开发商出租公用场地收租金　业委会将其告上法庭

　　福州新闻网12月2日讯（福州晚报首席记者 陈鸿星）“建筑物区分所有权”这个法律名词，听起来有点抽象，实际上它和广大市民的切身利益密切相关。住在小区楼房里，总有有一些地方是大家共有的，还有一些地方是开发商所有的。如果没区分清楚，相关位置被不享有权利的人擅自占有或使用了，其他业主的利益就会受损。究竟该如何分辨及行使建筑物区分所有权呢？就此，本期说事释法精选了我市法院近期宣判的两个典型案例，希望能对大家有所启示。

　 　案例一

　　出租小区公用地业委会告开发商

　　2007年，福清市洪鼎房地产有限公司（以下简称“洪鼎公司”）以出让方式取得位于福清市阳下街道下亭村23.85亩土地使用权，经批准建设了“龙凤城”项目商品房。“龙凤城”项目建成后命名为“洪鼎城”小区。

　　根据2007年3月福清市城乡规划局作出的审批总平面图，“龙凤城”小区员工公寓共10栋，一号楼地下室平时为非机动车车库，战时作为人防设施；四号楼与六号楼底层均有架空车库，高度为2.5米；一号楼与三号楼底层均有架空绿化，高度为4.5米；户外停车位数116个，底层架空停车位数60个。

　　2009年3月，福清市城乡规划局出具“龙凤城”小区建设项目规划验收意见书，对该项目进行验收备案。

　　同年6月，洪鼎公司与林某等人签了租赁协议，约定将下列区域出租：一号楼架空层389.3平方米、人防地下室906.89平方米、三号楼架空层337.8平方米、四号楼架空层384.4平方米、五号楼二层640.81平方米（其中：文化活动中心448.84平方米、物业用房155.04平方米、卫生间36.93平方米）、六号楼架空层393.34平方米，租期50年。

　　洪鼎城小区业主委员会认为：协议中的场地属小区业主共有，洪鼎公司无权擅自出租及收租金。业委会多次要求洪鼎公司及相关承租人归还上述场地及租金，遭拒后于去年将对方告上法庭。

　　庭审中，洪鼎公司辩称：洪鼎城小区个别业主为实现其个人目的，违反法定程序，虚构业主大会，在未经业主有效投票的情形下自行成立了业委会，并不能代表小区业主利益，不具有合法性。小区一号楼的人防地下室系洪鼎公司投资建设，使用权和收益权依法应归其所有。小区一号楼、三号楼的架空层并非绿化地，该架空层并未纳入业主公摊，未出售给业主，归洪鼎公司所有。小区四号楼和六号楼底层架空车库应属洪鼎公司所有。小区五号楼二层文化活动中心已纳入计容面积，未出售给业主，也归洪鼎公司所有。

　　福州市中院终审认为，根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　本案诉争架空层内的绿地、保安室、卫生间等物业用房及停车场等均属业主共有。洪鼎公司所提交的证据不能证明诉争架空层未纳入业主公摊、未出售给业主及五号楼二层文化活动中心已纳入计容面积的事实，因此，其辩解意见不成立。

　　法院认为，根据《人民防空法》的规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，本案诉争的一号楼的人防地下室应由投资人洪鼎公司使用管理，收益也归其所有。

　　据此，该院最终判令洪鼎公司和林某等承租人返还洪鼎城小区业主委员会除一号楼人防地下室906.89平方米之外的其他属于业主共有的公用地。