福州有楼盘土地年限缩水 购房前须看土地使用权年限

　　这几天，一条关于“土地使用权年限到期或即将到期，需花费房价三成费用‘买地’才能重新办理土地证”的消息引人关注，很多购房者都开始检查自己买的房子土地使用权年限。

记者昨日获悉，日前福州的房地产市场上，也存在类似的麻烦——福州部分商业项目的土地使用年限只剩下19年，而部分住宅产品的土地使用年限不到70年期限的一半。

花了一辈子的积蓄，贷款刚换掉，土地使用期又到了？记者对此进行调查后发现，大可不必紧张，因为即使续费，可能也不需要那么高的费用。

土地证到期续费

浙江温州王女士花了近百万元买了一套75平方米的二手房。今年3月底，王女士发现这套房子土地证上写的使用期限已于今年3月4日到期。如果要续期，按照基准地价算，得花费房价的三分之一，重新购买土地使用权。

温州市国土局解释说，虽然《物权法》有规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是到目前为止，各级政府对于续期问题都没有明确的细则，对于基层 工作人员来说，只能依照现有的土地出让政策办理续期。而按照规定，重新购买土地使用权，是以当下评估价为基础的。他们承认，重新购买土地使用权的出让金确 实太高了，他们自己也觉得太高。

这就是这几天火爆网络的“土地证续费”事件。

福州也有土地使用年限

记者昨日采访中获悉，在福州房地产市场上，也存在土地使用权期限“缩水”的楼房。

“2011年我买了某楼盘的四期5号楼，签字的时候，合同中一项约定吓我一跳：其土地使用权仅有36年，这与国家规定的居住用地使用权最高年限70年相差 34年。”业主汤女士说，她找到销售部的负责人后才知道，房地产公司在取得四期几栋楼的土地使用权前，这一地块为一企业拥有，并只取得50年的土地使用审 批，使用年限到2046年7月18日。开发商把原先企业用地转让过来，扣除原企业使用10多年的时间，所以签约时土地使用权续期只有36年。而到现在，这 一住宅的土地证期限也只有30年了。

无独有偶，旁边一个小区也是如此。

闽侯的英泰第一城B区有20余栋住宅楼，2008年开始陆续交房，整个英泰第一城B区共有1200多户。然而，第一批买了这里商品房的消费者在拿到房产证 时才知道原来这块地的土地使用权只有50年，土地出让年限截止日期为2045年11月29日。由于上世纪90年代就取得土地使用证，从原来企业取得50年 土地使用权到转让过来开发成商品房时已经过去了十多年，所以她们当年购买房子时就只剩下37年的土地使用权了。

“也就是说，这房子，现在只剩下29年使用权了。”该楼盘业主林女士说：“当时我们用和周边楼盘相近的价格买了这里的房子，但却是个土地使用期缩水的房产，亏大了。”

实际上，这样的情况，还可以举出不少。

福州一位投资者朱先生前几年购买福州某楼盘的一间商铺，没想到详细了解后却惊闻这个项目的商业用地使用年限仅到2035年，即使从当时开始计算，也只剩下23年的使用年限，相比正常商业项目40年的土地使用年限少了近一半。

最让这些购房者郁闷的是，土地使用年限缩水这么多，但是房价却没便宜多少。

汤女士说，这些楼盘里，36年土地使用权的商住房与70年土地使用权的住宅房，在售价上每平方米仅相差1000多元。

买到“产权年限缩水房”原因很多

为什么业主们会买到“年限缩水”房？

根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途 为：住宅用地为70年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。

据福州房地产业内人士介绍，土地使用权缩水的原因主要有几个方面，一是项目开发周期的原因，开发商从政府那里拍下土地后，经过正常的筹备、开发、销售速 度、办理房产证等过程，通常开发周期在1年到2年。二是部分楼盘受土地使用性质变更影响而导致土地使用年限骤减。比如有的土地前期属于工业用地，后来根据 规划又变更为住宅用地，这样产权无形中“被缩水”。三是楼盘销售周期拉的过长，等房子真正到了业主手上时已经度过一段“空闲期”。有的房地产项目是分多期 进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也 无形中造成了土地使用年限的缩水。最后，受囤地生财的利益驱使，一些开发商有意囤地、拖延开发进度，使得不明就里的购房者糊里糊涂地买下产权年限已经大大 缩水的房子。

土地证到期续费不一定很多钱

英泰第一城的一位业主徐女士说，当时他们第一批购房的众多业主得知自己买到的商品房只有37年的土地使用权时，就已经坐不住了，开始向有关部门投诉。当 时，有关部门和开发商都答复说，到期后可续土地使用期，到时购房者只要按地段级别，每平方米收取一定的费用，就可把土地使用期限续到70年整。

“因为国家目前对这种只取得50年土地使用期的商住房到期后如何处置仍没有明确规定，就算到期后可续期，很可能也得补交一笔不菲的土地出让金，那么折算起来价格就贵了。唉，真的很纠结。”徐女士说，直到今天，她都与与众多业主一样，仍对商品房的使用年限放不下心。

所以，这几天温州的消息一出来，徐女士立即“惊”了。

“业主们都在传，我是一口气看完这个报道的。看到温州的那位业主近百万元买个房，住没多久就要交30万元为土地证续费的消息，我又郁闷了很久。”徐女士说，当时她本来就不想买了，只是舍不得那3万元定金。现在看来，自己还要付出的，估计比这3万元要加上好几倍。

那么，福州这些业主们到底要怎么办呢？

很多人有误解，那就是土地70年到期免费续期。实际上，《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的，而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

福州房地产业内人士江南客表示，根据相关法律规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地 使用证，并依照规定办理注销登记。虽然《物权法》对土地使用权到期后的处置做出了“自动延续”的规定，但这是建立在国家暂时不使用这块地的前提下，而如果 土地到期需要续期的话，开发商应当依照相关规定重新向土地管理部门提出申请，同时签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

至于怎么续费，目前，相关部门都表示，暂时还没有具体说法。

不过，可以参考一下。

按温州的做法，全额收取土地出让金。比如福州东街口的一套房，土地证上的土地使用面积为15平方米(土地面积一般远小于产权面积)，按福州住宅用地基准地价为10440元/平方米，要支付156600元。

按深圳的做法，根据2004年《深圳到期房产续期若干规定》，土地使用权在届满或即将届满的一年内，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴纳土地出让金，也就是54810元。

所以，在相关政策明确前，只能建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

(福州晚报 记者 江海)