房地产告别“双位数”增长 供求失衡需“喘口气”

21.01.2015  13:05

  国家统计局20日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”。多项重要指标显示,在2014年,中国房地产增长动能减弱。

  由于全国商品房库存依然高企、供求失衡局面仍未破解,业内人士认为,未来房地产行业短期内仍将处于“底部徘徊期”,2015年下半年开始,楼市或可能开启复苏通道。

  2014年楼市销售面积及成交金额双双负增长

  数据显示,2014年,全国商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,在楼市成交“史上最高”的2013年,该数字为增长17.3%。在与老百姓生活最为密切的住宅市场上,商品住宅销售面积下降高达9.1%。

  商品房销售额76292亿元,同比下降6.3%,而2013年为增长26.3%。其中,住宅销售额下降7.8%。

  分析人士认为,这些指标均显示,在2014年,中国房地产增长动能减弱。

  易居中国执行总裁丁祖昱分析称,2014年全国楼市成交整体呈现先抑后扬态势。“前三季度各地去库存化都特别难,同比均是下滑的。四季度开始,楼市成交开始反弹。

  在成交量方面,各地楼市分化持续加剧。国家统计局高级经济师刘建伟指出,从成交量看,去年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。

  而据克而瑞研究中心数据,三四线城市的整体成交同比2013年下滑了12%,供求关系失衡态势明显。

  国家统计局数据同时显示,各地商品房库存依然高企。2014年末,商品房待售面积62169万平方米,环比增加2374万平方米,同比增加12874万平方米。

  据克而瑞研究中心数据,从全国房地产供求及库存的数据来看,整体消化周期仍然较长,许多全国重点城市的消化周期超过一年半,其中消化周期最长的沈阳为27个月,去库存化压力极大。

  房地产开发告别“两位数”高增长 地方政府推地“维稳

  数据显示,2014年,全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%,增速比2013年回落9.3个百分点之多,扣除价格因素,中国房地产投资增速实际已经告别多年的“两位数”增长时代。房屋新开工面积179592万平方米,下降10.7%,其中,住宅新开工面积下降14.4%。

  “房地产投资增速还在继续下滑,其主要原因是新开工面积下降之后,房地产投资在短期之内也会受到较大影响。由于要保持房地产投资增速和新开工面积不会过度下降,地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱说。

  然而,由于土地资源“硬约束”逐渐加剧,全国土地市场出现量跌价稳态势。数据显示,2014年,房地产开发企业土地购置面积33383万平方米,比上年下降14.0%;土地成交价款10020亿元,增长1.0%。

  上海易居房地产研究院近日发布的《2014年典型城市土地成交报告年终版》显示,2014年全国典型城市土地成交均价3493元/平方米,与2013年相比上升13.2%,创五年新高。

  需求旺盛的北上广更是迎来“地王”井喷式成交:2014年末,广州刷新总价地王,上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日,北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。

  2015年楼市:一线稳定、二线分化,三四线继续下滑

  展望2015年,业内人士普遍认为,由于目前商品房库存量巨大,未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015年下半年开始,楼市才有可能真正回暖。

  中国房地产业协会副会长任志强表示,目前进入房地产行业的资金量在减少,2014年进入房地产行业的资金增速比2008年还低。他预计,“2015年房地产投资增速仍将继续放缓,可能比2014年更低。2015年9月份以后,楼市才会出现回升态势。

  瑞银中国房地产行业研究主管李智颖亦认为,2015年上半年,大部分房地产商将仍追求销售量的增长,从下半年开始,开发商可能会“勇敢地”提升销售价格。

  2015年房价是否回升?业内普遍认为,2015年楼市将呈现“稳中有分”的状态。

  丁祖昱预计,“2015年房价整体比2014年要稳一些,但市场分化仍将十分严重。总结来说,就是‘一线稳定、二线分化’。一线城市的土地争夺得非常激烈,还会陆续出现溢价率较高的土地。从销售价格来说,一线楼市房价指数已触底。而发展较好的二线城市,如合肥、武汉、郑州,楼市成交将继续攀升;但如大连、宁波等城市,压力还比较大。对于供求已经失衡的三、四线城市来说,房价仍处于下行通道。” (新华)

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  产能过剩 房企将淡出大开发模式

  据新华社北京1月20日电 “房地产行业现阶段有近6亿平方米的待售库存,已面临产能过剩。巨大的社会总库存量给房企带来的压力比想象中更为猛烈。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在19日举行的“中国房地产投融资创新论坛”上对众房企做出上述预警。

  对此,万科北京区域首席执行官毛大庆也认为,消化巨大的社会总库存,是中国房地产发展面临的最大障碍。在库存、资金等压力下,2015年房企将淡出大开发模式,降价回笼资金、消库存将更加突出。

  毛大庆表示,一方面,中国人的房子的户均套数已经1.03套,这意味着从总体来看,房屋总数已经足够。另一方面,从国土部数据来看,现阶段地方已批但还未卖给开发商的土地指标,与开发商仍未开工的土地合计,已足够数年正常库存。

  除面临巨大的社会总库存外,毛大庆指出,中国房地产还面临着人口红利拐点,城镇化降速等问题。

  毛大庆表示,人口红利,作为支撑房地产的刚需,第一次购买的购买力,中国20岁至29岁婚龄人口数量快速下降,15岁至64岁的劳动生产力人口数量也在下滑,这就意味着已出现人口红利拐点。

  “此前支撑房地产市场飞速发展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口,但现阶段我们面临的是,1964年到1970年生人改善性需求的提前释放,第二次生育高峰的人的需求提前入市,购买力进一步削弱。”毛大庆说,下一个可能的高峰只能等到1985年至1991年出生的人群达到财富高峰时再释放,但这样的需求远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。