政策刺激下房企拼销量 楼市酝酿翘尾行情

　　“国庆长假期间，公司领导多次通电话，探讨四季度市场走势。节后召开了中层会议，做了更细化的布局。”北京某上市房企负责人向中国证券报记者表示。据了解，针对近期出台的一系列利好政策，多家房企已行动起来积极布局四季度楼盘销售。

　　不少房企对四季度的市场表示乐观，并做出“迅速走量”的部署，以冲击年度销售目标。部分房企还认为，由于市场供需关系已发生逆转，未来难以再现爆发式增长。在当前的政策刺激下，房地产市场或迎来“最后的机会”。

　　机构数据显示，10月以来，多地房地产交易出现升温局面，一些二手房项目报价也开始上调。预计未来一段时间，市场将继续保持回暖态势，楼市可能出现年末“翘尾”行情。

　　房企重提销售目标

　　中国证券报记者了解到，近期多家房企召开内部会议，针对政府部门出台的一系列房地产利好政策作出布局。一些房企早在国庆长假期间就对四季度的销售策略做出了部署。

　　“今年市场不好，很长一段时间来，公司很少提及销售目标。”上述公司高管表示，在最近一次内部会议上，公司老板开始提及此前制定的年度销售目标，并对完成上述目标表示出信心。据了解，在政策利好的提振下，很多房企都重提“销售目标”。

　　今年9月30日，央行和银监会发布文件，明确首套房“认贷不认房”的标准，并重申对首套房的优惠。10月9日，住建部、财政部、央行联合发文，降低住房公积金贷款门槛。业内人士指出，这些政策的出台，将起到明显的托底市场、刺激需求的作用。

　　一些房地产企业对此做出快速反应。据报道，国庆期间，绿城集团的一份文件要求绿城集团浙东区域的各项目自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理，根据城市及项目情况对价格进行5%-10%的上调，并于11月1日起全面执行。根据中国证券报记者了解到的信息，截至目前，明显涨价的房地产项目甚少，但房企情绪已明显从低迷转向乐观。

　　“总部相对比较谨慎，但从上周就开始要求各项目公司加快推盘速度，利用年末机会冲击年度业绩。”北京另一家大型上市房企负责人向中国证券报记者表示，预计从10月下旬开始，公司推盘的力度会明显加大。

　　按照该公司的安排，未来的主要任务为“迅速走量”。具体而言，各地的项目暂时不做价格调整，而是在合适的时机继续推出优惠政策，从而促进销售。“一旦涨价，就会影响到销售。要冲击销售目标，就不能贸然提价。”

　　公开数据显示，截至三季度，除部分大型房企外，多数房地产企业的年度销售目标完成情况并不好。其中，合生创展和花样年控股的销售目标完成率仅分别为22.1%和33.5%，另有不少中小房企也未完成年度销售目标的一半。

　　利好政策提振信心

　　由于季节因素影响，四季度往往是房企一年中的销售“淡季”。但过去三年，四季度的房地产交易量均创下当年成交高点或次高点。

　　相比季节因素，房地产从业者更相信政策刺激的影响。“这几年市场销售周期比较乱，因为房地产市场的景气程度，取决于政策的刺激或打压，而不是季节变化。”上述房企高管表示。

　　在他看来，2010年年末的销售爆棚，2012年下半年的市场暴涨以及2013年年初的二手房交易火爆等“反周期”现象，均是对政策应激反应的结果。而今年以来“小阳春”、“金九银十”的落空，也恰恰说明季节并非决定因素。因此，在国庆前夕房贷新政出台后，房地产企业对四季度的市场信心迅速受到提振。

　　上述人士指出，公司对后市还有另一个重要判断，即这可能是近几年来最后一次冲击销售业绩的机会。理由在于，经过半年多的压抑，加之政策刺激影响，市场短期回暖动力相对充足。历史经验显示，预期改变后市场通常会出现大幅反弹。

　　从长远来看，当前房地产市场供大于求形势明确，房地产市场正从“黄金时代”过渡到“白银时代”。未来房地产市场恐难以再现爆发式增长。

　　数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续29个月保持上涨。与最低点时相比，最近两年多，全国商品房整体库存上涨86.4%。据中国证券报记者了解，监管层经过今年以来的多轮调研，也已对总体市场做出了“供大于求”的判断。

　　按照多数业内人士的看法，楼市利好政策出台后，当前正处于过渡时期。如果未来房贷利率出现实质性优惠，市场的反弹力度将会更大。然而除一线城市和个别热点城市之外，这种反弹将难以持久。

　　年末翘尾行情隐现

　　从10月以来市场的表现来看，反弹态势已经出现。中原地产研究中心统计数据显示，上周(10月13日-19日)，全国54个城市新房合计签约53790套，已连续三周上涨。10月以来(截至19日)，北京新建住宅网签数据为4228套，比上月同期明显上涨。

　　二手房市场的反应更剧烈。数据显示，今年10月以来，中原地产旗下二手房成交量比9月同期上涨76.9%。其他大型中介机构的数据还显示，近期各门店的带看量和成交量明显回升。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，信贷政策松绑对市场影响逐渐体现。由于网签数据相对滞后，预计未来的成交数据还将继续上涨。

　　张大伟表示，对目前的市场来说，信贷政策松绑起码可以增加30%的购房人群，效果相当于限购松绑影响的5倍以上。未来除了部分库存积压严重的三四线城市外，其他城市的房地产市场有望止跌回升。但他同时指出，由于银行并未推出落实细则，市场具体的反弹幅度仍取决于信贷额度及优惠力度的变化。

　　事实上，从监管层的举措来看，楼市的政策利好可能仍未出尽。中国证券报记者获悉，针对二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构展开调研。在充分论证的基础上，未来有可能对这一领域的政策进行调整。在房地产交易税收环节，不排除有更多调整的可能，以降低交易成本，促进市场成交。

　　张大伟指出，经过松绑限购、放松限贷之后，以增加购房补贴、调整税费政策为特征的新一轮政策有望陆续出台，并可能给市场带来更多提振效果。

　　业内人士指出，在多项利好消息的刺激下，今年年末房地产市场有望再现“翘尾行情”，成交量将明显上涨。其中，一线城市的二手房价格将有所上升，带动整体房价逐步回 升。