严跃进：救市不仅是在救楼市 也是在救城市

　　◎严跃进

　　最近对楼市限购政策松绑的呼声甚高，不过央行的救市做法却颇有一番新意味。日前，央行约谈商业银行，希望其加大首套房贷的规模和优惠力度。但与此同时，央行并没有流露出要出台大规模的信贷刺激计划。这其实反映了央行在限购政策松绑问题上的纠结心态：松绑限购或将提振楼市，但房价可能会面临一波新的涨势。

　　目前对于 “救市”的主流观点是：降低入市门槛，刺激供求双方积极入市。但实际上，“救市”还有另一层意思，即让楼市获得转型的机会。矛盾之处在于：市场若放松，那么房价就会出现反弹态势；而市场若继续收紧，房价虽然能受抑制，但楼市也将背负“崩盘”压力。

　　中国楼市面临一个悖论：稳定房价和提振楼市之间的矛盾。此类悖论，在市场有争议的高库存、房地产业发展、人口导入等内容上均有所体现。

　　目前救市的最大理由就是缓解高库存压力。高库存是否是楼市的病态？如果缓解高库存，房企的资金紧张局面势必缓解。但反过来，库存若能有效去化，那么类似的日光盘现象又会出现，进而成为引致看涨预期的导火索。高库存可以作为房价的稳定器。一味坚持快速去库存的思维，可能是促使房价反弹的诱因。

　　救市不光是在救楼市，也是在救城市。目前很多二、三线城市的房地产业比重比较大，甚至是当地最大的支柱产业。所以，从发展产业经济和提高地方财政收入等要求看，必须积极进行宽松的楼市政策注入，从而盘活楼市资源。但问题在于，如果在这个时间点救活楼市，就会导致更多的投机型资本进入。限购政策的松绑固然好，但对于地方经济的发展可能会留下后遗症。

　　很多加入救市大军的城市，在松绑政策的制定上都会和落户政策相挂钩。这里有一个隐形前提：救市能加快外来人口的导入和购买力的释放，从而改善当地的投资环境，引导各个企业进入。现实情况是，这么多年来，“孔雀东南飞”的人口迁移格局没有发生实质性变化。若没有产业的导入，那么人口并不会因为限购政策的松绑而加快流入。而产业因为没有人口的导入，也会担忧在该市场的投资风险。产业和人口谁先进入，这是地方政府一直很懊恼的问题。

　　处理好“稳定房价”和“提振楼市”的关系，自然需要一定的智慧。想当然地进行救市，难免会有后遗症。此次央行提供了限购松绑中的一个模板：有条件地进行放松，并将楼市资源尽可能地向刚需购房者倾斜。这样的一个倾斜做法，自然需要差异化、有条件的松绑计划。那么，什么样的救市策略才能真正解决这样一个悖论呢？

　　整个市场的主流观点是：三、四线城市最需要松绑，因为库存积压。但此类城市过去并没有为太多的限购政策所束缚，人口导入速度不会因为政策松绑而大量流入，当地的购买力也不会因此而快速向楼市注入。因此对于此类松绑限购的做法还是需要泼冷水。事实上，限购政策主要还是体现在一、二线城市。亟须松绑或注入楼市刺激政策的不是三、四线城市，而是一、二线城市的郊区市场。此类城市的楼盘开发规模较大，可以成为外来人口购房的重要空间。对此类城市注入宽松的购房政策，利好人口的导入，属于比较务实的做法。笔者建议对此类城市市区中的老市民购房资格进行松绑，鼓励其进行二次置业，但必须在郊区楼盘中完成。这样的一个松绑，利好当地市民改善型住房需求的满足，同时能为市区增加更多的二手房源。

　　2010年以来的限购限贷政策威慑力才刚刚显露。此刻鲁莽地对此类政策进行松绑，自然容易贬损政策的公信力。所以，还是需要采取有条件的松绑，并且要给予该行业3~6个月的反思期。这样将有效抑制投资投机需求，并鼓励刚需购房者的入市。在为各个市场主体找到最佳利益平衡点的同时，真正破解楼市的悖论。(作者为上海易居房地产研究院研究员)

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