多地现业主“弃房断供”现象 近半弃房者下落不明
漫画／高岳
“弃房断供”,是指贷款购房者停止房屋按揭,放弃该房屋的行为。最近,“弃房断供”一词频频见诸报端,浙江杭州、福建宁德、广东广州等地都出现了弃房断供现象,而同样的现象在苏州城区也不少见。
来自苏州工业园区法院的数据显示,今年1月至8月,该院受理银行向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加,其中个人房屋贷款逾期不还案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近几年少见。而这些案件都有着一个共同点:几乎所有的业主都声称“无力还款”而断供。
苏州绝大部分金融机构总部聚集在苏州工业园区,该区法院承担了全市很大比例的金融纠纷案件。业主为何会将首付、月供以及整套房子弃之不理拒不还贷?弃房断供会给购房者、银行及房地产市场带来哪些影响?
弃房断供
银行业主都有话说
家住江苏省苏州市城东的王先生是2012年3、4月间购买的第二套房。当时,苏州的房价和全国其他地方一样,被抬到了新的高位。王先生出于“买涨不买跌”的从众心理,以不多的首付款与开发商签下了买卖合同,又与苏州某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。借款80万元,期限20年。买了房的王先生看着房价上涨趋势,想想过几年卖出去又能小赚一笔。
但好景不长,王先生所在行业不景气,其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是,由于国家宏观政策的调控,房价涨势止住了,自己所买的楼盘开始降价。“房子总价跌了快两成,自己每个月还要支付几千元贷款,压力不小,干脆断供。”于是,王先生停止了向银行还贷。银行方面催要无果,只得拿着合同将王先生告到苏州工业园区法院。
原告认为,王先生连续数月未按时偿还贷款本息,银行只得将王先生告上法庭,要求解除与王先生之间的借款合同,确认银行对抵押物享有优先受偿权,并支付贷款本金、利息及逾期利息、诉讼费用。
原告还认为,对银行而言,如果借款人不按合同约定还款,在当前楼市现状下,就有可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果,增加银行坏账风险。
被告王先生则当庭直言:对借款事实无异议,表示自己所在单位经济情况不景气,经济困难,无力偿还贷款。希望向开发商退还所购房屋,以降低自己的损失。
法院经审理后认为,原、被告间个人购房借款、担保合同合法有效。合同签订后,王先生未按约还款已构成违约。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部贷款本息的条件已经成就。王先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容,原告就上述房产享有优先受偿权。
连线法官
近半数弃房者下落不明
据工业园区法院经常审理房贷纠纷案件的金法官介绍,断供案件普遍供房时间很短,按揭贷款几乎都是2010年以后办理的,而且大多数购房者是购买第二套,甚至是第三第四套房子时出现的情况。
业内人士认为,除了房价下跌,持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格,导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外,更有可能是购房者自身财务出现问题,或者炒房团资金链断裂而“断供”。
“第一套房子发生纠纷的较少,因为作为刚性需求,购房者往往比较慎重。在为数不多的‘首套房’断供案件中,外地籍年轻人占比较大,且涉案房屋多为被告唯一住房。”金法官说,值得注意的是,业主断供后被银行告到法院,缺席审理较高。被告下落不明或经送达后拒绝出庭的,差不多要占50%,弃房抵债意图明显。
据金法官介绍,审理断供案件发现,购房者往往有一种典型的从众心理,就是“买涨不买跌”,房价越是被抬往高位,越有可能出现售楼处前排队抢房的现象。其中一部分购房者随意性较大,缺乏长远规划和风险意识,对自身还款能力没有正确评估,一旦遭遇变故,脆弱的履约能力极易丧失,无法承受巨额贷款,最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。
“弃房断供表面看来,有人愿意亏损首付和已经支付过的利息,并搭上维护了多年的‘信用’,就一了百了。但断供不仅是信用问题,还涉及违约责任。弃房也不代表法律责任可以中止履行。”金法官说。
在房贷纠纷中,最不应该也最常发生的就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。金法官就审理过不少这样的案子。李先生和江女士是一对80后小两口,前几年向银行贷款购置了房子。两人心情好时,会及时向银行还贷,但两人一吵架,就谁也不去银行还贷了。
今年3月,小两口的银行逾期还款记录达到了十几次之多。银行只得向法院起诉,要求解除贷款合同,并要求小两口一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。这下,小两口才紧张起来,赶紧支付了拖欠的款项以及罚息,借款合同才得以继续履行。
“如果借款人逾期还款累计超过一定次数,银行可以要求解除借款合同,要借款人立刻偿还贷款本金和利息,而且还要支付逾期还款的罚息,这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。”金法官说,即使银行没有选择解除合同,逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的,个人的逾期还款记录将被记入征信系统,从而影响个人信用。
金法官认为,断供现象频发,也反映出不少购房者法律意识淡薄。很多人觉得,断供以后,“大不了房子我不要了,银行爱怎么着怎么着”。其实不然。从“断供弃房”案例看,不管是“供不起”还是“甩包袱”,结果都是损失惨重。不仅房子没了,首付、月供也付之东流。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话,还会在个人信用记录中留下污点,对个人未来生活及商业活动将产生诸多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。