交行报告：楼市进入调整周期 房价下行还将持续

交通银行金融研究中心日前在京发布的《2014年下半年中国宏观经济金融展望》报告指出，今年以来，房地产市场发生了较大变化，逐渐由“政策市”走向“市场市”,这主要是由于政策、资金、供求和预期等因素出现了明显转向。报告预测，在其共同作用下，楼市调整还将持续，房价下行还将持续。报告显示，今年以来，房价进入下行区间，直接地反映出楼市正在进行着一轮调整。5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比下降0.32%,为自2012年6月以来的首次环比下跌，且下跌城市数量超六成；同比虽仍上涨7.84%,但涨幅已自年初起不断缩小。上半年楼市由“过热”转为“偏冷”,市场成交清淡。1-5月，全国商品房销售面积累计同比下降7.8%,销售额下降8.5%;其中，住宅两项销售指标分别下降9.2%和10.2%.

报告认为，今年楼市进入调整周期主要源自于房地产行业四大内外部因素发生了明显转向：

一是政策思路转换。房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并将密切注视地方政府的各类托市行为，必要时予以纠偏。二是资金环境转变。资金环境延续紧张形势，开发商资金来源增速“断层式”下滑迫使其合理定价推盘，银行个贷政策收紧也对置业者购房需求形成抑制。三是供求关系逆转。供需关系的明显逆转导致总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。四是市场预期转向。楼市趋冷使只涨不跌的预期发生根本扭转。

报告预计在这些因素共同作用下，楼市调整还将持续，房价调整还将持续较长的一段时间。

下半年，信贷紧张和楼市调整有望持续。在供给端，为适应新的宏观金融和市场环境，开发企业将适时调整销售策略，更加合理地制定新盘价格，以加快销售回款速度，缓解业绩目标和库存高企压力。

在需求端，由于商业银行按揭贷款额度总体偏紧，个贷利率上浮使相对购买力下降，申请门槛抬高和放款速度变慢也抑制了购房需求的释放。同时，市场预期改变使置业者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。而由于购房需求价格敏感，当房企理性定价时，需求将有入市倾向，成交有望在相对较低的价位促成。综合来看，预计房价调整还将持续较长的一段时间。