土地市场硝烟从未散去 期待新的土地政策

　　从1995到2015，《广厦时代》二十年见证了北京土地市场的二十年发展，从最初的福利分房到协议出让，从价高者得的招拍挂到竞争保障房面积，围绕土地这一“面粉”的争议与变革从未间断，但事实上却是，无论如何变，北京土地市场都长时间处于大牛市，土地价格鲜有回调。尤其是在当下，多个地王在9月份诞生，包括东坝、丰台、孙河这些热点板块的土地价格普遍突破了5万元/平方米。

　　福利分房终结之后的权宜之策 土地价格和房价最稳定的时代

　　协议出让的地产江湖

　　那是最好的时代，没人担心土地不够卖，更没人抱怨土地价格推高了房价；那也是最坏的时代，也许喝点小酒、送点小礼就能拿下四环内的一块地，而公众永远无法得知这块土地到底卖了多少钱。这就是土地协议出让的年代，曾经是政府最重要最常用的土地供应方式。在那个年代，一个开发商可以不懂产品，可以不会运营，甚至可以不会计算成本，只需要对北京足够熟悉，了解这个“江湖”，能够长袖善舞地与有关主管部门和各个面临搬迁的老工厂搞好关系，就能够通过“协议”廉价地拿到土地，甚至是最核心地段的土地。

　　谁能拿到土地谁就是明星

　　1998年一个最重要的政策就是延续了近半个世纪的福利分房制度彻底终结，房地产开始商业化，土地作为房地产的源头，也不可避免地商业化，而协议出让就成了那个年代获得土地最主要的方式。

　　由于那时还没有招拍挂的制度。因此，对房地产企业来说，重要的是和拥有土地的企业接上头，通过协议出让把土地拿下来。那时候北京市区还有一些老厂，比如煤炭厂、纺织厂、钢厂等。这些企业有几百家被列入污染扰民企业名单，政府规定必须搬迁。而搬迁后的厂房和土地就成了开发商眼里一块块眼馋的“肥肉”。

　　“那个时候那块地就是要拼关系拼人脉，刚刚从福利分房中走出的购房人，对于产品并没有过多的要求，有块位置好的地就基本稳赚不赔。”一位曾经在珠江地产进京时期就入职的业内人士对北京青年报记者表示，那时执掌北京珠江合生系的谢强，就因为善于拿地，成了那个时期最耀眼的地产明星之一。

　　谢强最出色的拿地能力在这个时期里得到了充分的体现。在带领珠江地产进京期间，谢强创下了一天谈8块地的地产业神话，两年内，谢强为珠江地产在北京签下了占地面积5500多亩的五块大型开发用地，其扩张速度堪称京城之最。与合生联手推出了珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马嘉园和珠江国际城五大项目，总规模达370万平方米。

　　那个时候的房地产不仅仅是一门生意，更是一个江湖，谁在江湖中更有面子、关系处得更好，谁就越有可能拿到好的土地，甚至比专业的运营学识更为吃香。

　　重负之下的转身

　　那几年的土地市场，正是由于拿地多为协议出让，即便是核心区的土地价格也没有飞涨，商品房价格也一直处于不温不火的状态。“当时房地产没有现在这样受关注，房价不贵，4000多元一平方米，而当时工资一个月3000多，要买还是买得起的”，2000年投身房地产的一位房企人士表示，当时几乎没有投资客，也没有炒房团，社会资金也没有现在这么多，房价涨得很慢，现在来看，那根本不叫涨。

　　然而，凡事都有两面，虽然协议出让没有推高地价，但因为存在腐败，内幕交易以及土地被贱卖等多种弊端，协议出让土地一直争议不断。根据《中国青年报》的报道，近期备受关注的退休7年的北京国土局前局长自首或许就是因为协议出让长安街英皇中心项目时出现了问题。据报道，当时英皇与北京市国土资源局签订的出让协议中，这个总建筑面积约10万平方米的写字楼地价款仅为1.798亿元的“跳楼价”。

　　弊端丛生，混乱无序的江湖最终还是难逃“招安”的命运。不少业内人士透露，因为协议地价并不公开，在协议出让土地的年代，不少土地的成交价格都非常低，甚至一些土地的出让中屡屡爆出纠纷。因此，协议出让制度备受公众和媒体的质疑。重压之下，政府部门开始研究新的土地出让方式，沐浴了多年协议出让春风的北京土地市场似乎走到了尽头。

　　价高者得横空出世

　　2004年1月9日经营性土地协议出让被叫停时，几乎无人不为之动容。有人认为该举措的影响力甚至不亚于2003年收紧房贷的121文件；也有来自开发商和顾问公司的声音说“不会有太大的影响”。当时，潘石屹以1月9日的叫停将引起“2004年新增房地产项目的断档”作为首要论据，“第一次这样肯定地”预言2004年北京房价的上涨。而此后，房价的逐年上涨也印证了这一判断。

　　协议出让土地最终在2004年就被叫停，取而代之的是能将土地利益最大化的公开将土地招拍挂出让，也就是现在常说的价高者得。

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作的通知》，要求各地必须于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，所有经营性土地今后将通过招拍挂方式出让。这就是地产界著名的“831大限”。

　　这也意味着，沿用多年的土地协议出让方式将退出房地产市场的舞台，“拼关系、拼背景”的拿地逻辑被彻底否定。“价高者得”将成为日后土地市场的制胜法宝。当时这种招拍挂的土地获取方式获得了大多数人的称赞，不仅是因为土地腐败得到遏制，更重要的是土地交易中公平、透明原则的体现。但那时很少有人意料到，伴随着价高者得的是长达十年的房地产黄金年代和越发声势浩大的争议。

　　难摘“推高房价”的帽子 价高者得土地政策期待变革

　　备受争议的“招拍挂”价高者得

　　2004年的一纸文件让协议出让土地的地产江湖寿终正寝，江湖上的规矩发生了翻天覆地的变化。拿地不再是桌子下面的买卖，而是被正式摆上了桌面，同时还要暴露在媒体和公众的注视下。土地交易变得透明和公平，但同时新的规则要求价高者得，导致不仅仅是房地产公司，就连投资公司、保险公司甚至电气公司都可以买地，可以干房地产，只要出得起钱，拍得了地就行，这也直接推高了地价的连连走高。2004年，三环的地价只有两三千元每平方米，而到了2011年，五环外地价就到了三万元。

　　“招拍挂”模式下地价攀升 土地价格十一连跳

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求在2004年8月31日之后，各地不得以协议方式出让经营性用地。从2004年8月31日起，所有经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞价出让。这被称为“8·31大限”。

　　从此，国家停止土地协议方式出让、实行招拍挂制度以来，土地便开始了价高者得的时代，政府出让的土地越来越多，开发商的胃口也越来越大，地价也越来越高，在土地招拍挂的十一年里，几乎也是伴随着地王不断涌现，又不断被刷新的十一年。最后，地价高带来的房价也越来越高，尽管国家出尽各种各样的政策，但是高房价仍然难以控制。

　　梳理几个典型土地的成交就可以看出当时土地市场的疯狂，2008年，融创与首钢联合体以每平方米7000元的价格拿到了西北五环外，海淀西北旺新村的土地，当时就被冠以地王的头衔，后来建成了豪宅项目西山壹号院，目前单价达到了7万元/平方米。到了2010年，远洋就在南五环外的亦庄创下了单价19753元/平方米的新地王，在其基础上开发商的远洋天著项目，售价都在千万级别以上。2010年，又是远洋地产，以27000元/平方米的价格在望京拿地，最后项目也卖到了8万元/平方米。2011年，合景泰富在崇文门拿地，地价已经涨到了43000元/平方米，该项目至今未入市。

　　不难看出，招拍挂制度下的土地市场始终在节节攀高。业内人士指出，招拍挂制度进一步挖掘了土地价值，创造出更公平的市场环境，成为房地产业“黄金十年”的重要推手，但同时引发高地价，以及土地财政依赖。在市场供需关系发生逆转的情况下，招拍挂制度的价值将面临重估。