经济观察：房贷政策趋松 中国楼市迎来定向宽松利好

中新社北京9月30日电 (记者 陈康亮)备受瞩目的关于“官方将放松首套房认定标准”的消息在国庆前一天终于落地。当天中国官方发布文件，放松首套房的认定标准。对此，此间分析人士在接受中新社记者采访时表示，新政类似于对楼市实施定向宽松，加强对居民改善型的住房消费的金融支持，有利于惠民生、促消费。

30日，中国央行、中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

此前中国金融机构对“首套房”的认定标准非常严格，个人名下拥有未贷款房产、或唯一房产有贷款但已经还清，购房时申请贷款都十分不易，即所谓“认房又认贷”。

交通银行首席经济学家连平在接受中新社记者采访时表示，此次“认贷不认房”的政策力度超出市场预期，市场此前普遍预计的政策利好是“认房不认贷”；但必须承认，新政是符合市场大势的，特别是考虑到目前楼市供大于求，有效需求得不到充分释放，已面临较为严峻的下行压力，甚至波及实体经济。

中国国家统计局日前发布的数据显示，2014年8月份，70个大中城市中，价格环比下降的城市有68个，持平的有1个，仅1个城市上涨。

房价8月呈现出加速降温的态势。中原地产首席分析师张大伟认为，这意味着房地产市场黄金十年基本宣告结束。张大伟表示，根据国家统计局发布的数据测算，70个大中城市平均房价自今年5月份开始已逐月环比下降4个月。他预计9月份房价或将跌回一年前的水平。

但连平认为，不能将新政简单理解为救市。“必须承认，目前国内二套房60%首付的高比例在国际上是十分罕见的，对于居民满足自己的住房需求有负面效应”，此次新政落脚点是改善居住条件的二套房，属于定向宽松，若能执行到位，则有助于惠民生、促消费。

中国银行国际金融研究所副所长宗良亦持相同意见。宗良在接受中新社记者采访时表示，放松首套房认定标准的政策实行，既能在短期内稳定投资，长远又有利于房地产市场结构优化，是一个有利的政策。

针对首套房的贷款标准，《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

《通知》进一步指出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

宗良进一步指出，当前中国房地产市场投资总体偏弱，但绝不能盲目地增加需求，房地产投资政策应该“有保有压”：对首套房以及与首套房相关的改善性住房信贷支持应该是“加法”，对房地产投资中不合理的部分应做“减法”。

对此，中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军亦表赞同。赵锡军对中新社记者指出，目前中国经济正处于提质增效的过程中，应避免再次将过多的政策资源集中到房地产行业，避免中国经济再次被房地产“绑架”。

针对新政对楼市的影响，中国银行首席经济学家曹远征分析，从过去“认房又认贷”放松为“认贷不认房”，实际上主要对改善性需求的购房者有帮助。他指出，目前中国房地产价格的下行，使得投机性需求已经开始退场，现在如果放松政策，投机性需求也不会返回，因此帮助对象“只能是改善性需求”。

而考虑到房地产价格下行的态势，曹远征认为，即便是改善性需求购房群体，也很可能推迟改善，因此这一政策“肯定有好处，但可能实质性帮助并不是很大”。

尽管如此，曹远征仍预计，房地产不太可能出现硬着陆，对经济和金融不会造成大的影响，“不排除个别地区、个别楼盘会出现问题，甚至出现断供，但不大会出现系统性的全面断供”。