年中土地篇:9幅地块卖了93亿 土地收入创3年来新高

10.07.2014  19:40

2014年上半年,楼市一片惨淡,而福州土地市场却创下了的3年来的土地出让新纪录--9幅地块,93亿元。

放眼全国,2014年1~6月,推出土地面积、成交土地面积、推出住宅用地面积及成交住宅用地面积方面均同比有所减少。

而福州的土地市场逆市而热,究竟为何?

供应

供地数量、土地出让金创3年新高

2014年上半年,福州成功出让9幅编号2014的地块,土地出让金93.566亿元。即便扣除“改头换面”上市的4幅地块赚下的64亿元,5幅全新地块的出让金也达到29亿元。这样的数字,确实出乎许多人意料。

据海都房网数据显示,2013年上半年,编号2013的地块成功出让4幅,出让金19.21亿元。2012年上半年,编号2012的地块出让4幅,出让金10.68亿元。今年上半年的地块数量以及出让金,不远超楼市调控“风声鹤唳”的2012年,更是超出楼市转暖的2013年,成为3年来同期最高。

而从地块面积来看,虽然地块数量多达9幅,不过超过100亩的大地块日渐稀少,市区旧改腾挪出的10~20亩的零碎地块增多。

竞争

淡市也出高溢价

上半年的土地大战中,尤其值得关注的是潜力股东二环板块。地价在超过40轮拼抢下飙升至近9000元/㎡大关,溢价率达到52%。

另一焦点地块则是位于二环内鼓楼核心的宗地2014-01号华大村下、后营旧屋区改造地块。该地块由于回购面积过大,在竞拍前多数企业均认为利润过薄而放弃,最后保利(福建)房地产有限公司以底价17.8 亿、楼面价 5971元/㎡竞得。据业内人士估算,该地块实际楼面价高达15000元/㎡。

不仅仅是市区,闽侯10.5亩的2014-拍1号上街镇红峰村商服地块,也迎来了170%的高溢价率,最终楼面价6091元/平方米,直追2012年中海在闽侯拍出的“地王”楼面价6412元/平方米。

地块高溢价拍出,并非新鲜事。

在2009年、2013年,就有多块高溢价的地王拍出,不过彼时楼市红火,开发商“荷包鼓鼓”。反观2014年上半年,楼市低迷,开发商日子并不好过,为何福州的土地市场还有抢地出现?

解读

优质地块,备受追捧

地块争抢热,还是和地块属性、地段有很大关系。

2014年上半年,罕见的出现了4幅鼓楼区核心地段的地段。而2013年同期,核心地块几乎没有。同时,2013年全年推出的鼓楼区地块不过才5块。

此外,除了鼓楼区外,2014年上半年还推出了数幅东二环板块地块,配套快速完善,认同度也不断提升,这些寸土寸金的地段,未来利润空间清晰可见。

而市中心若有地块推出,肯定吸引不少开发商疯抢,这还是基于对地段的追求。有参与竞拍的开发商对记者坦言:“对开发商来说,并不怕地价贵,而是怕没有升值空间。最主要的原因是市中心的土地供应实在太少了,基本上出一块地大家都拼命抢。因此,有优质地块,热度就肯定高。在市场整体唱空的情况下,土地市场就显得相对热。”

而在政府层面,业内人士林先生则认为,推出优质地块,试探“水温”,炒热市场的意图十分明显。而“好地段地块的较高底价,也就保证了上半年土地出让金的底价基础。

大房企,频频出手

当然,更深层次原因则是“土地储备是房企发展的生命线,通过拿地可以让资金不断流动,实现持续性经营。”

在2014年上半年参与拍地的一房企负责人表示,“目前多数企业尚无能力买地,正是弯道超车的时候,拿下优质地块,才能扩大市场和影响力。”

这一点,在2012年楼市低谷时就表现的很明显,彼时楼市不振,多数企业还在为销售犯愁,一线房企已开始逢低吸纳。待2013年市场转热,土地转化为项目,销售优势就十分突出。

2014年上半年,这种趋势更为明显。

融资能力强销售佳的房企再次出手拿地。据海都房网数据显示,上半年收地的房企,除了“国”字号以及招商引资项目之外,其余地块均由正荣、华润、保利等实力房企拿下。此外,有业内人士透露,“拿下地块,对大房企来说,才有更多机会进行融资,促进现金流的稳定。”

走势

下半年火不火,还得看销售

根据每年土地供应的节奏来看,年初和年末都是集中推地的好时机。尤其是2013年下半年,福州推地节奏明显加快,土地供应井喷。因此,也有业内人士预测,今年的推地潮依然会从下半年开始。

不过,今年楼市销售确实遇阻,因此房企出手相对谨慎。

从上半年来看,在个别热门地块高溢价出让之余,底价出让成为常态,部分地块竞拍者甚至只有1个,更有2幅地块遭遇流拍。

对于拿地,许多开发商显得心有余而力不足。“不合适的地块坚决不出手,不合适的价位坚决不举牌”。买方备受资金困扰,会否让2014年土地市场的火热开局,最终“草草收场”?

业内人士林先生表示:“目前这种市场观望情绪还会维持一段时间,但是在四季度,受到全年供地计划完成的压力,仍然会大量供地。如果市场在那时已经有趋于平稳的信号,并且有开发商需要进行补仓,可能会使得土地市场有所回暖。”