房企梯队断层明显 房企分化加剧

　　1月21日，中国指数研究院在合肥万达威斯汀酒店举办了2014中国房地产权威数据发布及2015趋势展望媒体发布会。根据所披露数据显示，2014年共有80家房地产企业进入百亿军团，较2013年增加9家。7家房企销售规模超过千亿，其中绿地、万科2014年销售额超过2000亿元，市场规模领先优势突出；万达、保利、恒大、碧桂园、中海5家企业销售规模介于1200亿-1500亿之间。在中指院分析观点看来，这显示目前市场“越大越快”格局凸显，房企分化加剧。

　　 梯队断层明显 房企分化加剧

　　从销售业绩分布来看，这些百亿房企出现3个清晰的断层，并据此分化出三大阵营的台阶式分布：第一阵营囊括7家千亿级企业，销售额平均增长23.8%，其中绿地、万科双双迈入2000亿元门槛；第二阵营为12家300亿-1000亿企业，销售额增长率均值为14.6%；而100亿-300亿的第三阵营企业最为集中，共计61家，销售额增速为10.4%。

　　百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的态势愈加凸显，第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍；同时，前两个阵营房企数量基本稳定，并普遍实现业绩稳步或高速增长，第三阵营汇集众多正由区域市场走向全国布局的房企，抵抗市场波动风险的能力尚有不足，成员组成较不稳定。

　　 今年市场整体向好但增速减缓

　　根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速仍存放缓压力的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.1亿-12.4亿平方米，同比增幅在0.5%-2.5%之间。

　　供应方面，资金面及预期向好促使新开工规模企稳，开发投资增速仍存放缓压力，预计2015年全国新开工面积同比增幅介于0%-2%之间，全国房地产开发投资额同比增幅介于9.5%-11%之间。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

　　 多轮调整促市场化转型

　　2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

　　2014年，全国商品房的销售面积和销售金额双双下降，市场供应增加，需求入市放缓，导致市场供过于求态势凸显，房价结束2013年的上涨趋势，12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%。

　　各城市楼市表现分化明显，多数城市出清周期达到或接近历史高位，去化压力较大，如天津出清周期超30个月，去化压力显著；但仍有少数热点城市表现突出，如合肥住宅出清周期仅5.5个月，市场去化压力相对较小。

　　 品牌项目竞争优势凸显

　　尽管全国市场整体量价下行趋势明显，但不同城市市场分化加剧，且重点城市房地产市场依然涌现出一批热销楼盘和标杆企业，为稳定市场发挥了重要作用。2014年全国典型城市商品房销售额前十楼盘分布在5个城市，其中8项目集中在一线城市，具体来看，北京占据4席、上海占2席、深圳和广州各占1席。二线城市中合肥是唯一入围城市，且入榜2席。销售额前十楼盘门槛值为47亿元，北京金融街(月坛)中心、合肥万达文化旅游城项目以及上海绿城盛世滨江分列前三。

　　企业归属来看，入榜项目多出自品牌房企旗下，比如万达、绿城、中海、金融街等，项目多定位精准，以品质制胜；从业态来看，综合体项目凭借多业态互补优势，销售表现抢眼，占据5席。综合体项目最主要特征是对区域的作用和影响力显著，尤其在二三线城市，如合肥万达文化旅游城不仅实现了自身的销售业绩，得到市场广泛认可，更主要的是它带动了整个合肥城市商业的发展，对区域发展作出了重要的贡献。南方日报记者 李广军

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