日本出击处理国内820万套闲置住房

　　过多的房屋空置无疑会带来很多社会隐患，比如杂草丛生、流浪猫狗聚集、治安混乱、城市规划无法推进等。面对不断增多的空置房，政府决定用狠招来对付――5月26日，应对日本全国多达820万套闲置住房的特别措施法全面实施。

　　为了控制空置房数量的增加，日本闲置住房的特别措施法(下称“空房法”)于5月26日全面实施。空房法规定，日本市区町村可以建议及命令恐将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋进行拆除或修缮。违反命令者将被处以50万日元(约合人民币2.5万元)以下的过失罚款，有关方面还可以进行强制拆除。

　　随着此次法律实施，地方政府的权限得到法律认可，相关对策将全面启动。

　　“刚刚实施的‘空房法’就是为了彻底清理那些闲置住房。”日本房产中介商佐藤建三告诉《国际金融报》记者，日本存在的空置房和中国的不一样，有很多都是无人去管、更没有人愿意买的破旧老房子。“之前因为各种法律问题，无法拆除，让政府非常头疼，空房法的出台在一定程度上解决了这些老问题”。

　　不过，有机构预计，今后空房数量会因人口急剧减少而大幅增加，政府还需出台更彻底的解决办法。

　　820万空置

　　谁都没有想到，看似成熟完善的日本房地产市场中隐藏着如此多的空置房屋。

　　在人口减少的背景下，住宅套数却在增加。最新的数据显示，现在日本全国有820多万的空置房屋。

　　日本东京居民西原贵子就曾对《国际金融报》记者表示：“从新闻中得知日本居然有这么多的空置房，我们感到非常惊讶。因为很多人还没有属于自己的房子，在为买房而努力。”

　　其实，从1969年起，日本就开始出现住宅数大于家庭数的现象，此后住宅空置率逐年上升。虽然近20年来，日本处于人口下降通道，但由于单人家庭和核心家庭增多，日本家庭总数在2015年前仍呈上升趋势。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，前期日本建设了大量的房屋，而随着人口老龄化以及家庭结构的改变，人们对居住的需求总体下降，因此空置房数量大幅增加。

　　在当地媒体看来，日本住宅空置率居高不下有多方面的原因。首先是人口和家庭结构的变化。由于人口持续向东京、大阪、名古屋三大都市圈集中，中小城镇年轻人流失严重。许多无人照顾的老年人只能去养老院，留下许多房屋无人继承。

　　日本总务省统计局公开表示：“今后随着老龄化的加剧，老年人的不断离世还将导致空置住宅的进一步增多，因此，日本政府应该制定有效措施加以应对。”

　　在日本经济学家看来，新建住宅供大于求成为空置房问题出现的关键性因素。上世纪90年代以后，住宅建设一直被日本政府当作刺激经济景气的手段。

　　据富士通综合研究所经济研究所首席主任研究员米山秀隆测算，以现在的住宅新建和旧房拆除速度，2015年以后，日本每四户住宅就将有一户空置。

　　佐藤建三担忧地表示，因为当地房屋需求的不断降低，才让空置房的数量不断增加。“而且，日本对住宅征收的固定资产税仅为土地税的1/6，所以，哪怕现在的一些房子已经破得不能住人，也要留着避税。这样一来，空置房的问题就更加突出了。”

　　例如，200平方米以下的住房每年所需缴纳的税收仅为空地皮固定资产税的1/6，超出200平方米以上的部分则按照其1/3进行缴纳，因此，空房在缴税方面有很大的优惠。

　　除此之外，即便是对闲置空房进行处置，许多住房也无法进行重建，因为按照日本建筑基准法，原则上住房必须远离道路2米以上，但是如今许多日本闲置空房都是非常古老的建筑，很难满足该条件，这种情况下，只能将其长期放置。

　　住友不动产的工作人员对《国际金融报》记者透露，日本住房拆毁成本非常高，按照一套独栋住房计算，小型的木造结构住房也需要花费100万日元(约合人民币6万元)左右的拆卸费，这导致很多房地产商都不愿意去进行这项工作。

　　据业内人士介绍，虽然这些日本房产长期闲置，但是土地仍属于私有地，因此当地政府也是对此束手无策。当然，还存在一些住房所有人去世后无人继承的情况，这种情况更是让政府难以处理。

　　能否有效

　　焦头烂额之下，日本政府出台了不少措施。只是，空置房的数量并没有因此得到有效控制。

　　如今，空房法全面实施，又是否能够改变现状？

　　据“空房法”规定，日本市区町村可以建议及命令恐将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋进行拆除或修缮。违反命令者将被处以50万日元(约合人民币2.5万元)以下的过失罚款，有关方面还可以进行强制拆除。

　　与此同时，还将由地方政府判断或存危害的“特定空房”然后寻求改善的机制启动。“空房法”指出，地方政府在作出判断时有权实施入室调查。可对所有者就修缮等分阶段地进行指导、建议及命令。“空房法”中还规定，对于某些建筑还可进行行政强制拆除。

　　日本政府公布了“特定空房”的判断标准，包括屋顶和外壁受损严重及多数窗玻璃破碎、根基龟裂程度大且白蚁腐蚀地基、木材腐朽倒在近邻或路旁、放置垃圾等产生恶臭等各项。

　　“判断标准的明确很有必要。”西原贵子指出，“我家后面原先有一栋老房子，因为房主不管，年久失修，周围有很多野猫、野狗聚集。到了夜里，甚至还有一些不良少年在那里聚集斗殴，附近居民都报过警，但并没有太大的效果。”

　　在西原贵子看来，虽然无法判定强拆这些房屋对空置房数量的下降是否有帮助，但是对于他们这些居住在老旧空置房周围的人来说，至少提升了他们的居住环境。

　　其实，在新的“空房法”实施之前，日本目前已有272个地方自治体制定了《空置住宅对策条例》，从加速拆除和有效利用两方面着手解决问题。对经评估严重老化到无法居住的房屋，地方政府向自行拆除者补贴一定比例的费用，对拒不拆除或无主房屋进行强制拆除。建立“空屋银行”，加强对空置房的排查、评估和登记上网，让租房者特别是年轻人能迅速地找到合适、廉价的住宅。对有文化价值和使用价值的空房进行改造，比如改成公共活动中心、养老院或宾馆民宿等。譬如，兵库县神河町对80年以上的古民居进行重新整修后，以低廉价格出租给希望体验农家生活的3个月以下短期租房户。

　　但是，无论是之前的《空置住宅对策条例》，还是如今的“空房法”都将面临一个严重的问题。

　　“这个问题其实一直都存在，那就是政府在查证房主身份的过程中就会遇到难题。哪怕是税务部门，也不能够随便提供房主的信息，因为这在日本是违规的，会被视为违反个人信息保密法。”佐藤建三告诉记者。

　　不过，在日本一些房地产人士看来，既然政府决定推行实施“空房法”，就应该做好了如何应对这些法律条款的准备。

　　相比之下，那些房屋的“拥有者”对“空房法”的态度却不是那么友好。

　　在拥有众多房产的房东们看来，他们的房子被空置，政府也要付一定责任，而不是通过一味的罚款、强拆来解决问题。

　　“日本现在人口数量在不断下降，很多家庭比较富裕的年轻一代手上有四五套房屋。”家住在千叶的原麻里奈告诉《国际金融报》记者，“但是，高额的遗产税、房产税、拆卸费，加起来完全高过房租，所以我们会觉得房子放在那里反而更省钱。”

　　因此，有专业人士提倡，日本政府应该考虑降低二手房贷款利率并减免税收，并且对房屋的拆卸费用进行补贴，“不需要全额补贴，但是至少有一些激励政策”。

　　相关机构调查发现，对比其他措施，目前最为贴合民意的便是首相安倍晋三提议的放宽租房条例。据悉，在货币宽松政策和入境签证条例放宽下，更多游客前往日本旅游。去年前10个月，前往日本的游客已增加了27%，达1100万人次。当局希望，在2020年东京奥运会时，可以吸引2000万游客。当局希望除了放宽租房条例，缓解当地酒店不足的问题外，也能解决房子空置的问题。

　　分析认为，如果政府放宽条例，允许屋主将房子短期出租，游客有地方落脚，屋主也能从中受益。预计短期租房市场估计每年值1000亿日元。

　　虽然短期租房市场能带来丰厚的利润，许多房地产公司也虎视眈眈，但一些地方政府反对放宽该条例。2014年9月，大阪议员以担心社区安宁为由，投票否决了放宽租房条例议案。

　　“很多屋主认为，这是既能解决房屋空置问题又能给当地带来经济效益的双赢方法。”一位日本的朋友告诉记者，“可惜的是，很多条例并不是民意赞同就一定会实施，政府也需要平衡多方利益。

　　(国际金融报)