福州将开放办理民间借贷房屋抵押登记

双方的借款协议

　　昨日，记者从业界获悉，福州市房屋登记中心日前出台一份文件，将开放办理个人与个人民间借贷房屋抵押登记。记者向福州市房屋登记相关人士处证实了解到，该文件将发给福州各银行业金融机构。

　　根据文件内容显示，若个人与个人之间为保障其债权的实现，提供房屋设定抵押的，可以办理抵押登记，当事人申请时，需要提供包括抵押登记申请表；经公证的主债权合同和抵押合同，主债权合同包含抵押条款的，可以只提供经公证的债权合同；房屋所有权证；当事人的身份证明。此外，申请人委托他人代为申请抵押登记的，提供经公证的委托书和代理人身份证明；监护人代为申请未成年人房屋抵押登记的，须提供监护关系证明和未成年人利益的书面保证。

　　企业与企业之间，为担保正常生产经营活动中签订的经营性合同（商品赊销合同、购销合同等）履行，以债务人或第三人的房产设立抵押担保并申请抵押登记的，按此前出台的相关规定办理，但债权人、债务人上一年度的纳税证明（凭证）；经审计的债权人、债务人上一年度的财务报表等材料则不再收取。个人与企业之间因产品赊销、购销合同提供房产设立抵押的，亦按照上述规定办理。

　　但是，昨日，东南快报记者前往福州市房地产交易登记中心了解到，目前该业务在窗口暂还不能办理。询问台的相关工作人员说，“目前确实有政策出台，但是还未有执行细则，因此还不能办理。”

　　专家解读政策影响

　　将规范民间借贷市场出借人风险大幅降低

　　“推行这项政策，对福州民间借贷市场来说意义非常大。”福州市信用担保协会常务副会长兼秘书长柳平接受东南快报记者采访时表示，这意味着福州民间借贷房屋抵押登记就此放开，今后通过房屋抵押登记贷款有法可依，出借人将资金借出的风险大幅降低。

　　“我国债权方面遵循的是‘登记优先’，若没有在官方进行备案公示，私下将房产抵押，尽管也有法律效力，但不具备抗拒善意第三方。”柳平解释，也就是说，其他不明就里的债权人也有权共享该抵押物。

　　此前，福州市房屋登记中心只为金融机构进行抵押登记的备案，对个人没有开放。而正因如此，市场上存在不少乱象。“此前就出现过有人恶意骗贷，拿一本房产证抵押给多个人套取钱款的现象。”

　　“今后，这种现象就会有很大改善。有了这项政策，办理抵押登记后，在房产证备注栏有注明在押状态，出借人无需上网即可识别借款人用于抵押的这套房屋是否已经抵押出去。”柳平表示，在官方备案公示后，出借人可大大抵御资金出借的风险。

　　福建闽君律师事务所的卓文彬律师也提醒，此前因房屋不能抵押登记而带来的纠纷很多，今后市民若将资金借出，可以要求债务人提供房产做抵押登记，这样会使得出借人的资金风险降低很多。民间借贷办理房屋抵押登记，可以保证债权人实现债权，而且还可以有效防止债务人违法行为。

　　有助于小微企业融资贷款，或促民间借贷利率降低

　　这项政策也将有益于小微企业融资贷款。据柳平表示，近年来，虽然金融机构对小微企业的扶持力度有所加强，但是依靠银行依然难以满足小微企业的融资需求，很多小微企业都是通过民间借贷来完成融资。

　　“民间借贷可以依法办理房地产抵押登记后，未来将会有大量的社会存量资产被激活，作为抵押物进入民间借贷市场，小微企业贷款难的问题也能获得一定的改善。”柳平说，此举能够有效保障民间借贷的信用度，降低民间借贷的风险，有助于盘活资金，从而满足市场需要。

　　此外，未来的民间借贷利率或也将会因此降低。据东南快报记者了解，目前民间借贷市场上，没有抵押物的贷款因风险较大，通常月息在5分左右，而有抵押物的贷款，通常利率为银行基准利率的4倍。

　　“这条政策出台之后，民间借贷的利率也有可能产生松动。”柳平分析说，这主要得益于两个因素。其一是因为放开办理民间借贷房地产抵押登记后，民间借贷的风险就比较可控了。“此前利率飙升，正是因为风险大，借款难。”其次，当更多社会存量资产进入市场后，也会有助于拉低贷款利率。

　　对银行而言或使得债权分配增多

　　此外，这项政策的执行对于银行来说，也会有一定的影响。福州一家商业银行个贷部门相关负责人告诉东南快报记者，这项政策可能会使得银行的债权分配增多。

　　“打个比方来说，假设一套房子价值100万，从银行抵押贷款了70万元，那么就还有30万元可以向其他人进行贷款。从这个角度来说，银行是第一受偿人，具有优先受偿权，是别人无法干涉的。”

　　上述人士举例介绍，假设借款人无法还款，抵押的房产进行拍卖获得了100万元，所获得的资金首先要用于偿还向银行所借的70万元。“而就算第二受偿人借给借款人40万元，第二受偿人也只能先拿走剩下的30万元，而不能占用第一受偿人的款项。”该人士表示，虽然权益并不会受到太多影响，但是对银行来说，债权分配变多会使得银行追回款项变得较为繁琐。

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　　民间借贷纠纷案例

　　借款人将房产证抵押给多人，出借人追款2年仍未果

　　2012年12月，南平人黄某以支付房租、开装修公司、支付员工工资等名义，前后分3次向福州的李先生借款共计6.5万元。在借款时，黄某将房产证交付给李先生，表示要将房屋抵押给他。见黄某如此有诚意，再加上二人之前便相熟，李先生并未细查就收下房产证，双方签下了借款协议和收条，款项也打进了黄某的账户。

　　根据借款协议，双方约定月利率为6.66%，还款日至2013年1月1日。但是到了还款的最后时限，黄某并未将本息偿还，又因各种借口闪烁其词。此后的一年多，李先生多次催款也没有结果。

　　一次上门催讨中，李先生遇到多位与他相同遭遇的“债主”，其中有几人的经历与他惊人地相似--相似到甚至手里的抵押物与他的居然是同一套房子。几位债主一碰面才惊觉有异，联合起来调查发现，黄某将这本房产证抵押出去后，又通过挂失或其他方式补办，再次进行抵押，以获取资金。

　　真相大白后，债主们集体找上门，黄某为了躲避欠款，离开福州回到南平老家。李先生通过法律途径了解到，黄某夫妻的账户上没有足够的钱偿还欠款，而那本抵押在他这儿的房产证也并不具备法律效应。“当时民间借贷无法登记备案，我们也没想到有什么途径去查。”李先生说，若当时能够查询到房屋已经被抵押出去，就不至于被骗，直至如今仍要不回欠款。

　　（记者黄弘妍）