工业厂房改成写字楼在榕风生水起　重塑商业价值

　　旧厂房经过改造外观像极了写字楼

　　10月23日讯　工业区的闲置旧厂房，被整饬一番后改头换面，成为外表时尚、租金低廉的办公场所。随着福州城市的发展，原来在金山、新店等区域的工业区里，不少工厂纷纷转移到更远的地方。而剩下的厂房被有心人看中，产生了新的商机。那么，这种工业厂房改成的写字楼好用吗?合算吗?投资有利润空间吗?其中又会存在什么问题?记者对此进行了调查。

　　榕部分企业

　　流行“厂房”办公

　　“有没有兴趣到我们厂里来办公?”如果您经过一家工厂的厂房，有人这样上来询问，您会不会觉得很奇怪?这种“奇怪”或许很快会变得“见怪不怪”。因为，把工厂车间改造成办公区域，成为一处外表时尚、租金低廉的写字楼，已经是金山、新店等区域随处可见的事情。

　　住在浦上大道的林先生近期惊讶地发现，自己家附近浦上工业区里的很多工厂都开始大兴土木。一番改建之后，原来的厂房外观变得像写字楼，还挂出了“招租”的巨大红条幅。过不了多久，就有很多白领模样的人出入，和原来工厂里忙碌的生产场景完全不一样。

　　这些厂房究竟发生了什么变化?在百花洲路，一处门牌显示，这里原来是一家化工厂。然而，走到里面，记者却发现，化工厂房已经变成一座玻璃幕墙的建筑物，大堂前悬挂着“**大厦”的字样。大门内先是一个大堂，然后是一间间用玻璃分隔好的办公空间，二楼还有不少租户正在装修。大堂里悬挂的导引牌显示，在这里办公的，有装修设计公司、酒业销售公司、环境检测公司，甚至还有大央企的福州子公司。它们有的占据了整整一层楼，有的只租用了100平方米。

　　管理员告诉记者，这里原来的确是一家化工厂，由于现在化工企业搬到了更远的地方，因此旧厂房空了出来。老板干脆将厂房卖给了一家投资企业，由这个投资企业投入几千万元对厂房进行改造，将5层高的旧厂房改造成写字楼。目前，这种由旧厂房改造而来的小型写字楼已经在金山遍地开花，租客多为中小型企业。它们大多有几个共同的特点，比如员工人数不多，资金也不多，但都需要一个既能注册公司、离市区较近、办公环境也比较好的地方。正是这种市场需求，让旧厂房有了新商机。

　　随后，记者在浦上大道工业区、橘园洲工业区及新店金城工业区看到，到处都有由厂房改造而来的写字楼，出租率都达到了6成以上，部分出租率接近95%。

　　旧厂房变写字楼

　　多方都受益

　　作为一家习惯出入高档写字楼的设计公司的老板，同时也是鼓楼区土生土长的原住民，王涵从来没有想过，自己有一天会把公司搬进金山的工业区，而且是在一个厂房里。“今年初我们公司决定搬进金山橘园洲附近的一个厂房。在通知业务伙伴和朋友时，很多人都非常惊讶。不少朋友私下问我，公司资金上是不是遇到了什么麻烦，有的业务伙伴甚至还担心我的财务出了问题，专门派人过来查看。”王涵说。人们的担心是正常的，实际上，王涵自己在被人介绍到工业区看房的时候，也是觉得“太不靠谱”。

　　在福州开展业务多年之后，王涵的公司已经由开始的9人发展到35人，迫切需要更大的场地。而设计行业作为走在潮流前沿的行业，办公地点的选择一点也不能含糊。大多数福州的设计公司考虑到沟通与形象的需要，都选择在市区的写字楼甚至5A级写字楼里办公，即使为此付出不菲的成本也被认为是必要的。因此，王涵一开始都在市区的写字楼里寻找新址。就在这时，一位朋友告诉他，可以去金山工业区看看。他说，工业区不少原有的厂房现在都被改造成了写字楼，空间很大，设备齐全，关键是租金便宜，停车方便。到了金山之后，王涵发现，果然如此。

　　目前，福州市区的高端写字楼项目，租金一般为每月每平方米170元;而那些楼龄较老，设备较差的早期写字楼，租金每月每平方米也要一百多元。至于由普通居民住宅“住改商”而来的办公场所，由于档次低及无法注册，已经被大多数有一定规模的企业所抛弃。这一市场需求，已经由目前大量建设的SOHO类产品所替代，而这类SOHO产品，典型的租金水准是每月每平方米七八十元。相比之下，这类由工业厂房改装而来的办公场所，租金一般为每月每平方米40元到50元之间，比较之下非常合算。也就是说，同样的钱，在这里能获得的办公面积比市区大4倍到5倍。

　　而且，这类由工业厂房改造而来的办公场所在价格之外还有其他优势：由于是厂房改建，层高较高，空间感较好;地盘大，停车基本免费;公摊相对高层写字楼更小，实际可使用面积更大。例如，目前福州传统写字楼实用率只有50%到60%，而旧厂房改造的独栋写字楼实用率都达七八成，租金效益高出许多。此外，目前倾向于进驻旧厂房办公的，基本都是创意型企业。这类企业的工作时间较一般企业长，而福州一般写字楼的中央空调和出入门禁要求多，而旧厂房改造的办公室可“自立门户”，灵活度大。

　　最近，王涵的一位朋友徐先生开的公司也搬入了这种由旧厂房改造的写字楼。“我原来是租万达SOHO的，但那里都是一间间小房间，租赁面积稍微大一点，就要和很多业主一个个去谈，不但累，万一有人临时不租给我了，我全部的租赁计划都要变。相比之下，我还是愿意租这种厂房。”徐先生说。

　　工业区厂房租金便宜，而转租给企业办公使用后租金提高，中间产生的利润使得许多投资商蜂拥而入。而一番循环下来，参与的各方其实都是受益者。目前，金山工业区的大量工厂正搬迁至更远的地方，由于留下的旧厂房改造的客观限制条件很多，一般不让拆建，前期投入需要庞大资金，因此一般工厂的业主都会选择将厂房长期租给开发商或投资公司，让它们运营和包装，自己坐收租金。这样，“二房东”对旧建筑的维护会付出更多，省去了工厂自身维护厂房的诸多麻烦。

　　另外，投资商也从中获益匪浅。“对于我们投资商而言，改造旧厂房就是重新发现老旧建筑的商业价值。”一家在金山投资了多个厂房的投资公司负责人王先生表示，相对于建起一幢写字楼再进行出租的操作模式，长期租赁旧厂房并进行改造的成本要低很多。一般一个规模普通的项目，投入资金量约在1000万元左右。以低廉的价格进行分割出租后，成本回收期并不长(一年至两年可收回成本)，而年回报率却能达到6%到8%。

　　此外，旧厂房改写字楼，也使得装修企业获得了新的市场。据悉，目前福州已经有不少装修企业转型主攻“旧厂房改造”，利润率比原来争抢普通住宅装修市场时高了不少。旧厂房改造也带动了周边商业结构的改变。在金山工业区，目前一些旧厂房变身写字楼后，白领的进驻使得周边住宅的出租率上升，而酒楼、餐馆和超市等也开始在周边发展起来。

　　投资旧厂房改造

　　要多留心

　　任何事物都是有利有弊，在厂房改写字楼的热潮中，也有一些问题是需要注意的。记者在调查中发现，目前金山有部分厂房存在违规改造的情况。例如，有的工厂厂房出租后，承租者在没有申请变更房屋使用性质的情况下就随意将其改造成快捷酒店或者酒楼，按政策是不允许的。记者从福州12345获悉，近期关于工业厂房违规改为商业用房的投诉量增加了不少。所以，打算做酒店、餐饮、休闲会所的租户，一定要事先去相关部门咨询清楚。

　　对此情况，业内人士建议，福州本地应该出台具体的管理措施。例如，厦门就出台了《关于推进工业仓储国有建设用地自行改造的实施意见》，什么厂房能改，什么不能改，改了能做什么，都有很具体的规定。

　　此外，不少人看到改造厂房出租的收益较好，纷纷介入市场，但却不知道自己转租厂房的所得须纳税。记者从仓山地税局获悉，在福州，个人将承租的厂房转租取得的租金收入，应缴纳以下税费：营业税，将承租的厂房再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按租金收入全额征收营业税，税率为5%;城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，所在地在市区的，税率为7%;教育费附加，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计征依据，教育费附加率为3%;地方教育费附加，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计征依据，地方教育费附加率为2%;个人所得税，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税;财产租赁所得，取得转租收入的个人凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除，其中，在福州个人将承租的厂房转租取得的租金收入依次扣除财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止)后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%，扣减后的余额按20%征收个人所得税;印花税，个人将承租的厂房转租他人，按租赁合同中签订的租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。

　　(福州晚报记者 林立新 江海)