，张某、工商银行仙游支行均向仙游县人民法院申请执行，仙游县检察院民行科在监督法院执行过程中，发现这两起案件的执行标的系同一处房产，判决无法执行。

检察院理清头绪建议法院再审

通过调阅两个案件审判卷进行审查，仙游县检察院民行科的检察官发现法院关于林某与张某的房屋买卖判决适用法律错误。

根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

仙游县检察院认为，抵押权未消灭，转让抵押财产无效。林某与张某的房屋转让发生在抵押权存续期间，当事人双方虽然签订《商品房转让协议》，但是林某转让抵押房屋没有取得抵押权人工商银行仙游支行的同意，张某也未按约定代为清偿债务、消灭抵押权，本案讼争房屋转让行为无效，不能产生物权变动的效力，原审原告只享有合同债权而不能取得讼争房屋所有权。原审判决基于认定《商品房转让协议书》效力，直接认定张某享有讼争房屋所有权，责令林某履行腾空房屋、交付使用、协助办理产权过户手续等义务，混淆了债权请求权与物权请求权关系，违法要求林某承担责任，存在适用法律错误。

据此，仙游县检察院向法院发出再审检察建议，目前法院已裁定再审。