晋江：加大监督力度，求解安居难题
在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生，物业管理服务企业也伴随着我国城镇化步伐的加快而飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。于是，催生了国务院《物业管理条例》，该条例从2003年6月8日开始施行，2007年8月26日又进行修订，自2007年10月1日起施行。条例旨在明确业主、物业管理服务企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理服务企业的行为以及业主大会、业主委员会的职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。2006年9月28日，《福建省物业管理条例》经省十届人大常委会第25次会议审议通过，并于2012年3月29日省十一届人大常委会第29次会议进行修订。国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》（以下简称“两条例”）成为我市物业管理监督管理工作的重要法律依据。
随着晋江城市改造速度不断加快，城市化水平不断提高，物业管理服务行业在经济社会发展中的地位日益突出。自2001年我市成立第一家物业公司至今，全市现有各类物业公司57家，其中一级资质12家，二级资质4家，三级资质41家。全市交付使用的各类居住小区（大厦）99个、946万平方米，实施物业管理服务的小区（大厦）67个、837万平方米。物业管理服务在为小区业主创造整洁有序、方便舒适生活居住环境的同时，也为我市扩大就业、提升城市形象和维护社会稳定等方面发挥着日益重要的作用。然而，由于种种原因，我市在贯彻实施“两条例”中存在诸多困难和问题，物业管理服务行业发展也步履蹒跚，市民对物业管理水平和服务质量颇有微词、反映剧烈。近几年来，在每年的市代会上，都有不少的代表提出关于物业管理方面的意见建议。针对物业管理工作中存在的诸多问题，时隔4年之后，市人大常委会再次把“两条例”执法检查列入监督计划，并认真组织、周密安排这次执法检查活动。
多措并举 开展执法检查
从3月中旬起，市人大常委会开始组织对我市实施“两条例”情况进行检查监督。执法检查组围绕“两条例”主要内容制定检查工作方案，详细列出6大方面、25项内容的检查清单，并采取查阅资料、开通热线电话、听取汇报、召开座谈会、实地检查、督促整改等方式对市政府及其有关部门（单位）贯彻实施“两条例”情况开展检查。期间，检查组先后组织有关人员到厦门参观考察，学习厦门在物业管理服务方面的成功经验和做法；召开1场汇报会、2场座谈会，征求镇（街道）人大负责人和部分市人大代表、社区及物业服务公司负责人的意见建议；还通过查阅住建局、质监局、消防大队、疾控中心等4个单位档案管理资料，接受群众电话投诉9起，实地检查31个小区（占具备可成立业委会小区的38%）的内业、外业、设施设备等方面管理服务情况，基本了解和掌握我市贯彻实施“两条例”的有关情况和存在的突出问题，并将存在问题交由市政府有关部门（单位）研究处理。
及时交办 督促整改落实
4月16日上午，市人大常委会专门召开执法检查交办会，就执法检查中发现的问题进行说明和交办，要求市政府认真对待，抓好整改，限期落实。市政府及有关部门高度重视、正视困难、迅速行动。4月16日下午，市政府立即召开全市物业管理工作会议，分解工作任务，限期整改存在问题。5月23日，又召开物业管理专题会议听取问题整改落实情况汇报。5月26日，市政府向市人大常委会提交整改落实情况书面报告，对检查过程中发现的38个问题一一反馈答复。4月份以来，市政府及其相关部门在问题整改过程中主要抓了以下几项具体工作：一是加大业委会成立工作力度。督促镇（街道）及主管部门加强业务指导，责任分解到人，全市新成立1个业委会、22个业委会筹备组；二是加大检查力度。组织住建局、公安局、行政执法局、质监局、消防大队等单位对全市67个小区开展专项检查，聘请厦门物业管理团队对全市50个小区开展全方位检查，同时对检查发现的问题进行跟踪督促，落实整改；三是加大宣传力度。邀请媒体对物业管理规范、保安服务工作等要求进行宣传报道，并通过消防信息宣传、专题图片展、楼道消防文化等渠道，开展物业小区消防安全知识宣传活动，提高全民消防安全意识；四是加大培训力度。先后举办了物业管理岗位（晋江）培训班、电梯安全管理员培训班及6场物业保安员培训，并组织物业公司到滨海新城参观学习；五是认真办理群众投诉件。对9起群众投诉件，都能逐条逐项办理落实，切实为群众排忧解难。通过一段时间的边查边改，有力地推动了全市物业管理服务水平的提升。
肯定成绩 总结做法成效
执法检查组认为，“两条例”实施以来，市政府及其有关部门能认真贯彻“两条例”内容，开展宣传普及活动，建立健全管理机制，规范管理服务行为，物业管理工作取得一定成效。
建立 制度， 规范 管理服务行为 。 近几年来，市政府围绕“两条例”先后出台了《晋江市物业服务企业信用档案管理暂行办法》、《晋江市物业企业人力资源配置标准（试行）》和《晋江市住宅小区物业服务标准规范（试行）》等17份规范性文件，建立了市物业管理领导小组联席会议、行业诚信档案、物业履约保证金和物业承接查验制度，明确了有关部门（单位）的物业管理职责与岗位配置标准，规定了公共设施设备、客户服务、绿化养护、入住装修、综合事务、安全管理等六大方面的物业管理服务内容，基本规范了物业公司的管理服务行为。
注重民生，切实加强安置房管理。 随着我市大量安置房的建设和陆续投入使用，市政府高度重视征迁安置对象和安置房物业的特殊情况，多次召开会议研究对策，制定出台《晋江市安置房小区物业管理暂行规定》等4份规范性文件，按照“政府指导、属地管理、齐抓共管”的原则，建立了安置房物业管理“四位一体”的工作机制，进一步明确有关部门和镇（街道）管理安置房的职责，并且在招聘物业公司、物业承接查验、组建业委会筹备组、规范室内外装修等方面切实深入加强管理指导。同时，市财政对不同类型的保障性住房物业管理费进行补贴，保证了城市改造建设过程中征迁对象的幸福回迁和居住困难户的安居乐业。
普及法规，推进达标创优活动。 几年来，市政府围绕“两条例”和《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》等法律法规，开展了53场“物业进社区宣传月”活动，与晋江经济报联合举办32期物业宣传专题，及时曝光违规装修等不文明行为；先后组织了4场业委会培训、7场物业公司理论专项培训、6场电梯困人演练和2轮持证上岗培训，不断提高从业人员技术管理水平。同时，积极鼓励小区创建省、泉州市示范小区，鼓励物业公司晋升资质。截至目前，我市已创建5个省物业管理示范小区、11个泉州市物业管理示范小区。
查找不足 直面困难问题
执法检查组同时指出，由于我市物业管理工作起步晚、基础差，物业管理服务工作跟不上城市建设快速发展的步伐，在贯彻落实“两条例”中仍存在不少困难和问题。主要表现在以下三个方面：
宣传发动不够，业委会主体没有完全形成。 市政府虽然开展了“两条例”宣传普及，但在宣传层面、方式方法、时间计划等方面还不够广泛、深入、持续，宣传贯彻“两条例”效果不够理想，业主作为物业管理服务的主体意识还比较淡薄。一是服务消费意识薄弱。许多业主“物业服务消费观”还未形成，拖欠物业管理服务费情况时有发生，特别是安置小区业主抵触情绪强烈，导致物业管理服务费收缴率较低，影响物业公司正常经营活动。二是业委会组建率较低。大多数业主自我管理意识欠缺，参加业主大会积极性不高，业主大会不能顺利召开，业委会成立比例不高，导致小区在选聘物业公司、使用专项维修基金等方面无法正常开展。比如，截至今年4月份全市成立业委会小区33个、成立率仅41%。三是业委会未能真正发挥作用。有些小区虽已成立业委会，但业委会成员素质参差不齐，对“两条例”及相关物业管理服务知识、职责、维权渠道等认识不足，导致业委会难以发挥应有作用。
主动监管不够，贯彻落实“两条例”不到位。 一是制度落实不到位。虽然我市已基本建立较为完善的物业监管机制，但市物业管理领导小组没有制定物业管理行业发展规划，物业联席会议没有形成制度化，督促协调解决有关问题不够有力；镇（街道）和有关部门对“两条例”重视程度不足，物业监管时紧时松，有关管理制度得不到有效落实。二是齐抓共管不到位。镇（街道）和有关部门主动抓物业管理意识不强，存在监管主体缺位、日常监管不到位、督促整改不到位等问题。如，在执法检查的31个小区中，有关部门对小区设施设备的监管不到位，存在不同程度的消防、二次供水、安保等方面安全隐患。三是监管力量配备不足。我市仅住建局配备物业管理专职人员，其它部门或镇（街道）均未配备专职人员，现有管理力量满足不了当前物业管理规模的要求。
行业规范不够，整体管理服务水平不高。 虽然我市已出台《住宅小区物业服务标准规范（试行）》等规范文件，但是没有根据不同小区类型和业主需求制定出台相应的等级服务消费规范，物业公司在贯彻落实“两条例”的前期物业、物业管理服务、物业维护使用等条款方面参差不齐。一是整体素质不高。在我市承接业务的物业公司大多数为三级资质企业，存在管理人员素质不高、技术人员配备不强、安保人员年龄偏大等问题。二是经营管理不规范。由于我市没有推行物业管理质量认证，大部分物业公司的物业管理内业资料不齐全、要求不规范，同时，全市仍有13个小区实行业委会自管，存在管理责任不清、服务不到位等问题。三是物业收费不合理。随着市场建设管理成本的不断提高，物业公司普遍反映我市收费标准偏低,与市场实际脱轨，影响物业管理的良性循环。四是管理服务不到位。部分物业公司没有明码标价服务项目、公示服务内容与标准，管理服务存在偷工减项；部分物业公司对于公用部位违规搭建和车辆乱停放行为放任不管或管理不到位，对设施设备存在问题没有及时采取措施解决。五是专项维修资金收取率较低。全市仅30个小区收取专项维修基金，且申请使用程序较为繁琐，资金无法得到充分使用。六是前期物业承接查验不严格。部分小区在建设过程中，存在与实际宣传不符、擅自改变公共设施功能、房屋质量安全隐患等问题，在竣工时没有综合验收，消防、安防等设施设备未能正常运转。而物业公司在承接物业时，没有严格承接查验手续，导致后期管理服务时推诿扯皮。
认真审议 提出意见建议
6月26日，晋江市第十六届人大常委会第十六次会议的第一个议程，就安排听取和审议市人民政府关于实施 “两条例”情况的报告以及市人大常委会的执法检查报告。在审议过程中，常委会组成人员发言争先恐后，直抒己见，提出了许多富有建设性的意见建议。
深化宣传，不断提高贯彻落实 “两条例” 意识。
要制定“两条例”宣传贯彻计划，常态化、多样化组织开展“两条例”宣传活动，努力提高宣传教育实效，让市直有关部门、镇（街道）和社区明确物业监管主体地位，充分认识物业管理工作的重要性和必要性，自觉贯彻执行“两条例”管理职责；让广大业主明确物业主体地位，深化认识自身权利义务，自觉遵守物业管理规定，积极参与业委会活动，不断提高物业消费意识、维权意识、公共安全意识；让物业公司明确物业服务主体意识，深化认识优质服务与企业效益的重要性，逐步树立以物业服务为主、管理为辅的经营理念，不断提高全社会自觉维护和落实“两条例”的法制观念。
加强领导，健全完善监管机制。
要切实发挥物业管理领导小组作用，始终加强对全市物业管理工作的领导、协调和监督，落实联席会议制度等各项监管制度，及时协调解决物业管理存在问题；要调整充实镇（街道）和有关部门管理力量，积极主动履职，注意加强沟通协调，形成上下联动、齐抓共管的工作格局；要进一步理顺物业管理定价机制，采取对保障性住房和安置房实行政府限价、对商品房实行市场调节价与备案相结合的物业收费制度；要完善考核问责机制，将物业管理工作纳入镇（街道）及职能部门年度绩效考核范围，对不履行管理职责或监管不力的要实施效能问责；要协调建立物业欠费纠纷快速调处机制，实施支付令或简易程序，实现物业欠费案件快速受理、审理、执行；要简化专项维修资金的使用审批程序，进一步提高资金的使用效率。
严格监管，切实依法履行职责。
要切实发挥“四位一体”的工作机制，抽调专人负责业委会筹备与成立工作，9月底前所有交付使用的住宅小区全部建立业委会筹备组，力争在年底前业委会成立率达到80%；要加大对建设单位的监管力度，严格把好竣工验收关，严格界定公共设施产权，从源头上杜绝因开发商遗留问题产生的物业管理纠纷；要加强物业公司资质管理，完善企业信用档案管理体系，严格准入、退出和投诉举报制度，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的竞争机制；要始终把日常检查督促与专项检查整治贯穿于依法履职的全过程，既要对检查发现的问题进行跟踪督促、落实整改，又要定期开展内业资料、外业公用部位和设施设备的专项检查整治，切实消除安全隐患，维护公共安全和业主权利。
规范管理，全面提升服务质量。
要学习物业管理服务先进地区的经验做法，研究制定我市《住宅物业服务等级标准及收费指导价》，采取五级管理服务方式，实行菜单式服务收费标准；要定期举办职业技能培训，规范企业员工服务标准，不断提高从业人员职业素养、技能和服务水平；要建立小区消防安全应急预案，定期开展小区消防演练，提高物业公司消除消防隐患能力；要督促物业公司规范服务与管理，实行明码标价收费，公开公示服务事项，严格前期物业承接查验，严格提供质价相符服务，并妥善处理管理过程中出现的各种矛盾和纠纷，努力提高管理服务水平。
示范带动，推进行业做大做强。
要抓紧编制物业管理行业发展规划，加大政策扶持力度，发展壮大物业管理服务行业；要加快组建物业管理行业协会，充分发挥协会在促进行业自律、推动公平竞争、协调利益冲突、维护企业合法权益等方面作用；要大力推行ISO9001质量管理体系认证，深入开展贯标活动，健全企业内部管理制度，规范服务流程，提升行业整体服务品质；要积极开展资质提升和示范小区创建活动，积极向外引进优质企业，鼓励企业晋升资质，争取每年创建3个泉州市级物业管理示范小区、2个省级物业管理示范小区，通过以点带面、典型示范带动作用，促进行业整体水平提高。
改旧创新，着力开展美丽小区建设
要以新型城镇化试点和宜居城市创建活动为载体，制定美丽小区建设计划，通过改旧、建新、创优等活动，推动小区软硬件设施设备优化提升，推进美丽小区建设；要研究制定老旧小区改造办法，实施利民惠民工程，每年选择2-3个老旧小区改造纳入政府为民办实事项目，逐步解决老旧小区的公共设施设备、管网老化、绿化亮化、加装电梯等问题；要创新小区管理模式，开展民警、消防、计生、环保、文化进小区等活动，让网格化管理真正进区入户，努力构建和谐幸福小区。
市人大常委会主任陈健倩强调指出，之所以持续开展执法检查和跟踪监督活动，就是要推动物业管理“两条例”得以正确实施，为政府依法行政和社区依法自治创造良好的法治环境、社会环境，推动政府及相关部门不断强化责任意识，履行好监管职能，解决好当前我市物业管理最紧迫和最实际的问题。市人大常委会副主任林庆峰表示，年底前，市人大常委会还将组织跟踪检查，督促市政府和相关部门着力抓好问题的整改和审议意见的落实。