专家：房价走势分化 一线城市或先反弹
经济新常态将给楼市带来怎样的新生态？近日，多位经济学家和房地产专家在由深圳商报与网易房产共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”上论道，从经济形势变化、经济结构调整以及互联网时代的视角下剖析2015年中国楼市的裂变与新生。
2014年中国楼市在多重压力的夹击中分化加剧，房企竞争激烈、盈利能力逐渐削弱，有与会专家认为，今年房价走势将继续分化，部分一线城市房价将率先反弹。也有专家炮轰，如今的土地制度带来的种种矛盾。在“新常态”之下，需要告别以往的旧制度、旧模式才能迎来地产、经济的新生态。
一二线城市房价上涨可能性大
“近五六年间，地价追着房价涨，面粉价涨速比面包价快。地价占房价的比重从10%左右上升到30%—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多矛盾。”中国经济体制改革研究会副会长石小敏指出，如今土地捆绑了融资平台、银行等财政系统，房地产被高价土地推上了一个尴尬的高台，地价不降房价就不能降。
从1998年开始，房地产行业就被视为中国经济的支柱产业，然而这个定论在近两年开始发生变化，2014年的房地产行业投资增速回落6.8%，房地产明显进入了拐点。“这个拐点意味着房地产更多回归于本性，更多的是表现于居住需求而不是投资需求。”中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征分析，从居住需求角度看，一二线城市房价依然上涨的可能性大，而三四线城市在城镇化的过程中需求变少，库存挤压过大，房价还将继续调整。
在房地产的分化期，哪些地方比较安全？“银行中坏账增长率最快的，或者我最担忧的是三四线城市，对一二线城市不太担忧，部分一线城市房价在2015年将率先反弹。”曹远征表示。
房企普遍面临价值链重选问题
不仅住宅市场受政策影响阴晴不定，连受市场供需影响的商业地产也遇到较大的发展阻力，特别是内地二线城市的商业综合体项目已出现同质化严重、趋于饱和的现象。传统开发商在面临地产拐点时该如何转变策略？
在深圳乃至全国大力布局高端写字楼的卓越地产副总裁王卫锋也坦言：“现在到了重新定位客户价值的时候了。”王卫锋说，过去大家对写字楼的第一印象是产品要高大上，要有地标性，但现在要看参与感。
“卓越最近在做‘E+3C’，卓越做了10年的商业地产，积累了几千家客户，以前认为买或者租写字楼的人是客户，但现在我们发现，其实在写字楼上班的群体才是终端客户，客户加用户，加起来才是一个完整的价值链。”王卫锋表示，卓越要做的第一件事情就是要重新定义客户价值。
王卫峰表示，这个阶段的发展商普遍面临一个问题，那就是价值链的重新选择。未来，开发商应该根据自身的能力和城市布局的特点，重新选择企业的价值链，这既是企业的裂变，也是企业的重构和重生。
南方日报记者 卓泳
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蛇口工业区总经理杨天平
蛇口工业区总经理杨天平
希望以体制机制创新
推动中国下一轮改革
蛇口自从被纳入广东自贸区后，对于蛇口未来发展的种种预测从未停歇。蛇口工业区总经理杨天平在“2015中国(深圳)地产创新峰会”上发表演讲表示，从蛇口工业区的历史和现状来看，成为自贸区都是偶然与必然的结合，蛇口并非一匹黑马。而这一轮自贸区的批准和成立，并不是希望从政策上给多少优惠，更多的是希望通过体制和机制的创新，去推动中国下一轮的改革。
“蛇口不是传说中的‘黑马’”
蛇口被纳入自贸区出乎所有人的预料，因此被视为一匹“黑马”，但在杨天平看来，蛇口获批是一种必然，这与招商局的历史地位和蛇口近年来的转型升级有着莫大的关系。
“蛇口向中央申办自贸区的时间点是最晚的，2014年9月份才开始考虑这件事，12月26日全国人大正式批准。”杨天平表示，招商局从成长之初就与国家命运相连，很多“第一”都是招商局执行的，“中国最早的远洋航线，中国第一家商业银行、第一家保险公司、第一条铁路，包括中国送出去的第一批到美国的留学生，全部都是招商局创造的。1979年当中国进入改革开放的时候，招商局又率先打响了中国改革开放的第一炮，我觉得招商局蛇口工业区成为自贸区的一部分，这绝不是偶然的”。
此外，杨天平接受媒体采访时还表示，在自贸区之前，蛇口在转型升级的路上已经做了很多探索，这样的探索，跟中央所思考的中国经济增长方式的转变是高度吻合的。“作为公路码头全国最好的运营商，招商局这些年在全国多地及国外多个国家都有了自己的港口，而且这样的港口也形成了中央提出的海上丝绸之路，与中央的‘一带一路’的建设是吻合的”。
“蛇口与前海是互补关系”
在被问到蛇口与前海一起成为自贸区，两者会存在什么样的竞合关系时，杨天平表示：“两者是相互促进的互补关系。”
杨天平说，蛇口经过这三十几年的发展，无论在产业、投资环境上，还是在硬件设施上，已形成了自己一定的基础；前海尽管发展势头迅猛，但还处于发展的起步阶段，还需要一个逐渐成熟的过程，因此在前海发展的初期，蛇口可能会更多地承载自贸区发展的工作和任务。“毕竟从空间的概念上讲，蛇口已经是成熟的片区，前海还需要在未来几年才初具规模；从产业基础来看，蛇口这些年通过自己的港口、物流、交通基础设施、服务业，包括这几年转型升级所做的网络信息科技服务、文化创意等都有一定的基础，这种基础会对整个蛇口自贸区的发展起到一定的作用。”至于未来服务业哪些会落户蛇口，哪些会选择前海，杨天平认为这会是市场对资源配置的结果。他也表示，未来蛇口会在坚实的基础上加强自己的战略思维能力和市场感知能力，提高自身的竞争力。
“一次制度创新的重要机遇”
与其他自贸区相比，蛇口的企业主导特色比较明显，但加入自贸区之后，政府政策的介入会不会削弱企业的主导性？杨天平对此表示，此轮自贸区的意义在于体制创新，相信自贸区的管理体制会更有利于企业发挥作用。
前海深港合作区成立后，为鼓励金融创新、体制创新释放了许多政策利好，那么进驻蛇口发展的企业是否也能从自贸区中得到政策上的支持呢？杨天平表示，这一轮自贸区的批准和成立并不是希望从政策上给多少优惠，更多的是希望通过体制和机制的创新，去推动中国下一轮的改革。“这一轮自贸区带给蛇口的机会，就是给了我们一次制度创新的重要机遇，我想蛇口也会抓住这样一个机遇，跟大家一起共同探索未来改革的路、未来发展的模式。”
杨天平表示，加入自贸区后，蛇口将被重新定义。“蛇口的全称是‘蛇口工业区’，但今天的蛇口已非‘工业区’可以概括，加入自贸区后，其未来更非工业区。”杨天平表示，“未来的蛇口将是一个自贸区，是一个崭新的商业区、商务区。但蛇口工业区的名字应该不会改变，这个名字与改革开放连在一起，我们不会轻易把这个名字改掉，不过，这个名字背后的内涵会发生非常大的变化。”杨天平说，尽管蛇口还有不少工业厂房，但并不会把它们都拆掉，而是要通过保留这些旧厂房来保持对工业时代的敬畏心，“对工业遗产应该有一种保护，在保护的基础之上，我们应该想办法去很好地开发、利用这样的工业遗产”。
南方日报记者 卓泳