第155号
《厦门市商品房预售管理规定》已经2013年11月29日市人民政府第40次常务会议通过，现予公布，自2014年1月1日起施行。
市 长 刘可清
2013年12月1日
厦门市商品房预售管理规定
第一章 总 则
第一条 为了规范商品房预售行为，维护商品房交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《厦门经济特区城镇房屋管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称商品房预售，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售给预购人，由预购人支付定金或者房价款的行为。
本规定所称预售人是指依法成立的预售商品房的房地产开发企业；预购人是指购买预售商品房的单位和个人。
第三条 商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。
第四条 市土地房屋主管部门（以下称预售主管部门）负责本市商品房的预售管理工作。
预售主管部门所属的市土地房屋交易登记机构（以下称登记机构）承担商品房预售管理的具体事务。
第二章 预售项目管理
第五条 预售商品房应当符合下列条件：
㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证；
㈢房屋建设工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已经确定；
㈣投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的25%以上。其中，申请预售商品房项目工程形象进度应达到的标准为：7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层；
㈤已取得预售主管部门核发的商品房预售许可证。
预售主管部门可以根据市场情况，在不低于前款第四项规定的条件下，对预售商品房项目工程形象进度进行调整，报市人民政府批准后实施。
第六条 预售人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的，应当提交下列材料：
㈠商品房预售申请表；
㈡本规定第五条第一项至四项的证明材料；
㈢营业执照和房地产开发资质等级证书；
㈣商品房预售方案。
第七条 商品房预售方案包括以下内容：
㈠项目的名称、坐落、土地用途、规模、容积率等基本情况；
㈡项目建设周期、工程建设计划及分期工程建设计划等建设情况；
㈢公共部位和公共设施等公建配套的权属归属、位置、面积和套数（间数）等具体情况及其平面示意图；
㈣项目预售计划，本次预售商品房的可售房源幢数、套数、面积,以及每套房屋的房号、面积、销售单价和总价、用途等内容；
㈤规划主管部门核定的预售商品房项目总平面图和分层平面图；
㈥本次申请预售商品房的预测面积报告书；
㈦车位（库）出售或者出租的方案；
㈧商品房预售资金监管协议；
㈨商品房装修标准；
㈩国家规定的其他内容。
第八条 预售商品房项目可以分期、分幢申请预售许可，但不得分层、分单元申请。
第九条 预售主管部门自受理商品房预售申请之日起10日内，依法作出同意或者不同意预售的书面决定。同意预售的，自作出决定之日起10日内向预售人核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当书面说明理由。
第十条 商品房预售许可证应当载明以下内容：
㈠预售人的名称；
㈡许可证编号；
㈢预售商品房的名称（包括销售广告名称）、幢号、建筑面积、用途；
㈣商品房预售资金监管专用账户；
㈤国家规定应当载明的其他内容。
第十一条 预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，并向预售主管部门办理商品房预售许可证内容变更手续。
第十二条 预售商品房项目依法转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方应当持以下材料办理商品房预售许可证变更手续：
㈠商品房项目的转让合同；
㈡原商品房预售许可证；
㈢受让方的营业执照和房地产开发资质等级证书；
㈣重新签订的商品房预售资金监管协议；
㈤国家规定的其他材料。
对符合条件的，预售主管部门应当自受理之日起10日内变更商品房预售许可证。
受让方在办理商品房预售许可证变更手续完毕后，方可预售商品房。
第十三条 预售商品房项目竣工验收后，预售人应当向预售主管部门申请办理商品房现售备案。对符合条件的商品房项目，预售主管部门应当予以备案，并出具商品房现售备案证明。
取得商品房现售备案证明后，原商品房预售许可证自动失效。
第三章 预售行为管理
第十四条 预售人应当根据商品房预售许可证的内容进行预售。
对已取得预售许可的商品房项目，预售人应当在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套的价格。
预售人发布商品房预售广告的，应当在商品房预售广告中载明商品房预售许可证号。
第十五条 预售人不得有下列行为：
㈠未取得商品房预售许可证进行预售；
㈡未取得商品房预售许可证即以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式收取或者变相收取定金、预定款等费用；
㈢以返本销售、售后包租等方式预售商品房；
㈣除商品房买卖合同中约定的商品房价款外，向预购人收取其他款项；
㈤法律、法规、规章禁止的其他行为。
第十六条 预售人应当在商品房预售现场的显著位置公开下列事项：
㈠商品房预售许可证；
㈡预售人的营业执照、房地产开发资质等级证书、土地出让合同、土地房屋权证、建设工程规划许可证和施工许可证；
㈢商品房预售方案，其中项目总平面图、土地出让合同中规定公建配套的平面示意图、商品房的预测面积报告书以及商品房预售资金监管协议应当单独公开；
㈣项目开发进度和竣工、交付日期；
㈤商品房预售情况表，内容包括：商品房户型、面积、公摊面积、预售状态、权利限制状况等；
㈥明码标价的情况和物价部门的举报电话；
㈦商品房买卖合同示范文本；
㈧商品房的结构类型、户型、装修标准；
㈨商品房交付使用时的物业服务企业及其收费标准；
㈩不利因素的提示；
〔十一〕国家、省、市有关商品房预售的规定。
第十七条 预售人委托房地产经纪机构代理预售商品房的，应当委托依法成立的房地产经纪机构。
房地产经纪机构在本市从事代理预售商品房业务的，应当按照《厦门市市场中介机构管理办法》的有关规定向预售主管部门备案。
房地产经纪机构进行商品房预售时，不得向预购人收取任何费用。
第十八条 代理预售商品房的房地产经纪机构应当在商品房预售现场的显著位置向预购人公开下列事项：
㈠本规定第十六条要求公开的事项；
㈡房地产经纪机构的营业执照、备案证明；
㈢预售人委托房地产经纪机构代理的委托书；
㈣房地产经纪机构的地址和联系电话。
第十九条 预售商品房的，预售人和预购人应当通过登记机构网站签订商品房买卖合同，其中有认购、预订商品房的，预售人和预购人应当在登记机构网站签订商品房认购协议书。
预售人应当在商品房买卖合同签订之日起10日内到登记机构办理登记备案手续。预购人也可以向登记机构办理登记备案手续。登记机构应当自受理申请之日起5个工作日内作出书面决定，准予备案的，出具备案证明；不予备案的，应当书面说明理由。
第二十条 预售人和预购人签订商品房买卖合同后可以申请预告登记。
预购人单方申请预告登记，预售人与预购人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第二十一条 预售主管部门应当提供统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。预售人和预购人经协商达成一致后，可以对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。
预购人要求将预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项在商品房买卖合同中进行约定的，预售人不得拒绝。
第二十二条 预售商品房设定土地抵押权的，应当先取得抵押权人对该套商品房的登记放行证明，方可办理商品房买卖合同登记备案。
设定在建工程抵押权的，应当先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房买卖合同登记备案。
第二十三条 预售人与预购人解除商品房买卖合同的，应当自解除合同之日起30日内到登记机构办理注销登记备案。
第二十四条 商品房预售方案中除预售项目容积率及商品房户型、结构、楼层、用途之外的其他内容发生变更的，预售人应当自变更之日起10日内向预售主管部门备案，并在商品房预售现场的显著位置予以公开。
第四章 预售资金管理
第二十五条 商品房预售资金是指预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工交付前作为该商品房建设费用的款项。
商品房预售资金在商品房竣工交付前，主要用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
第二十六条 登记机构负责监督管理商品房预售资金的收存和使用。
第二十七条 预售人应当在银行设立商品房预售资金专用帐户。预售人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售资金专用帐户。
第二十八条 预售人在申请商品房预售许可证前，应当与登记机构、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议，明确各方的权利、义务和责任。
预售人因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，应当经登记机构同意后增设商品房预售资金专用帐户。
第二十九条 预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人的信用情况，确定免除预售资金监管的预售人名单。具体办法由预售主管部门制定。
第三十条 商品房预售资金监管协议签订后，由于开户银行的原因，预售人可以变更开户银行，重新签订商品房预售资金监管协议。
第三十一条 预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入商品房预售资金专用帐户，凭银行出具的付款凭证向预售人换取售房发票。
预售人办理商品房买卖合同登记备案时，应当同时附银行出具给预购人的商品房预售款存入商品房预售资金专用帐户的凭证。
第三十二条 预售人使用商品房预售资金时，应当向登记机构提交下列文件：
㈠商品房预售资金使用申请表；
㈡用款计划；
㈢用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同。
第三十三条 登记机构收到预售人的用款申请后，按下列程序审查，并在5日内作出答复：
㈠审查预售人提供的资料；
㈡核定用款额度。用于支付工程款的，根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款；用于支付购买建筑材料、设备的，根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款；用于支付法定税费的，根据缴纳税费通知予以核准用款。
同意使用商品房预售资金的，登记机构在申请表上出具核准意见，银行凭核准意见办理商品房预售资金拨付手续。不同意使用的，登记机构应当以书面形式说明理由。
登记机构可以根据商品房预售资金监管协议的约定，将预售人用款申请的具体核算事项交由开户银行办理。
第三十四条 除依照本规定第三十二条、第三十三条规定申请用款外，预售人可向登记机构申请一定额度的资金，作为备用金。
第三十五条 预售人应当将商品房预售资金专用帐户的对帐单于每月15日前提供给登记机构。
第三十六条 预售人具备下列条件，可以向登记机构申请撤销商品房预售资金监管：
㈠预售商品房竣工交付；
㈡未欠工程款。
经登记机构同意后，向银行办理结算手续，注销商品房预售资金专用帐户。
第五章 监督检查
第三十七条 预售主管部门应当建立商品房预售投诉处理制度，及时处理商品房预售过程中的投诉。
第三十八条 预售主管部门依法对商品房预售行为进行监督检查时，有权采取以下措施：
㈠要求预售人、房地产经纪机构就检查事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场检查；
㈡制止和纠正正在发生的商品房预售违法行为；
㈢要求有关单位和人员提供与检查事项有关的文件、资料，并进行复制；
㈣法律、法规、规章规定的其他措施。
被检查的单位及其人员应当予以配合，不得妨碍和阻挠监督检查活动。
第三十九条 预售主管部门应当加强对商品房预售许可实施情况的监督检查，发现有下列情形之一的，责令改正，暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险：
㈠未按商品房预售许可证的内容进行预售的；
㈡违反本规定第十一条、第十二条规定，未办理预售许可证变更手续预售商品房的；
㈢违反本规定第十五条第三项、第四项规定，以返本销售、售后包租等方式预售商品房，以及向预购人收取约定的商品房价款外的其他款项的；
㈣未按规定收存、使用商品房预售资金的。
预售人及时改正的，预售主管部门应当及时恢复该项目的网上签约。
第六章 罚 则
第四十条 预售人有下列情形之一的，由预售主管部门责令改正，并处10000元以上30000元以下罚款，并记入预售人信用档案：
㈠违反本规定第十四条第二款规定，未在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套价格的；
㈡违反本规定第十九条第一款规定，未通过登记机构网站签订商品房买卖合同或者商品房认购协议书的。
第四十一条 违反本规定第十六条、第十八条规定，预售人或者房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令改正；逾期拒不改正的，处以10000元以上30000元以下罚款，并记入信用档案。
第四十二条 预售主管部门和登记机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十三条 预售主管部门可以调整商品房预售资金的监管模式，由预售人委托商业银行等第三方对预售资金的收存和使用进行监管，具体办法由预售主管部门根据国家和福建省的有关规定适时制定，报市政府批准后公布实施。
第四十四条 本规定自2014年1月1日起施行。2001年9月30日厦门市人民政府令第100号公布的《厦门市商品房预售管理规定》同时废止。