房贷新政重塑楼市利益格局

　　央行及银监会日前下发了《 关于进一步做好住房金融服务工作的通知 》，这一重大的房地产信贷政策不仅会引发房地产市场利益关系的激烈博弈，也将形成国内房地产市场新的利益格局。

　　《 通知 》的出台，可以从以下几个方面来看国内房地产市场利益关系的博弈。

　　首先，央行与地方官员的博弈。今年以来的中国住房市场，随着住房销售急剧下降及住房库存快速增加、房价有些许下跌，它对地方经济增长下行的压力及地方土地财政的风险越来越大。因此，从五六月开始，地方政府纷纷放松限购政策，并要求商业银行放松住房信贷来释放住房需求，但是由于地方政府对于住房信贷优惠政策没有管辖权，商业银行并没有对地方政府政策放松闻风起舞，所以地方政府政策出招后对市场起到的作用十分有限。

　　在这种情况下，地方政府不得不联合起来逼迫中央要求央行出招。可以说，《通知》可能就是在这种过招中出台。从《通知》内容来看，基本上改变央行一向以来支持真正居住消费遏制住房投机投资需求的原则，而是把居住消费过于 泛化 ，并希望通过过度优惠的住房信贷政策来刺激过于泛化的居住消费，以此来满足住房“去库存化”的要求。

　　其次，对于《通知》设定的住房信贷优惠政策，国内商业银行有没有意愿来接招。当前国内金融市场条件与2008年不可同日而语，不仅利率水平全面提升，银行一年期 理财产品 的利率基本在5厘以上，而且银行的 长期负债 占比较高，商业银行可投放的资金不是太多。面对当前中国房地产市场的巨大风险，国内商业银行要全面执行《通知》按揭优惠条款意愿不会太高。因为，商业银行这样做使得银行的利润消失，而且也让银行面临较大风险。

　　第三，房地产开发商与购房者的利益博弈。《通知》出台之后，房地产开发商不仅在舆论上左右住房市场，大叫房价还会上涨，要购买住房者尽早进入市场，而且有些房地产开发商已经开始上调房价。他们就是通过这两个方面来影响房地产市场预期。开发商知道，只要预期转变，房价随之上涨，住房投机投资者就会涌入市场。

　　不过，当前国内住房市场的情况与早几年有不少差别，投机投资者要涌入住房市场估计会比以前慎重。原因在于，一是房价持续上涨十几年，不少地方的房价涨到天上去了而不是在人间；二是住房的供过于求随处可见；三是现在能够进入住房市场投机投资者一般手上都有住房存货；四是这些住房投资投机者尽管没有经历过血与火的洗礼，但是住房投资的风险会有所了解，并非为他人随意忽悠。针对这些情况，房地产开发商与住房投机投资者利益博弈会十分激烈。

　　第四，住房投机投资者之间的利益博弈。这种博弈主要表现为前一期住房 购买者 如何以更高的价格让下一波的购买者来接手，而不是让自己成为最后的接棒者。对于中国的住房市场来说，《通知》出台之后，即使会让市场 回光返照 ，也将是十分短期的。从中长期来看，国内住房市场所面临的风险越来越大，这个巨大的房地产泡沫是什么时候破灭谁也不知道，但肯定会破灭。在这场利益格局的重组中，随着房价越来越高，最大的输家将是没有支付能力进入市场的真正住房消费者。最大赢家是地方政府及房地产开发商，因为他们既可把巨大的风险掩盖起来及转移出去，也可重新获得暴利。至于投资投机者结果如何则相当不确定，因为他们不知道自己是否会成为这个巨大房地产泡沫的最后接棒者。

分析人士表示，国庆长假期间，北京等一线城市楼市的成交小幅回升，好于市场预期。这主要是节前出台的信贷新政刺激所致。随着该项政策持续发酵，未来几个月，楼市有可能逐步回暖。据悉，在信贷新政出台后，部分楼盘酝酿上调价格，开发商的涨价冲动或再次抬头。

部分机构认为，尽管信贷新政力度超出预期，但市场尚需一段时间“消化”。从当前的市场走势来看，传统的“金九银十”仍可能面临成色不足的窘境。但10月末开始，市场有望显露出真正的回暖迹象。

楼市成交好于预期

国庆长假向来不是楼市成交的旺季，但由于处在“金九银十”期间，其市场状况颇具参考价值。综合各地的数据来看，今年国庆长假的前六天(10月1日-6日)，多数城市的房地产市场成交量较为平稳，并未因节前出台的房贷新政而出现成交量陡增的局面。

其中，供需关系较为紧张的北京等城市，市场成交小幅回升。来自北京市住建委的数据显示，今年国庆长假前六天，北京新建住宅网签472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套。虽然相比2013年同期有着明显下调，但仍优于2012年同期的水平。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，黄金周期间的网签数据并不反映市场的当下情况，但也说明整体市场延续了9月份以来继续复苏的变化。

他还指出，之所以称之为“复苏的延续”，是因为从一线城市来看，国庆长假期间的成交量比之前的预期水平上涨了一到两成，且网签的统计存在滞后性，因此国庆期间的实际成交量要好于预期。

从去年年末以来，楼市陷入“量价齐跌”的通道中，房地产市场的月度成交量不断走低。自今年5月以来，全国70个大中城市的平均房价连续4个月出现环比下跌。但进入下半年，供应方开始做出“以价换量”的努力，使得整体成交量出现小幅回升。

据了解，国庆长假期间，各地新开盘的项目并不多，但多数在售项目均延续了此前的价格策略，即在定价基础上做出一定的优惠。其中，部分城市的新房项目优惠幅度达到30%之多。

二手房方面，据北京中原地产的统计，与年初最高点时相比，目前北京市场在售的二手房源均价已下跌超过15%，部分房源甚至超过20%。

分析人士指出，经过多年来的房地产投资高增长，当前整体楼市处于“供大于求”的状态。今年以来，随着越来越多的城市松绑“限购令”，使得市场需求逐步释放。这是市场成交逐渐回暖的大背景。

新政显效仍需时间

从刺激需求的角度看，9月30日的信贷新政较为给力。央行和银监会发布《关于进一步做好住房 金融 服务工作的通知》，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上，提出“既不认房又不认贷”的标准。其力度被市场认为“超预期”。

北京中原指出，该项政策的力度“5倍于”放松限购，“救市”的信号意义十分明显。中金公司则认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

两项政策综合来看，总体基调明显利好楼市。伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖 认为，由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持，随着各大商业 银行 对央行差别化信贷政策的进一步落实，对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。

但值得注意的是，政策利好真正落实尚需时日。据中国证券报记者调查，按照央行新政，当前多数银行都已经推行最新的二套房认定标准。但对于贷款利率，大部分仍然维持在此前的执行标准，目前尚无实质性的优惠。

胡景晖认为，国庆楼市回升幅度仍然有限，这表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场已出现了较为明显的短期观望情绪。对于“房贷新政”利好效果尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现的更加显著。

他表示，由于“房贷新政”涉及的人群较广，不同城市也存在自身的市场特征，因此在各商业银行具体的执行情况落地之前，短期政策效果还难以显现。但他同时指出，在未来的几个月内，效果会逐步显现。

对于信贷政策执行的力度，央行发布的通知，明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。多数分析人士指出，按照银行的决策周期，具体的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，即便后期市场回暖，但由于前期大部分时间交易低迷，传统的“金九银十”还是会面临成色不足的窘境。

涨价传闻风声四起

信贷新政的出台，不仅会促进成交量回升，也可能使得房价重新“抬头”。近期，网传一份“绿城集团浙东区域公司文件”的资料显示，绿城集团要求浙东区域的各项目自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理，根据城市及项目情况对价格进行5%-10%的上调，并于11月1日起全面执行。

经多方核实，记者证实了这份文件的真实性。尽管不排除此事有炒作之嫌，但多数业内人士仍认为，如果信贷新政力度够大，在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域，一些房地产项目涨价并不意外。除此之外，国庆长假期间，另有数家大型房企也传出即将做出价格调整的消息，但未得到证实。

“涨不涨价要看具体项目，但这个文件出来之后，继续降价的现象就会少很多了。”某上市房企负责人向中国证券报记者表示，信贷新政的出台，势必会对房地产企业的定价策略造成影响。

链家地产认为，按照新的认定标准，符合条件的二套房购房者，不仅首付可以降低，且利息成本相当于下降了40%。由于实际购房成本明显降低，房地产项目可以通过价格调整来弥补此前的利润损失。

截至目前，整体市场尚未出现明显涨价的项目。但分析人士认为，不排除未来房地产项目通过减少优惠、降低折扣力度等形式变相涨价。

中金公司的分析指出，由于当前大部分房企的资金状况并不充裕，且市场重心是去库存，因此主动做出涨价的房地产商不会太多，涨价行为不会演变成大范围事件。

来自国家统计局的数据显示，今年1-8月，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速连续8个月下降。去年同期，房企到位资金增速为28.9%。截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，最近两年来几乎翻倍。

张大伟也认为，10月将是信贷政策的落地执行月，后续的政策执行力度是影响市场的最关键因素。但整体看，市场继续下调的空间已被松绑的信贷政策“封死”。