中央推动房地产去库存 泉州着手酝酿落地政策

　　近日，中央经济工作会议与中央城市工作会议召开，再次将房地产推上了热门话题。会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

　　中央城市工作会议对应的是全国的“大生态”，而泉州的“小环境”如何？就在23日，泉州今年最后一场土地拍卖中，四幅商住地引得近20家高端房地产企业角逐，2015-18号地块更以6789.45/平方米的价格成为泉州第一楼面价。这也成为业内人士分析泉州楼市展现回暖趋势的有力证据。

　　有关部门透露，面对新契机，泉州已迅速行动，着手开始酝酿落地政策。连日来，记者走访相关部门、房企、楼盘负责人、市民，共同探讨地产去库存政策与中心城区房地产未来发展趋势。各界均期待，政策红利加快释放，为泉州房地产市场发展添柴加薪。

　　□本报记者 游怡冰 殷斯麒

　　降息、降准——公积金 首付下调有效推动购房

　　楼市有所回暖，但仍存在一定压力。面对全国“化解房地产库存”释放出的强烈政策信号，各界也希望，泉州能以此为契机，进一步加速房地产市场发展步伐。实际上，近年来我市各种购房政策大礼包就频频派送，各地政府针对自身情况推出不少组合礼包。

　　今年9月，泉州市政府发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，就公积金贷款首付、额度，以及购房子女就学等出台优惠政策。包括购买首套房、首改房的职工，允许提取住房公积金充抵首付款；已结清首次住房公积金贷款的，再购房最低首付款比例由30%降低至20%，且不再受相隔12个月的限制；夫妻双方均缴存公积金，最高贷款额度由60万元调整到80万元等等。国家层面更是祭出“大招”，今年来五次降息降准，进一步降低了购房者置业和房企融资的成本。

　　“今年相较往年优惠不少，公积金购房首付下调及五次降息降准，大大刺激了有公积金及需要按揭的工薪阶层买房的需求。”福建资润房地产营销公司总经理刘晓松告诉记者，今年来不少限制性购房措施有所放开，不再单纯的“一刀切”，助力了泉州房市的回暖。

　　“今年的政策福利确实很给力，但我相信这只是前奏，明年将有更多组合政策推出。”泉州市金利来房地产开发有限公司副总经理林白清说道，开发商应抓住政策机遇加大促销力度，调整销售策略，挖掘潜在的刚需群体，同时也期待更深入更具实质性的利好措施。

　　采访中不少业内人士表示，一方面，房地产开发商应注重产品结构的均衡，注重品质，满足消费者日益增长的居住环境需求。另一方面，也期待中央政策出台后，泉州能推出更具针对性的措施。

　　晋江两岸同城化步伐加快，将促进南岸房产去库存。(陈起拓 摄)

　　人口、经济支撑——楼市今年3月起已现回暖趋势

　　社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》显示，截至今年年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

　　值得注意的是，自中央城市工作会议召开以来，众多权威人士提出，“去库存”并非“一刀切”。全国楼市已进入大分化时期，“库存”问题主要存在于人口大面积流出、经济不够发达的三、四线城市，“因城施策”成为呼声。

　　纵观泉州，作为经济总量连续16年居全省首位的城市，经济与人口支撑能力得到各界肯定。根据Business Insider(美国知名数字媒体创业公司、在线新闻平台)对全球600个人口密度较大的城市进行的分析，计算出了我国15个从1990年到2025年间预计人口增长最快的城市，其中就包括泉州。

　　在过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。业内人士指出，包括泉州在内的这些区域，房价将获得“人”和“钱”的双重支撑。

　　今年来，加码新政利好的持续发酵，以及近期股市震荡所带来的资金回归，泉州房地产市场也现回暖趋势。自3月起，泉州丰泽、鲤城、洛江、泉港、泉州台商投资区、泉州开发区月度成交数据企稳回升。

　　产品、服务提升——开发商称自主降价空间已不大

　　在泉州中心城区，过去“有房就能赢天下”的粗放型发展模式已经不合时宜，市场回归到产品、品牌、服务等综合素质的全面比拼。

　　“受大环境影响，经过两年时间的调整，泉州房价已经基本没有下调的空间。”东海开发副总经理梁军毅表示，“中央政策一出，各房企也在积极等待泉州落地政策，毕竟，从房企、楼盘自身层面，自主降价空间已不大。决定商品市场价格最主要的两个元素是供给与需求，中心城区板块楼市供给、需求相对平稳，所以房价波动不大。”

　　“泉州的房价经过多年的不断巩固，已经是很稳健的价格。”冠亚集团企划营销管理中心总监林谋章表示，基本上，开发商会根据自身资金实力、项目特点来决定价格利润空间，不会轻易做调整。

　　也正因为如此，中央政策出台后，泉州房企并未像部分城市房企一般跟风降价。反而，23日的土地拍卖后，部分房企还取消了折扣。

　　业内人士共同期盼，市政府在升级政策利好、刺激市民购买时，多制定扶持房企提升品质、品牌、服务的相关政策。等待中，不少泉州房企、楼盘已展开行动。

　　就在26日，东海开发与国内规模最大的物业服务领航企业——万科物业正式携手，万科物业控股东海湾物业。这意味着，东海湾开发有限公司的所有楼盘都可以享受到万科高标准的物业服务。

　　梁军毅指出，顺应市民对提升人居品质的需求，现在，房企正积极在增值服务上做文章，除引入全国知名高端物业管理外，他们还通过赠送物业费抵用券，“老带新”赠送车位抵用券等方式提升产品附加值，不断捐资完善周边教育等配套，以此吸引消费者。泉州星光耀房产策划总监王琨介绍，星光耀也致力对平台进行资源整合，以高品质的SOHO产品吸引企业入驻，形成高端综合体。

　　片区、板块效应显现——国内一线房企看好泉州市场

　　自2013年万科、泰禾、建发、碧桂园、阳光城、恒大等一线房企密集抢滩泉州后，近两年来，大型房企的身影更是频频出现于泉州各个角落。除了中航城入驻晋江，万达落子安溪，世茂拿下紫帽、台商区地块外，恒大还拿下了桥南、洛江、东海等地多个项目。

　　就在大家以为这幕抢滩大戏会暂且告一段落的时候，这几天，保利强势入驻城东又在大家的“朋友圈”内火了一把。业内人士称，整个城东板块有望延续“保利效应”，迎来一波购房热潮。

　　据国土资源局相关负责人介绍，在年底推出这几块优势地块土地竞拍，也是响应中央精神、推动房地产市场的举措之一。令人欣喜的是，泉州市场受到了国内一线房企的热切关注与参与，充分显示今年泉州房地产回暖的趋势。

　　“从某种意义上，土地成交价格也是楼市价格的晴雨表。”中骏置业泉州区域公司副总经理林柯冉表示，此次竞拍也是对今年泉州房地产市场价格的总结，从业内来看，地价也反映市场供需关系，各个房企在竞拍土地前都会进行市场论证，价格是否能为市民所接受、地价是否合适，都会经过专家团、智囊团的科学精密测算，所以泉州的市场潜力得到了认可。

　　十年前，泉州市民购房选择以老城区为主。如今，在公共配套和房企开发的双重作用下，功能日益完备，各板块开始亮出成果，高调“晒优势”。

　　“新行政中心”定位的东海板块和“宜居新城”的城东板块发展最快，居住热度、商业氛围、公共配套等方面都得到肯定。在更广领域，桥南、江南、北峰等片区教育、医疗等配套也不断完善。

　　今年以来一直观望的市民王豪近期决定买房，他告诉记者，“现在，我会考虑城东、东海片区的房子，因为现在城东商业配置趋于完善，交通便利，加上众多高端房产品牌入驻，未来具有较高的升值空间”。“最近利好频传，大家购房热情有所回升。”福新商厦的置业顾问郑姗姗表示，年底房子的成交量有所放大。

　　算账看变化

　　近年来新政策推出后，究竟能带来怎样的变化呢？记者采访了相关业内人士，算了一笔账。

　　改变一：5次降息后 20年期百万房贷少还近20万元

　　央行从2014年11月起短短9个月时间内有五次降息。以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，按照原来商业贷款5.4%的利率，总还款额163.74万元，月均还款6822.52元。在新利率下，总还款额降至160.38万元，月均还款6682.7万元，也就是说，每个月可以比之前少还139.8元，本息总额减少33555.49元。5次降息累计相加，月供减少了803元，还款本息总额减少了近20万元。

　　改变二：夫妻均缴交公积金贷款额度提至80万元

　　龙湖·嘉天下营销总监肖敏举例，一套140平方米的房子，每平方米7000元，总价98万元。按首套房首付20%计算，首付款19.6万元，剩余78.4万元需要贷款。如果两夫妻均缴存公积金，此前最高只能贷款60万元，剩余18.4万元需商业贷款，“调整后不需要组合贷，申请公积金贷款就够了。”