拆迁“刚需”入市 "拆"出来的购买力，走向哪？

12.07.2014 18:09

本文来源: 城市吧

在楼市刚性需求逐渐被消耗殆尽的市场下，旧城改造、房屋拆迁将为福州楼市带来一批具有绝对购买力的刚性需求。针对拆迁区域内的潜在购买力，福州不少楼盘针对"拆迁户"的送礼、定点营销、定向优惠也纷纷行动起来。

面对如此热情的开发商，市场的另一方，手握现金的拆迁户购买力又是如何考量的？

近三成拆迁户进入楼市

案例：80后的叶子可以说是拆迁专业户。从爷爷到爸妈的房子，她已经经历了3次拆迁。如今在鹤林新城已经有两套房子在出租。最近爸爸位于文化宫附近的房子就要拆迁，他们一家决定拿现金改善下现在生活环境，买个社区、物业好点楼盘。

据了解，今年，福州市将改造108个旧屋区，改造面积约1092万平方米，涉及53684户。尽管在征迁补偿方案中，大多数拆迁户还是会选择"要房子"。

以上下杭片区为例，据资料显示，拆迁总户数3605户，在2013年12月8日已签约3103户中，只有891户选择货币补偿，不到总数的三成。如果以这个比例计算，今年则有15900多户拿着拆迁款的准购房群体。

不仅如此，配套完善、现房优势的二手房也与一手房同样争抢这部分准购房者。

5月以来，福州有史以来规模最大的旧屋改造项目太平汀洲和苍霞地块项目征迁的启动，台江片区市场受到明显影响。"在我们的所有成交中，拆迁户占近20%。"骊特房产总经理郭华对记者说。"我们台江门店6月所有的成交都是来自于拆迁户。但是大多还是选择先租后买，持币观望。"梦家园总经理王永烨分析道。

目前市场与以往不同，以往拆迁户都是着急拿拆迁款买房怕钱贬值，而目前市场下行，更多拆迁户选择等等看，拉长了购房周期。

就近"挑房" 120㎡250万以内最火

案例："我老婆在福州汽车北站房子要拆迁，如果只要货币补偿，可能有近300万元。因为工作都在晋安区，我们希望能就近在五四北片区买一套，要求能三代同堂，总价200万左右，剩下钱可做其他投资。"晋安区的拆迁户小郭要求到。

"对于拆迁居民而言，换取条件更好的居住环境是拆迁的第一个需求，此外，毕竟投资房产在大多数人眼里，还是保值增值的一个重要途径，购房依然是首先的选择。"

落到具体位置上，他们大多喜欢就近安置，想留在市中心，所以在区域选择上以台江、鼓楼、晋安房源最受欢迎。"最近太平汀州、苍霞释放出的刚需主要选台江、鼓楼，部分资金较紧的会选择金山万达附近房源。汽车北站西园片区也在拆迁，他们主要就近选择五四北区域。"王永烨认为。

从以往的惯例来看，这批有购房意愿的拆迁户，基本都会选择全款支付，或尽量缩小贷款金额，因此对总价有一定要求、由于旧房已经拆迁，因此最好是现房销售，出于对原有居住区位的依赖，多数还是喜欢就近购买市区的项目。因此总价控制住，有优惠，且已经有交付房源的。居住区域习惯性，拆迁后多会选择在附近购买新房或二手房。

而综合各个市区项目案场以及中介门店的信息，在户型上，拆迁户多数选择100㎡以上，而集中在120-140㎡，总价200~250万左右，尚在改善型拆迁户的一次性付款势力范围内。尽管价格相对更高，但是市区现房销售、周边条件成熟，距离原住地较近的市区项目，胜算更大。如果再配合更进一步的优惠，则会更打动这部分人。

同时，也有不少拆迁户因为补偿款，也会选择稍微远的价格相对经济的楼盘。如位于二环与三环之间，总价控制在150万以内楼盘，就颇受这类拆迁户关注。

历数福州旧改进程

作为提升居民居住环境以及城市发展的一大有效途径，每一次的旧城改造，都能盘活一定数量的市区用地，增加土地附加值，促进老城区重生。

而从近年旧改的推进过程中，我们也能一窥市区寸土寸金的土地价值以及拆迁成本的不断攀升。

2010年3月，上海新村改造，涉及约3400户，区位补偿评估价4339元/㎡。现万科广场项目。

2010年4月，王庄危旧房改造，涉及约7000户，区位补偿评估价4386元/㎡。现世欧王庄项目。

2012年12月，鼓楼区华大村下、后营旧屋区，拆迁户796，区位补偿评估价7552元/㎡。现由保利地产拿下。

2013年10月，烟台山历史风貌区地块，涉及1712户，区位补偿评估价8895元/㎡。

2013年11月，朱紫坊，征收总户数约500户，区位补偿评估价10059元/㎡。

2013年12月，上下杭，总户数约3210户，区位补偿评估价9385元/㎡。

2014年05月，太平汀洲地块，征收户数3654户，区位补偿评估价9447元/㎡。现由融信集团拿下。

2014年05月，苍霞地块，征收户数2362户，区位补偿评估价9748元/㎡。现由融信集团拿下。